新房贷政策下的南宁房地产市场探索

　　摘要：2010年房地产销量和价格逆势上扬，缘于南宁国际区域中心城市价值的提升、炒房客的大量投资以及返乡置业潮带动的结果。为了促使房地产市场的健康发展，必须不断完善住房供应体系，大规模推进公共租赁住房建设，规范房地产企业的行为并加大交易秩序监管力度。
　　关键词：新房贷政策 炒房客 公共租赁住房
　　
　　一、新房贷政策下南宁房地产市场特点
　　（一）商品房价格曲折上涨
　　2010年南宁市的房产市场以热销开头，“日光盘”现象屡现。2009年11月12日，《重庆商报》以“南宁房价暴涨重庆客投10万3天赚50万”为标题，从一个侧面报道了2009年4季度南宁房产市场成交活跃、房价短期内大幅上涨的火爆现象。2010年初，在2009年房价上涨的惯性作用下南宁市房价一路上扬，4月份达到顶峰。此时国务院调控措施出台，房产市场成交量明显萎缩，价格也随之开始“松动”，观望气氛弥漫南宁房产市场，这种情况一直持续至2010年5月中下旬。6月下旬南宁房产市场全面回暖。7月起，南宁房产的销量开始回升，9月之后新房成交量一直处于“高位”。“9·29”二次调控之后，南宁房产价格不跌反升，而且出现量价齐升的现象。目前，南宁商品房均价达到7000—8000元/平方米，部分区域房价已经过万。
　　据南宁房产部门统计，2010年9月南宁商品房均价是5901元/平方米，10月是6163元/平方米，环比上升了0.08%，11月南宁商品房均价达7056元/平方米，环比上涨了14.5%。12月至2011年1月中期，南宁房产市场呈现出新盘多、价格高、品种多样化的特点。从开盘的情况看，房源供应出现头重脚轻的现象，即低价房源少、高价房源占市场的主流。据南宁搜房网数据监控中心显示，仅2010年12月一个月，南宁主城区有房源在售的105个楼盘中，就有29个楼盘的销售价格呈现出不同幅度的上调，占统计房源比例的27.8%，其中青秀区两个加推项目的楼盘2011年1月比2010月12月分别上涨23%和4%，其它城区的楼盘价格涨幅普遍达到3—5%之间，房产市场整体价格不断走高。2010年下半年“日光盘”现象在南宁房产市场频频上演，排队抢房现象屡现不绝。
　　（二）土地价格快速上扬
　　受房产市场价格上涨的影响，南宁市2010年的土地价格也出现大幅度上扬。3月10日，南宁市举行2010年第一期国有土地公开出让拍卖会，位于金浦路的一宗地块受到多加地产开发商的角逐，最终广西红日东升投资有限公司以8650万元/亩的价格竞得该地块，折合楼面地价达11033元/平方米，创出南宁市土地价格新高。在7月下旬的第十七期国有土地公开出让拍卖会上，受楼市新政的影响，位于金象四区北面地块由于无人应价而流拍，而位于凤凰岭路地块由于竞买价格不足竞拍底价而流拍。然而从10月份开始，随着南宁楼市成交价格的不断攀升，土地交易价格也开始扶摇直上。2010年12月14日，在南宁举行的第40期国有土地公开出让拍卖会上，三宗地块共拍出21.4亿元的高价，单价高达1240万元/亩，楼面地价最高达到惊人的4650元/平方米。2010年南宁出让土地面积共达2791亩，成交额145.75亿元，比上年成交量增长75%，成交额上涨1.3倍。
　　（三）大、中户型需求旺盛
　　新房贷政策实施后，由于具有面积大、居住舒适等自身优势，中大户型的房子销售明显快于小户型。据南宁房产部门统计，2011年1月1日至10日南宁成交商品房1442套，面积144190平方米，其中青秀区成交量最大，成交623套，面积71119平方米，换算下来每套面积超过100平方米。大户型购买人群主要为改善型的、有经济实力的中高端购房者，而开发商也在努力给大户型添加不少景观、配套等“外部优势”。
　　（四）商业地产异军突起
　　商业地产是指作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产和以工业生产功能为主的工业地产等，通常包括各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。房产新政出台后南宁市不仅普通住宅类交易量上升价格上涨，商业地产交易也出现了价升量增的现象。例如大嘉汇·东盟国际建材家居城首期开盘仅一天内便销售360多套，如此“海量”销售业绩在南宁实属罕见。“买铺比买黄金更能赚钱”成为2010年不少房产投资客的口头禅。投资者参与商业地产投资的目的主要有三个方面：一是作为一种储蓄投资；二是看好商铺的增值潜力；三是为了抵制“通胀”。
　　刚刚过去的2010年是我国房地产市场史上调控最为严厉的一年，而南宁的房地产市场似乎未受调控的影响。加息、存款准备金率上调、认房又认贷、新国十条、二次调控等并没能阻止南宁房价上涨的步伐，房产销售均价突破了7000元/平方米，楼面价格屡被刷新，期间还出现了新的地王。
