基于模糊-层次分析法的房地产企业财务风险评价

　　摘要：文章在分析房地产企业财务风险的基础上，建立了基于模糊层次分析的企业财务风险评价模型，并用实例进行验证，最后提出了房地产企业控制财务风险的建议。
　　关键词：模糊综合评价；层次分析法；房地产企业
　　房地产企业是典型的资金密集型企业，具有资金投入量大、回收期长以及变现能力差等特点。当前受国际经济变动与国内宏观政策调控的影响，以及金融政策的收紧，对房地产企业的财务风险进行正确评价，已成为企业生存发展迫切需要解决的现实问题。目前关于房地产企业的财务风险评价研究主要是基于定性分析，以及基于传统财务指标的风险分析上。这些研究不能较全面地反映出房地产企业所面临的财务风险。也有相关研究单一的使用模糊评价法对房地产企业的财务风险进行了评估，但是其存在指标权重的确定过于主观的问题。层次分析法则刚好解决了指标权重确定过于主观的局限。因此，本文考虑将模糊评价与层次分析法结合起来，对房地产企业的财务风险进行评价。
　　一、房地产企业财务风险评价指标
　　（一）房地产企业外部风险
　　房地产企业外部风险包括市场环境、宏观经济环境和政策环境。第一，市场是不断运动变化且充满竞争的，如果房地产企业所投资的区域内市场供求关系出现变化必然会造成区域内价格的波动，影响企业的投资收益。第二，房地产行业受经济发展周期和国家的经济发展水平影响较大。房地产行业与国民经济的许多行业具有很强的产业关联性，这些行业的产品质量、产品价格、产品更新的周期等均影响房地产业的发展。第三，房地产产业与国民经济紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制。国家为了保证国民经济健康协调发展，常常会运用税收、金融、财政多种经济手段对房地产业实行宏观调控，这将会对房地产企业的收益产生很大影响。
　　（二）房地产企业内部风险
　　房地产企业内部风险包括经营能力、财务管理水平、资金结构以及风险决策能力。首先，房地产企业项目开发具有开发过程复杂、周期长、涉及部门和环节多的特点，从而使得企业对开发工程的进度、质量、投资和营销的控制难度增大。如果企业的经营能力不强，不能协调好各个环节，一旦某个环节出现问题，将导致项目周期拉长、营业成本增加、收益大幅降低甚至亏损。其次，企业财务管理是企业经济管理最重要的内容。而我国的房地产企业中，企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成资金使用效率低下，资金的安全性、完整性往往无法保证。再次，资金结构主要是指企业全部资金来源中权益资金与负债资金的比例关系。房地产企业的资金由自有资金、预售款、银行贷款、经营性欠款四部分组成，如果资金结构不合理，就会对企业的收益产生负面影响。最后，决策失误是产生财务风险的又一重要原因。如果企业对投资项目的可行性缺乏周密分析和研究，且决策所依据的经济信息不全面、不真实以及决策者决策能力低下等，往往会导致投资决策失误，带来巨大财务风险。
　　根据上述分析，本文确定了房地产企业财务风险评价指标如表1所示。
　　二、基于模糊层次分析的房地产企业财务风险评价模型构建
　　（一）模糊层次评价理论分析
　　模糊综合评价方法是在模糊的环境中，对某个事物的各种影响因素对目标的影响作出综合的评价，基本的评价步骤是：一是建立评价对象的影响因素集；二是建立基于目标的评判级别和各因素相对于目标的权重集；三是确定每个因素的隶属度；四是建立模糊评价矩阵；五是运用模糊数序进行综合评价。模糊评价法有其特有的优点：可将评价信息的主观因素对评价结果的影响控制在较小的限度内，从而使评价比较全面和客观；适合于多主体对多层次多类指标评价信息的整合。
　　层次分析法（AHP）是一种定性与定量相结合的多准则、多层次决策的综合评价方法。通过将决策问题所涉及的各种因素按目标、准则、方案等分成多层次，它是将人的思维层次化、数量化，运用一定的数学方法将决策问题进行定量化分析从而为决策提供依据。因此运用AHP首先要将问题层次化，根据主观判断得出下一层次相对于上一层次因素的比较判断矩阵，然后进过数学运算得出底层对于高层的相对重要权重，最后计算因素对于总体目标的组合权重。层次分析法确定指标权重的步骤如下：
　　第一步，根据Satty标度理论构造两两判断矩阵。矩阵元素为ai