论情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用

　　摘要：情势变更原则是民法的公平和诚实信用原则在债法中的具体体现，人民法院在解决目前房产买卖纠纷中必须慎用情势变更原则，严格遵循其适用条件，否则处理标准的不统一，将会影响法院裁判的效力，引发新的社会不公。
　　关键词：情势变更原则 房屋买卖合同 适用
　　
　　针对房价上涨过快、房地产投机行为活跃的形势，国家及各地区相继出台了一系列的行政、税收、金融政策来调节控制房地产市场。各大银行也纷纷提高购房人支付的首付款比例，加大对购房人的贷款审查力度，许多购房人因此无法按照原先的付款方式履行合同。有的买房人因国家及地方出台的楼市新政导致无法办理贷款手续，买卖合同无法履行，合同目的难以实现属于情事变更为由，诉到法院，要求解除合同，返还购房款。类似的房贷纠纷、房屋买卖合同纠纷大量增多，而各地法院对此类新型案件处理标准极不统一。有的法院认为“新国十条”属“无法预见”的重大变化，法院支持解除合同；而有的法院在类似案件中则认为，政策调整并非不可抗力，法院不予支持。①导致如此悬殊的裁决结果，究其原因笔者认为主要是对情势变更原则适用条件理解的分歧所致。
　　一、情势变更原则的构成要件
　　情势变更又称情事变更，在英美法上称为“合同落空制度”，我国《民法通则》并无情势变更原则的具体规定。合同法制定过程中虽曾吸纳这一原则，但有专家认为，根据现有经验，难以对情势变更做出科学界定，和商业风险的界定也难以划清，执行时更难以操作，在合同法中作出规定的条件不成熟，建议对此不作规定。②虽然该原则最终未被立法机关采纳。但这并不影响司法机关对该原则的援用，因为该原则是民法公平原则和诚实信用原则的必然要求。2009年最高人民法院颁布的《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第26条规定以司法解释的形式首次规定了情势变更原则。具体而言，适用情势变更原则必须具备以下几项条件：
　　（一）应有情势变更的事实
　　即以合同赖以存在的客观情况确实发生了变化为前提，且客观情况发生变化的时间必须是在合同成立以后尚未履行完毕之前。比如从2011年2月9日起，上调个人住房公积金存款利率，在重庆、上海等地开展房产税征收试点等事实都可能使购房合同赖以存在的基础发生重大变化。
　　（二）客观情况发生变化须为当事人所不能预见
　　如果情势变更在客观上是可以预料的，当事人应该能够预料到而却没有预料或预料不完全时，如投机行为，也不能适用该原则。后果纵然对当事人不利，亦应自负其责。
　　笔者认为国家房地产调控政策的出台，并非当事人所不能预见，应属于正常的商业风险。房地产作为国家的支柱产业关乎国计民生，已远远超越经济范畴，对经济结构构建、社会安全、政治稳定都至关重要。③但目前房地产市场存在结构失衡，住房价格不合理，价格的上涨幅度严重超过购房者收入增长幅度，房屋价格虚高等现象，威胁到整体宏观经济的健康发展。为此，从中央到地方，先后颁布了一系列楼市调控措施。从2007 “9.27”系列政策到2009年12月温家宝总理主持召开国务院常务会议上提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措的“国四条”；从2010.1.7国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的“国十一条”、2010.4.14新国四条、到2010.4.17《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即被称为最严房产调控政策的新国十条，再到2010年5月27日国务院同意并转发国家发展改革委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》（以下简称《意见》），《意见》中明确提出，逐步推进房产税改革，到在上海等地推行房产税制改革试点，2011年初北京、南京、上海等城市楼市限购措施的实行等等一系列调控组合拳频频出台，国家和地方在土地，信贷，税收等方面实施了一系列房地产调控政策和控制房价上涨的举措。今后也还可能出台其他更严厉的调控措施，这是国家房地产宏观调控政策的必然结果，目的是精准打击、抑制炒房和投机的不合理住房需求，增加住房有效供给，实现房地产市场平稳健康发展。对于房产投资者而言理应能够预见到政府有可能出台更严厉的宏观调控政策以防止房产泡沫的发生，这应当属于其可预见的商业风险范畴。因此不能适用情势变更原则。如果购房者要求退房，就应当承担相应的违约责任。