　　二、房地产市场逆势上扬的原因
　　（一）城市价值的提升
　　南宁已成功举办了六届中国—东盟博览会，东盟国际商务区的建设正如火如荼，越来越多的外来人士坚定了在南宁投资的信心，而中国—东盟自由贸易区的建成，受益最大的就是南宁。南宁是内陆省份到东南亚地区海陆空交通运输距离最短、时间最少的必经之地，是中国进入越南、泰国等东南亚国家的桥头堡，也是东南亚国家进入中国的重要门户。自贸区建成后，中国与东盟各国之间的货物贸易、服务贸易和投资贸易都大大加强。南宁保税物流中心的建设将进一步发挥南宁作为国际区域性中心城市的作用，促进中国与东盟开放合作，并与钦州、防城港、北海等出口加工区物流商贸基地相衔接，实现沿海港口和物流园区的联动发展，同时也为大西南包括泛珠三角的贸易往来提供平台和便利。正因为南宁拥有中国—东盟博览会、中国—东盟自由贸易区、泛北部湾经济区等多个高端发展平台，南宁的城市价值进一步提升，吸引了众多的投资者前来投资置业、购买房地产。
　　（二）投资性需求的推动
　　目前的房地产市场主要活跃着以温州为核心的南派，东北三省、山西、北京为代表的北派以及来自广西区内各地的本地派三股不同的炒房势力。而炒房客坚定的遵循着房地产价值投资的黄金法则：其一，在房价相对合理时才进行投资，而所投资的房产租金回报必须要高于同期银行存款利率，这是投资底线。其二，银行贷款要严格控制在自己的还款能力之内，这样才能避免房地产价格波动对自己负面的影响。温州规模最大“存活时间”最长的百盈房地产营销策划有限公司坦言，此次新房贷政策并未对他们的经营造成很大的影响。据了解，温州炒房团的资金大概在1000亿元左右，新房贷政策出台后只有10%的资金退出，90%的资金仍然留在房地产市场，目光集中在“抄底”上。南宁作为二、三线城市，相比于北京、上海一线城市的房地产价格还有很大的升值空间。据房产部门统计显示，南宁市西乡塘等区域的教育地产吸引大量来自玉林、河池等广西区内的投资者入市，而青秀区、凤岭等区域的住宅则吸引了不少来自东北、江浙的炒房团，而传统市中心的高端住宅、郊区的别墅地以外来投资客为主。保守估算高端住宅市场及东盟商务区等外来投资者所占比例达60%以上，而投资客投资的物业从住宅转移到商业物业上。
　　（三）返乡置业潮的影响
　　调查显示，南宁市有大量在外上班、创业人员，主要集中在广州、深圳、上海、北京等一线城市。被称为“最严厉楼市调控措施”的“限购令”率先在北京、上海、深圳、厦门实行。9月29日国家有关部委出台“新国五条”，其后广州等更多一线城市出台限购令。楼市调控步步趋紧，部分在一线城市打拼的桂林人买房之梦也渐行渐远。一线城市房价高企、限购令等楼市调控将不少在异乡辛苦打拼的南宁人阻挡在购房的大门之外。面对高房价，很多在外打拼的游子纷纷动了“回乡置业”的念头，与此同时，那些经历过前沿市场经济信息洗礼的桂林人也逐步把购房的目光投向尚处在房价洼地的南宁。回乡置业不仅可以节省购房支出而且可以照顾父母和子女。“搜房网”调查数据显示，有60%的人愿意选择到像南宁这样的二、三线城市置业。
　　
　　（四）自住型住房需求的拉动
　　虽然房贷政策不断收紧，但住房价格依然不断走高，其中的另一个原因是包括改善型购房在内的住房刚性需求人群需求较大等因素造成的。这种刚性住房需求一般不会随房贷政策的改变而发生同步变化，同时也说明住房市场空间巨大，需求旺盛，抑制性房贷政策并未对购房者购买意愿产生较大影响。
　　三、应对高房价的对策
　　（一）加大廉租房建设
　　廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。在廉租房的建设和管理方面国外已经有了比较成熟的经验可供借鉴。
　　美国的“廉租房”有两种，一种是集中建设在城市的某一区域内被称为“公共建筑”用房，另一种是分散在不同的普通租房户中，为户主所有但接受政府租房补贴。凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭都可以申请廉租房，且只需拿出其全部收入的30%支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况。
　　在新加坡，占很大比例的居民住宅属国家所有。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭只需缴占总收入的10%作为房租；收入在800—1500新元的家庭用于房租的钱为收入的30%。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成一居或二居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。
　　（二）大规模推进公租房建设
