现阶段保障性住房建设面临的问题及对策研究

柳慧标 周轩如

摘要：保障性住房大规模推进，对确保用地供应至关重要。为了合理开发建设经济适用房，需要积极稳妥建设廉租房、加大棚户区改造力度，同时要加强保障性安居工程用地使用监管，不断完善各项制度，建立住房公平分配和监督管理机制，严禁改变保障性安居工程用地的土地用途。

关键词：保障性住房建设；合理开发；建立健全监管机制

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1006-8937（2011）22-0054-01

1现阶段保障性住房建设所面临的问题

①保障性住房建设面临资金短缺。当前进行保障性住房建设，第一问题就是资金的来源，尤其对于廉租房、经济适用房或者公租房来说，在短期内难以回笼投资资本，甚至是难以盈利的项目，必须由政府来承担投资。像社会资金如果要是无利可图的话，是比较难参与到这个行动当中的。建设保障性住房其实存在的最大的问题就是因为利润低所以影响了投资的积极性，现在有关房地产方面的国企，甚至包括非房地产的国企、央企都来承担一部分保障性住房住房的建设，这是值得推崇的，但首先要制定好一定的优惠政策。

②保障性住房质量有待考验。在一些地方，各种建设模式、融资方式和土地政策推陈出新。然而，在积极争取政策资源、空间的同时，一些创新举措受压变形，沦为刻意的投机取巧，或是政策“擦边球”。由于保障性住房建设利润较低，甚至可能亏本运营，所以难免偷工减料。保障性住房大规模建设时期已经开始，提高保障性住房质量水平，关系群众切身利益，关系群众对“保障”的感受，关系党和政府的形象，容不得半点马虎。

③保障性住房倾向于“福利房”。福建龙岩市经济适用房建设近日被一名叫“福建龙岩人”的网民在天涯、大旗等多家网络论坛发帖质疑。网帖称：龙岩市经济适用房被某些公职人员“团购”，机关事业单位的工作人员占了申购者的近20%。像这种保障性住房已经成为当地干部福利房，而且这些限价房被大肆高价倒卖牟利的行为得严格查处。此次为了弥补政府建设保障性住房力量的不足，有条件的企事业单位再次被鼓励自建保障性住房。这样的话，就很难避免保障性住房成为“福利房”，在这方面，我们应该加大力度管理。

④保障性住房建设制度不够完善。将产权模糊的回迁房、福利房编入保障性住房以充数字；在土地“未批先建”和“财政担保贷款”的双重禁令中寻求保障性住房融资突破；此外，因“重建设、轻管理”而引发的保障性住房寻租、投机等待行为也有再度抬头的倾向。这些种种行为的发生，与我国对于保障性住房建设的制度欠缺有着千丝万缕的关系。保障性住房制度进一步完善落实，行业持续健康发展的基础才会稳固，才能获得一个和谐发展的环境，民生问题才会得到较大的改善。

⑤保障性住房选址困难。多份文件均对优先供应保障性住房建设用地有明确的规定，但在实际实施过程中，个别地方政府在保障性住房建设用地供应上执行政策的偏差很大，用于商业开发的建设用地地段、市政及生活服务设施均有较大的竞争优势，而用于保障性住房的建设用地鉴于价格问题，选址大多偏僻，交通、学校、医疗等市政、生活服务设施不齐全，导致一部分低收入居民好地段的房子买不起，偏僻的保障性住房不敢买的窘境。

2推进保障性住房建设的建议

①合理开发建设经济适用房。不少人建议要适度发展经济适用房，认为现在的经济适用房已经变味了，真正达到条件的人买不起经济适用房，能买起的不够条件。因此，在经济适用房建设上，应实行多渠道相结合的办法。一是要加大地企联建的力度；二是要鼓励效益较好的企业集资建房；三是区属和社会群体这部分人群的住房问题，要突出重点，明确责任，尽快解决低收入群体的住房困难问题。四是经济适用房建设。应以小高层、多层和小户型为主，降低建设成本，同时搞好配套设施建设，方便居民出行、购物、就医、上学。五是加大监管力度。要从土地资源、开发建设成本、销售价格等方面加大管理和监督力度，抑制经济适用房价格上涨过快的问题。

②积极稳妥建设廉租房、加大棚户区改造力度。要积极稳妥地建设廉租住房，除政府自建外，还可考虑在小区开发时让开发商配建廉租房，逐年分批建设，让惠民政策真正落实到下岗职工、破产企业职工和无业人员家庭。与此同时，要解决好“进易出难”的问题，实行动态管理，真正做到公开、公正、公平。棚户区改造是解决低收入家庭住房困难，提升城市形象和品位的重点工程，因此，要按照“政府引导、招商引资、市场化运作、与保障性住房相结合”的原则，争取将棚户区改造项目纳入国家保障性安居工程建设范围，享受国家政策和资金支持。

③积极筹集资金，同时加大用地供应工作力度。增加政府投入，吸引民间资本投资。市本级、各县（市、区）财政具体负责各级廉租住房保障资金和经济租赁住房保障资金的筹集、拨付、管理和预决算审核以及监督检查工作。住房保障资金统一纳入财政专户管理，专项用于保障性住房的开发建设、购买以及发放货币补贴等。确保用地供应。廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房纳入土地利用年度计划和供地计划，在申报年度用地指标时单独列出，实行行政划拨方式供地；限价商品住房的建设用地采取附加房屋平均销售价格、最高销售价格、建筑面积标准、销售对象等条件公开出让。土地管理部门在下达年度土地供应指标时，优先保证保障性住房建设用地的需要，确保不少于住宅总用地的20%，因建设用地计划不足或计划不落实影响保障性安居工程建设的，要加强督查，及时予以纠正。各类企业和其他机构、民资投资的保障性住房建设用地，可以采取出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建保障性住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施配套条件等作为土地供应的前置条件。要加强保障性安居工程用地使用监管，严禁改变保障性安居工程用地的土地用途。

④完善保障性住房公平分配和监督管理机制。首先，规范准入审核。要根据经济社会发展水平、居民收入、住房状况，合理确定保障对象的住房困难、家庭收入（财产）的具体标准，并定期调整，向社会公布。完善住房保障申请、审核、公示、轮候、复核机制，健全住房保障、民政、公安、住房公积金、社保等机构和街道（乡镇）、社区（村委）协作配合的保障对象住房和经济状况审核机制。保障性住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。各有关部门要切实履行职责，主动接受社会和公众监督，确保保障性住房分配过程公开透明，结果公平公正。其次，健全租赁管理。加强廉租住房、公共租赁住房合同管理，明确承租对象的权利和义务，载明租金水平、租赁期限、转借或转租的处罚以及其他违反使用规定的责任等事项。 再次，加强日常管理。建立住房保障管理信息系统，完善各类保障性住房档案，并对住房保障对象家庭住房和经济状况及其变化情况进行动态监测。住房保障部门要会同有关部门定期或不定期地对保障性住房使用情况进行检查，对违规使用的，要按有关规定或者合同约定予以处理。保障性住房可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业管理服务。最后，健全退出机制。依据保障对象自行申报、住房保障管理信息系统监测、群众举报查实等途径，对住房保障对象经济状况发生变化、不再符合保障条件，或购置、租赁、继承、受赠其他住房的，要按规定退出。对拒不退出的，可以依照法律规定或合同约定申请人民法院强制执行。对以虚假资料骗购、骗租保障性住房的，一经查实，立即责令退还或退出，并取消其在5年内再次申请购买或租赁保障性住房的资格。

参考文献：

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