房产新政与加息背景下如何理财

文/朱静芬

房产新政与加息背景下如何理财

文/朱静芬

2011 年，新国八条和房产税接连推出，加上央行再次加息，一系列政策叠加效应对房地产调控具有战略性转变意义。新国八条中以限购政策最为严厉，而房产税最可能使“ 多套房”人群被迫放弃买房，货币政策又使购房者望房却步。在此背景下，该如何理财呢？

新国八条与房产税试点

新国八条是2011年房地产调控打出的首个“组合拳”，包括在限购、价格控制、信贷、税收等环节进一步收紧，其中比较值得关注的是：贷款购买第二套住房首付款比例提高到60%，贷款利率提高到基准利率的1.1倍；对个人购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税等。上海房产税试点细则规定：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房，人均60平方米超出部分征收房产税，按交易价格高低分别适用0.6%和0.4%税率。试点初期，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。同时对符合一定条件的改善性住房需求者的房产税先征后退，对成年子女因婚姻等需要而首次新购唯一住房，暂免征收房产税。从短期看，新政带来楼市的价量齐跌，中长期还要看通胀、信贷、宏观经济等方面的情况。

根据上述政策，我们来看一个案例：如某上海户籍三口之家，已有一套70平方米的两房，若新政后再次购买一套130平方米的三房，由于人均超出60平方米，按规定要缴纳房产税。假设房屋市场交易均价3万元每平方米，按70%缴纳0.6%房产税税费，每年应缴纳人民币30000×70%×（130+70-60×3）×0.6%=2520元。

为了享受税收优惠，推荐以下几个方案。其一是一年内出售原来的住房，房产税可退还，但同时要考虑购买住房是否超过5年，若没超过要全额征收营业税。假设售房收入为150万元，则按5.5%征营业税8.25万元，可以在满5年后出售。其二，建议购买110平方米以下住宅，保证人均不超出60平方米。其三，由于二套房贷款利率提高到基准利率的1.1倍。如有成年子女，可以该子女名义购买，享受首套房标准。若子女有

因婚姻等需要而首次新购唯一住房，可享受暂免征收房产税。

加息购房应对

2011年2月9日起，金融机构人民币存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，5年期以上银行贷款基准利率上调到6.6%，首套房银行贷款利率由3次加息前的4.16%(5.94%×7折)上调了2.44个百分点；而二套房银行贷款利率高达7.26%(6.6%×1.1)，几乎翻倍。5年期以上公积金贷款利率上调至4.5%，累计增加0.63%。以银行贷款100万元、20年为例，购买首套房按基准利率计算月还款额要增加117.74元，累计贷款总利息增加28259元。购买二套房按1.1倍利率计算每月还款额要增加132.8元，累计贷款总利息增加31872.56元。由于大多数银行均在次年元旦执行新的房贷利率，因此存量贷款客户不用着急提前还贷，有闲钱无处投资的人群可考虑适当提前还款。对于新的房贷客户，要巧妙搭配公积金贷款与商业贷款的组合模式，尽量选择等额本金还款法、双周供以及利率水平较低的固定利率房贷。

买房还是租房

房屋租售比是国际上用来判断房产投资价值的数据。租售比在1:200左右表明该区域房产运行良好，而1:300是租售比的警戒线。租售比越大，泡沫成分越大。目前，我国大部分城市房屋租售比已远远超过警戒线，上海租售比在1:500左右，最高达到1:670。此外，上海住宅租金投资回报率整体接近2%的水平，已经低于银行存款利率，说明存在严重的投机现象。买房还是租房关键看各人的机会成本，即比较其他投资的回报收益与杠杆效应下房产的升值速度与空间。总之，要审时度势，根据各人自身情况灵活配置资产。

编辑：黄灵 yeshzhwu@gmail.com