　　公租房即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，其产权不归个人所有而是归政府或公共机构所有，用低于市场价和承租人承受得起的价格，向新就业职工出租。公租房能够满足群众的过渡性住房需求，应该成为政府保障房建设的“重头戏”。
　　首先，应落实公租房建设资金，并对相应税费给予减免。在满足廉租住房保障的条件下按照规定在提取的土地出让金、住房公积金增值净收益里安排公租房的建设。
　　其次，保障公租房的土地供应。公租房建设地块可以采用划拨的形式，也可以在挂拍的土地出让中要求开发商配套建设公租房。
　　第三，做好规划、科学合理设计公租房。从保障群众居住需求和政府的提供公租房能力两方面考虑，公租房面积应在30—40平方米之间，公租房在城市中的位置要布局合理，同时确保住房功能的完善、居住舒适。
　　第四，制定和完善公租房管理制度，加强对公租房的管理。要严把公租房的准入关，严格审核申请人的资质，完善公租房的退出机制，严格把好公租房建设的质量关，确保工程质量，同时对物业管理也应当高度重视，选聘优质的物业公司进行管理，为住户提供舒适的居住环境。
　　（三）规范房地产企业行为，加大监管力度
　　1、加强房地产销售信息的发布管理
　　对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定的时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价、一套一标对外销售。规范房地产市场交易秩序，加大房价变动监控力度，防止开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过交易，虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度、发布不实价格信息、哄抬房价、阶段性变相抬高房价、误导市场预期行为。对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，如存在捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价等行为，必须给予严厉的查处，取消其进入市场资格，追究相关责任人的责任。
　　2、合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期
　　对成片开发建设的土地应在统一规划、统一进行基础设施建设后再分块供应，防止开发商“囤地”。要将地块的容积率、建设用地规划指标、住宅套型、开工和竣工时限等作为土地出让的前置条件在土地出让文件中明确，并在土地使用权出让合同中予以约定，规范用地行为。
　　3、是严格土地供应后的监督
　　建立土地供应后的跟踪管理制度，加强动态巡查，对超过合同约定动工开发日后一年仍未动工开发的，依法收取土地闲置费；超过两年仍然没有动工的收回土地使用权。收回的土地优先用于廉租房或公租房的建设。对违反土地供应政策，搞“以租代征”圈占土地，或以其他方式取得土地改变用途、未按出让合同约定进行开发建设等各种违规行为要及时坚决查处。
　　（四）尽快开征房产税
　　国家统计局调查资料表明，中国居民户均60%的财产来自房地产。开征房产税有多方面的好处：一是有助于遏制房地产的投机行为，提高住宅使用率，减少住宅闲置浪费。目前我国的房地产持有环节的税负较轻，几乎为零，而许多城市中的高档住宅小区，房屋空置率很高，大大高于10%的国际警戒线。开征房产税，提高房产的持有成本和风险，可以抑制房产投机投资需求，减少住宅闲置。二是可以大幅度减少现行土地税费中存在的不规范与腐败现象。三是可以使政府分享土地增值带来的收益，获得长期稳定的收入来源，不再过于依赖土地。四是有利于调节收入分配、缩小贫富差距，促进社会公平。
　　（五）引导资金合理投资
　　拓宽金融投资品种，提供多渠道的投资形式，引导资金在“楼市、股市、汇市、债市”中流动和分配。加强外汇管制，严防投机性的资金流入，引导流入房市的国际游资向外转移；加大证券市场的监管力度，提高上市公司的业绩，重建证券市场信心，吸引资金回流股市、债市；制定优惠政策，吸引资金流向农业、旅游、文化等领域，投资实体经济，让民众能找到除房子以外的、能确实有效保值增值的投资渠道。
　　
　　参考文献：
　　①谢嘉明．回首2010楼市十个记忆[Ｎ]．南国早报，2010.12.31.58
　　②黄征学. 中国高房价的成因与对策[Ｎ]. 中国经济时报，2006.06.27
　　③周伟忠．我国房价快速上涨的原因研究[Ｊ]．商场现代化，2008（4）
　　④何莹莹，顾华权．新房贷政策下的信贷风险分析及对策[Ｊ]．市场论坛，2010（7）
　　⑤蔡慎坤. 中国人究竟靠什么暴富？凤凰网财经2010.12.29
　　（钟小敏，广西经贸职业技术学院经贸系讲师。研究方向：统计方法和房地产经济）