林敦第四街创意工坊

艾伦·普尔曼 迈可·邦/ Alan PULLMAN, Michael BOHN 资料翻译_赵静远/Materials translated by ZHAO Jingyuan

图1 项目区位

林敦第四街创意工坊占地约3.5英亩，由多个建筑组成，其城市设计策略旨在振兴长滩市中心的一个城市街区。它包括恢复4栋原有用于零售和创意办公的商业建筑，共31 000平方英尺，以及在现有的一个地面停车场上新建的15 000平方英尺的城市再造混合开发项目。项目范围内进一步的改善将包括对现有停车场的环境美化和隔离以及街道景观的改造，包括行道树、人行道拓宽和路缘拓宽、林荫道美化、人行道照明、街道家具和步行功能的改进。

1 项目概况

该项目毗邻长滩市中心核心区和东村艺术区，与轻轨站相距两个街区。长滩市中心是一个成熟的城市核心，有着围绕有轨电车而建的传统街道网格，以及各种风格和规模建筑的混合（图1）。然而，尽管近年来在大规模重建方面付出了相当大的努力，大部分地区经济一直不景气，无法回到战前的鼎盛时期。

项目周边邻里的组织结构是相互脱节的，由一些老化的1～2层楼房组成，公共基础设施状况不佳。基址包含4栋没有得到充分利用的、被忽视的建筑，这些建筑从1920年代一直建到1970年代。项目的一期工程所包含的一群建筑物曾经作为一家家具店，后来成为一个地标性的唱片公司和录音棚，但是最近被用挡板围合起来，作为仓库使用（图3）。同时被忽略的还有它的公共区域，该区域成为了一个故意破坏公物主义者的聚集地。

该项目由美国Perkowitz+Ruth（波克维兹+鲁丝）建筑师事务所着手改造。他们曾经成功地展示了地区内疏导交通的重要性，从而促成了项目周边地区沿街的车辆港湾停靠带、景观和行人照明改造的实施。基于这些改进，这个团队将该项目视为进一步振兴地区活力的机会。他们与当地投资者合作，购买了该处物业，并开始设计和更新改造。

2 街区改造目标

图2 项目总平面

图3 基址现状

林敦第四街创意工坊旨在通过改造长滩市经济受挫地区的一系列缺乏吸引力和活力的历史建筑物、停车场和街道景观，将该区域再造为东村艺术区的文化和艺术中心，以达到振兴一个衰退地区的目标。它发掘了城市机遇的灵魂，创造性地再利用了4栋废弃的建筑物，将其改造成一组创意办公和商业场所，更新了原有的结构，在饱经风霜的市区边缘创造了新鲜的面孔。该项目的首要目标在于吸引独特的企业、零售商和顾客到市中心区，提高公众安全以及附近街区的房地产价值，将其作为城市的一个经济高效的重建模式，以展示历史街区的适应性再利用、可持续建筑和社区主导发展的范式（图2）。

3 体现可持续都市主义的街区设计准则

项目通过建筑环境敏感区的城市设计，体现了建筑及城市基础设施类的可持续都市主义的设计准则。

（1）新建筑物及对废弃建筑的适应性再利用

该项目包括4栋建筑物的适应性再利用。这些建筑由永久性材料建造的修缮，可以再使用25～100年。

（2）建筑物应为节能的，并能产生可再生能源，提高能源使用效率

林敦第四街创意工坊使用了包括白屋顶反射阳光、遮阳、可调节窗户和遮荫树木在内的节能策略，以减轻城市热岛效应，从而降低制冷负荷（图4）；同时采用了高效的暖通空调系统、屋顶和设备。一期工程在自愿的基础上遵从了城市绿色建筑政策。