　　（三）须不可归责于双方当事人的原因
　　即双方当事人对客观情事的变化均无过错。这就要求当事人在引用情势变更原则请求免除责任的时候负有举证的义务，证明非因自己的主观过错而发生情势变更。如果情势变更的发生可以归责于当事人，则该当事人应当承担相应的责任，不适用情势变更原则。若发生的情势变更是可以归责于第三人时，则应当由第三人承担责任，同样不能适用情势变更原则。
　　（四）情势变更发生后，如继续履行合同维持合同效力，则会对当事人一方显失公平
　　由于我国立法没有明文界定哪些属于显失公平的情形，从近期国家和地方政府出台的宏观调控政策的效果而言，并未使房地产市场价格出现较大幅度的波动，也未导致房屋买卖双方利益的严重失衡状态。虽然履行合同可能使一方处于不利境地甚至一时的履约不能，但这是其应尽的合同义务，是另一方当事人的合法期待权益，另一方并未因此而额外获利。因此，不应认定为显失公平。
　　二、情势变更原则与不可抗力的区别
　　不可抗力和情势变更均是民事法律制度，二者有许多相似之处，如不可预见性、时间特定性（合同成立以后、履行完毕之前）、情事客观性、免责性（免除了未履行合同义务当事人的违约责任）等，但二者的区别亦非常明显。
　　第一，二者的情事表现不同。不可抗力一般表现为地震、山洪暴发等自然灾害与罢工、战争等社会异常行为，而情势变更主要表现为影响合同履行的社会经济形势的剧变事件，情势变更的情事在德国法中主要有货币贬值、法律变动与行政行为、天灾、经济环境的变化（如成本异乎寻常的增加、技术发展）④。
　　第二，二者虽均构成履行障碍，但程度不同。不可抗力已构成履行不能，而情势变更仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平或合同目的难以实现。⑤
　　第三，根据《合同法》117条的规定，不可抗力属于法定免责事由，法院或法官没有自由裁量权。而情势变更其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，但同时赋予法院公平裁量权。这主要是考虑到社会生活环境，日月有变，其变化是否需要情势变更原则的介入，没有一定绝对标准，如果因当事人的行使即发生效力，势必引发新的纠纷，因此，在制度设计上，最终由法院根据具体的环境加以裁决。通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或解除合同，在合同双方当事人订约意志以外，重新分配交易双方的利益和风险，其追求的价值是公平与公正。⑥
　　第四，不可抗力是从违约的角度出发解决是否承担责任的问题，情势变更则是从合同效力角度出发，解决是否继续履行合同的问题。
　　那么楼市调控政策是否属于不可抗力？笔者认为，房地产市场同商品市场、外汇市场一样都是高风险市场，政府对上述市场进行调控，是平抑市场波动的正常举措。在现代经济社会，政府调控行为非常频繁，如果把政府行为列为不可抗力，容易导致对不可抗力制度的滥用，从而严重影响经济秩序，不利于契约精神以及公平原则的贯彻。⑦因此，不能以不可抗力为由解除此类房屋买卖合同。
　　三、法庭审理应慎用情事变更原则
　　情事变更原则目的在于消除因合同的基础发生变化而产生的不公平后果，追求的价值是公平与公正，但是若不恰当地适用，则会增加交易的不安全感和合同关系的不稳定性，所以，我国各级人民法院在审理房产买卖纠纷时应慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系，而非动辄以情势变更解除合同，这对卖方当事人同样不公平。
　　
　　参考文献：
　　①房贷政策调整买房人反悔，深圳特区报，2010年5月11日，B2版
　　②葛少华、崔析宗．情势变更原则相关理论与实践之探讨[J]．社会纵横，2009(7)
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