关于我国房地产市场宏观调控问题的探讨

　　摘要：近几年我国商品房价格持续快速上涨，引起了各界人士的强烈关注。回顾了2010年以来房地产市场特点及调控措施，分析了房地产“泡沫”问题，提出了进一步加强房地产市场宏观调控的对策与建议。
　　关键词：房地产泡沫 调控 对策
　　
　　衣、食、住、行中“住”的问题是当前我国民众最关心的大事之一，也是政府应当解决的重大民生问题。房地产市场宏观调控能否达到预期目的，何时实现“住有所居”，已经成为街头巷尾热议的话题。
　　一、我国房地产市场宏观调控的必要性
　　近几年商品房价格快速上涨，与城市居民收入的增长形成强烈反差，引起了社会对房地产价格、房地产泡沫、宏观调控的强烈关注。
　　（一）我国房地产市场“泡沫”问题及其原因分析
　　2010年，房地产开发投资、商品房销售面积等都有较大幅度增长。据有关统计，2010年房地产开发投资48267亿元，比上年增长33.2%。施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%；新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%；竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%。商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%。销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%。
　　从经济学角度看，社会总供求平衡是物价稳定的基本条件。德国房价10年不涨，供求平衡是硬道理。当前我国房地产“泡沫”问题的产生是一种经济状态失衡现象的具体表现。总结起来有以下几方面的原因：
　　一是地价过快上涨。由于土地的稀缺性特征，地产价格在数量上随时间递增。土地价格的上涨推动了房地产价格的上涨。二是房地产市场的特殊性及其秩序的不规范。房地产市场具有供给弹性小、需求不确定（如“丈母娘需求”）等特点，供不应求导致房价的上涨；同时，信息不对称，导致投机炒作盛行，加速了房地产价格的上升。三是购房者的预期及非理性行为。消费者对某种消费品价格的预期在一定程度上影响自己的需求。“羊群效应”是典型的非理性行为。当价格上升时，人们认为价格还会持续上升，进一步刺激了价格上升，促进了“泡沫”的产生。四是房地产市场供给的结构性矛盾。廉租房、经济适用房等政策性住房地理位置偏僻而且数量严重不足，供求矛盾非常突出；城市扩张、旧城改造造成的大规模拆迁又加剧了这一供求矛盾，使低档房价格急剧上升并产生了“泡沫”。五是银行等金融机构宽松的信贷政策。房地产开发需要雄厚的资金，主要是由银行信贷提供，银行通常愿意发放房地产抵押贷款，开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，为房地产“泡沫”的产生埋下了隐患。六是国家对房地产消费的鼓励政策。自2008年9月起，为应对国际金融危机的影响，我国政府接连出台降息、减税、鼓励房地产消费的多项政策，中断了多年来的房地产调控政策，这种政策导向使房地产过度开发，价格不断虚涨，空置率不断上升，加速了“泡沫”的形成。
　　（二）加强我国房地产市场宏观调控的必要性
　　综上所述，影响房地产“泡沫”的因素很多，既有房地产本身的因素，也有消费者的预期及非理性行为等因素的影响，还有政府方面的原因，这些因素共同作用会引发我国房地产局部性、地区性和结构性“泡沫”问题的形成。房地产“泡沫”将给国民经济及居民生活带来极大危害。因此，应及时分析房地产“泡沫”的成因，通过多种途径，及时采取多种措施加强宏观调控，防范和消除房地产“泡沫”。
　　二、当前政府加强房地产市场宏观调控的政策措施
　　2010年，一系列调控并未明显抑制房价上升的势头。进入2011年后，国务院颁布“新国八条”，实施更为严格的调控政策。一是进一步落实地方政府责任。各城市政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。二是加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。三是YzcdZuGOQtWT1piEU4PVVZaxOQb13t8HjLULf3//a5s=调整完善相关税收政策，加强税收征管。对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加强对土地增值税征管情况的监督检查；严格执行个人转让房地产所得税征收政策。四是强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。五是严格住房用地供应管理。增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。依法查处非法转让土地使用权行为。六是坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。七是合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。八是落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。
　　三、进一步加强房地产市场宏观调控的对策
　　要想使房地产调控政策与措施取得预期的效果，首先要转变观念，消除房地产市场宏观调控中存在的错误认识，其次要采取相关的政策与措施。
　　（一）需要澄清的几个错误认识
　　一是房地产市场宏观调控就是要降低房价。宏观调控的真正目的在于实现房地产市场健康、有序和协调发展，并不是单纯降低房价，而是使其处于相对稳定状态或者是控制在与GDP和居民人均可支配收入增长速度相协调的上升幅度内。二是实现“住有所居”的目标就要买房。“住有所居”是我国人民几千年来的崇高理想，“有”，可以是“拥有”，也可以是“占有”，即“为我所用”。很可能在未来相当长的一段时期内，一些低收入和无收入家庭只能依靠租房来解决居住问题。三是土地稀缺导致高房价。我国如果拿出1%的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题。
　　（二）促进房地产市场健康有序发展的对策
　　一是转变调控思路。房地产调控的重心应该是供给方调控，增加商品房土地供应，提高中小户型比例，加大廉租房兴建力度。二是理顺中央、地方的财政分配结构。合理划分中央、地方的财政收支，扭转地方政府对土地财政的依赖。三是进行房地产业结构性调整。重点推出市场潜力较大的经济适用房和中档住房，盘活房地产三级市场；加强交通、环境等方面的规划，增加城市郊区投资，降低成本，降低房价。四是规范土地市场。规范国有土地使用权；公开土地储备量、待拍卖的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息，防止信息不对称为一些人圈地、炒地牟取暴利提供便利。五是完善房地产金融体制。银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险的能力；金融监管部门应从制度建设入手，为房地产业与金融业的共同发展提供一个良好的外部环境。六是把解决中低收入阶层的住房问题纳入公共选择程序。经济适用房和廉租房的选址、兴建规格及适用人群，应通过听证会等程序，寻求一套公平合理的解决方法，最终使多数公众能够接受并感到满意。
　　
　　参考文献：
　　①亓龙，黄楠楠．我国房地产泡沫形成机理分析[J]．现代交际，2010（2）：49—51
　　②刘纪学，汪成豪等．次贷危机及其对我国房地产市场的影响[J]．管理评论，2009（2）：84—91
　　③中国经济信息网统计数据库．http://www.cei.gov.cn
　　④国家统计局网站．http:// www.stats.govcn/tjfx/jfx/t20110318
　　_402711891.htm
　　（张勤谋，1968年生，河南信阳人，山东建筑大学法政学院副教授。研究方向：管理学。耿秀芹，1971年生，河南信阳人，山东职业学院管理系讲师。研究方向：工商管理。姜立强，1978年生，山东潍坊人，山东建筑大学法政学院讲师、博士。研究方向：社会学）