（3）建筑的形体和规模应有助于节能，步行环境宜人，并且是低技术的

图4 遮阳设计

图5 一期方案平面

图6 一期方案鸟瞰

图7 停车场和建筑间的通道设计

林敦第四街处于包括社区巴士站、轻轨站和自行车站在内的多种交通方式相互邻近的范围，并在市中心新的“自行车友好区”内，为人们提供了多种出行方式，并潜在地减少了因机动车所通勤产生的能源消耗。该项目及其周边环境还包含了精确混合的功能——居住、商业、餐饮、办公——以形成适宜的步行环境。

（4）在景观策略中应尽量减少耗水量，以模拟气候、土壤和水文

设计将基址相当大一部分的不透水硬质人造景观和屋面改造成了可渗透的景观区，在该区域内雨水被回收用于灌溉。整个基址种植以耐旱植物为主，滴灌取代了自动喷灌系统，减少了对水的需求。

4 一期工程：富有创意的解决方案

一期工程入驻了一些本地的和迁移过来的企业。其中包括一个独立的艺术品商店、一个高科技公司（对这个城市来说还是首家）、一个建筑设计事务所和一个历史悠久的修复承包商。

一期的建筑设计主要关注于3个废弃的建筑更新，将其改造成围绕着中央步道和公共庭院的8个创意办公和商业场所。由于现有建筑物的布局结构不允许让渡给小型零售商及办公室租户，但他们才是创造所设想的创意中心的关键，因此一个关键的策略是将其改造成具有很多庭院和通道的建筑，以实现其功能上的灵活性。这个策略的实施提供了基址亟需的沿街高品质的开放空间和活动空间，使该项目变更为社区项目。市区用地的紧张状况也推动方案将可持续发展策略应用于设计舒适的内部空间，包括在分配停车空间的同时把对邻里的影响降到最小。通过拆除现有建筑物的部分构造，将建筑实体改造成一个面向街道的大型临街橱窗和一个共享的庭院，使“街道上的眼睛（eyes on the street）”能够发挥作用，并打造一个热情友好的公共形象。一期工程提供了以下富有创意的解决方案（图5～8）。

图8 沿街建筑改造方案前后效果

图9 临街阳光明媚的庭院

图10 内部步道

图11 改造后的街道景观

图12 改造后的街区照明

（1）鼓励创新并提供具有归属感、安全舒适的空间，促进邻里交往

设计团队希望该项目能够吸引“创意阶层”，包括个性化的零售商、企业、客户入驻，因此改造方案专注于创造一个视觉上有吸引力的空间，使街道充满活力、便捷、灵活性、可持续、低成本、安全。这一策略的亮点是一个临街的、阳光明媚的庭院，它允许更多的“街道上的眼睛”存在，并构建了一个社交空间（图9）。一条内部通道连接了停车场和个体建筑单元，庭院和街道成为受欢迎的午餐或非正式会谈的场所（图10）。

人行道两侧整齐列植的行道树改善了街道景观，并使其与相邻的街区连接。方案中局部人行道的拓宽和新的照明也助于增加沿街行人的安全感和舒适感（图11、12）。充裕的休息设施、朝南温暖的阳光和迷人的景观，为租户及访客提供了会见和交流的场所。

（2）内部空间的适应性再利用

改造后的方案充分展示了旧建筑也可以改造成优雅、理想、符合成本效益的。独特的室内空间成功地吸引了各种创意产业的用户，在出售、出租或改造空间方面的“灵活性（building in flexibility）”的理念，使创意性设计和商业成功在低迷的房地产市场中成为可能。改造方案保留了原始建筑的结构构造，将它们裸露在外，包括木桁架、粘土砖、混凝土楼板（图13），并大量再利用了原有的建筑材料。除此以外，设计团队还发现并保留了建于1927年的Cytron家具店原有建筑中引人注目的长滩城现存最古老的装饰艺术（Art Deco）风格的中楣（图14）。

（3）充分地容纳机动车交通，同时应尊重步行和公共空间的形态

停车场入口位于建筑物的背面，与主要步行街边缘保持一定的距离。一座建筑的一部分被用来作为室内停车场，以减少露天地面停车场的热岛效应。公共景观步道为行人提供了街道、停车区和综合体中各个单元之间清晰的交通路径。

