楼市下行中的获利之策

朱悦心

有“危”必有“机”。如果认定中国楼市泡沫破灭的进程已经开启，那么您不仅不必惊慌，反而应着手准备迎接一个更大的盈利机会。

中国经济最大的风险，来自疯狂了长达10年之久的房地产市场。2008年金融危机后，全球楼市都在下跌，唯独中国楼市一枝独秀，这是非常奇怪的现象。不过从今年9月开始，“房价永不下跌”的神话终于走到了尽头。

有人认为楼市价格松动，是因政府“限购令”在发挥作用。他们相信：在中国经济被房地产“绑架”的状况下，一旦房价暴跌殃及到GDP增速、就业率与地方政府利益时，政府调控力度势必会减弱，货币政策也可能再度放宽，这样楼市繁荣便会卷土重来。目前，许多专家也认为，这一轮降价潮只是牛市中的调整，而非“拐点”。

实际上，房地产市场近期出现降价风暴，其实可以说是中国经济放缓的必然结果。即便没有出台限购令，已几乎赶超美英等发达国家国内一线城市的房价也很难获得长期支撑。每一轮脱离基本面的暴涨，都在为日后的下跌积聚动能。仅靠上涨预期拉动的楼市繁荣，其本质是一场“金融传销”游戏，而金融传销对经济的危害，远远超过实体传销。对于这样的市场，停涨便意味着暴跌，“稳定房价”是一个不可能完成的任务。资本的天性就是追逐利润，只要无利可图，一定会选择撤退。下跌预期一旦形成，政府无论做什么也难以阻止。

泡沫对一个国家的经济、伦理和社会秩序的摧残是巨大的。泡沫开始发酵，没有破裂的时候，会对整个社会资源分配体制造成扭曲。如果拥有一套住房所带来的泡沫升值收入，远远高于个人的诚实劳动所得，那么整个社会都会陷入浮躁。大家不再诚实劳动，同时变得贪婪；企业家也不再从事制造业，纷纷投入到房地产大军来。

应该说，楼市回归到正常、合理的价格和秩序，不仅有利于重建诚实、健康的发展模式，而且是大势所趋。虽然中国经济可能在短期内会经受一次阵痛，但却能使今后的步履更加坚实。

在目前的价位，楼市主要靠投机需求支撑，其特征是“买涨不买跌”。开发商降价，不仅无法获得更多投机资金的青睐，反而会引来更大的抛盘——二手存量房与新盘市场形成恶性竞争的局面。一般而言，房企股票的价格跌幅会远远超过房价跌幅，尤其是在泡沫破灭之初、政府尚未注资“救市”的时期。

相对股票，认沽权证可以把杠杆进一步放大。房价下跌趋势一旦确立，股票每下跌1%，认沽权证的价格便可能上涨10%甚至更高。因此，相对楼市跌幅，认沽权证的获利空间可高达几十倍。

权证相对股票，唯一的风险在于到期日。投资股票，只要做对趋势即可。但涉及到权证，趋势与时机必须同时正确；这当然增加了难度。例如，若投资者购买了2012年6月30日到期的认沽权证，但截至该日楼市仍未明显下跌，那么就有可能损失全部本金。不过考虑到楼市下跌几为定局，不确定的只是时间，而一旦认沽权证击中，即可获得几十倍利润，投资者不妨将本金分为多份，分期购入权证，以逸待劳。

此外，如果房价下跌，所有地产链条上的“成本环节”都会降价。地价、钢材水泥价格、建筑工人和房产中介的工资，甚至装修、家电、汽车等行业也会波及。国内期货市场，给了我们投资这些“成本环节”的机会。其中上海期货交易所的工业品是布空的最好对象。从9月开始，螺纹钢价格已经下跌23%，沪铜下跌31%，沪胶下跌33%，而此时中国经济才刚刚显现放缓迹象。

同样，最好也购入黄金期货进行对冲。这种进行工业品和黄金的双向操作，其实等同于利用了“工业品与黄金的比价”。例如，上海期货交易所的螺纹钢品种于2009年3月开始交易，直到今年2月，价格一直维持上涨态势，之后便风光不再。10月下旬，国内钢材价格甚至一周内暴跌500元/吨，跌幅高达10%。由此可见，螺纹钢本身的价格时涨时跌，不易把握。

但如果换个角度，考察“螺纹钢黄金比”，那么这个比值的下跌趋势其实早在2009年8月就已确立，因此可以安心地进行顺势操作。这一比值可看作“扣除通胀因素的螺纹钢实际价格”，相对螺纹钢本身的价格，具有超前效应。“螺纹钢黄金比”长线下跌，说明钢材市场处于熊市，即使螺纹钢的名义价格创出新高也无法改变这个事实。