图13 建筑室内空间的适应性再利用

图14 装饰艺术风格中楣

图15 二期和三期

最后，具有挑战性的经济状况促成了对现有建筑物的再利用，而并非将基地推倒重建，这让项目团队能够仅凭自己的资金和少量的政府拨款完成前两期的建设。上述策略还使得项目的销售价格和出租价格低于新建建筑，因而小规模的、有创造性的企业有能力购买或租用该场地。

5 结语

林敦第四街创意工坊作为一个集创业产业办公与居住功能的街区，是第一个自愿遵循城市绿色建筑政策的项目。第一期工程已经完成了3栋建筑物的修复。第二期工程，对一幢1920年代商业建筑的修复已基本完成，并已吸引了本地一家成功的咖啡馆和一家从城镇另一部分搬迁过来的音乐商店。第三期工程，包括街道景观的改善和一个新的包含20单元混合功能的建筑，预计将于2012年开工建设（图15）。这个项目致力于通过有市民广泛参加的规划和设计来重新适应性再利用该地区，建立该地区创意产业和社区形成的联系，得到以下几个方面的经验。

（1）将适应性再利用作为社区友好策略

通过对现有建筑物巧妙的重新利用，该项目在实现经济可承受性的同时，服务了当地企业，并吸引新的企业到这个城市来。虽然团队知道国有企业可能会考虑这个项目，但他们还是寻找愿意投资或对当地创意工坊有兴趣的租户。

（2）营造创意空间

图16 创意空间2

图16 创意空间3

创意空间吸引了能够重振老化的城市街区的租户。改造后建筑场地的租户包括美术用品商店、艺术家协会、建筑师、承建商/开发商、咖啡厅、音乐商店和高科技公司（图16），这为长滩市带来了几十个新的就业岗位，并加强了邻里的艺术活力，将新的生活带入了老化的城市街区。这些租户之所以被这里吸引，缘于其富有创意的建筑空间、良好的社区规划、新兴艺术区的位置和附近的负担得起的住房。

（3）公众积极参与的开发团队

社区主导发展的团队追求传统开发商所回避的项目。作为投资者，建筑师和城市规划师领导着一个团队，包括当地的承建商/开发商、社会积极分子和协作城市机构。这使社会主导发展目标得以实现，发掘以往经验，避免已成定式的拆迁方法以及过多不合规定比例的权利。

首先，相较于传统媒体，网络等新兴媒体基于其固有的传播特点，具有虚拟性和游戏性等显著特征。网络空间自身便是一个虚拟世界，每一个网民都可以不公开自身的姓名、身份、职业，网上的一方不知道另一方的任何情况。由于真实身份的虚拟，真实社会中个体之间外在的差距也一并被抹杀。这样每个网民都能不受拘束地自我表达，与网友进行零距离互动。另一方面，电脑、手机等工具为生存在激烈竞争与巨大压力下的人们提供了惬意愉悦的游戏式环境。畅游在娱乐新闻、群体聊天、恶搞笑料中的大众将理性暂时丢弃，体验了游戏般无拘无束的狂欢。这正符合巴赫金论著中体现出的、在虚拟空间的游戏中发掘人性本真的狂欢化性质。

（4）公共/私营伙伴关系

该项目展示了公共和私人实体之间的成功合作。以私人投资发起的填充式开发激励了公共投资——包括街道景观立面的改善和新的交通设施。这反过来又鼓励了该项目及其临近街区的填充式混合开发。

（5）绿色建筑和减少停车

作为对由长滩市起草，自愿遵守的绿色建筑政策的响应，设计团队积极整合了一系列可持续措施，但不显著增加额外费用。该团队还成功地通过协商降低了停车需求，这归功于邻近的公共交通网络和路边充裕的日间停车位，该政策也将作为未来城市再造开发的范例。