“小产权房”开发动机影响因素研究

○张红霞

（湖北第二师范学院 湖北 武汉 430205华中科技大学公共管理学院 湖北 武汉 430074）

“小产权房”开发动机影响因素研究

○张红霞

（湖北第二师范学院 湖北 武汉 430205华中科技大学公共管理学院 湖北 武汉 430074）

本文为构建“小产权房”开发动机影响因素模型，归纳“小产权房”开发动机具体影响因素，测度各类影响因素对“小产权房”开发动机不同层面的影响方向和程度，采取模拟试验问卷法、因子分析法、结构方程模型法等，得出要解决“小产权房”开发问题，必须采取“疏堵结合”的策略。

“小产权房” 开发动机 影响因素 结构方程模型

一、研究目的

“小产权房”是指建在农村集体经济组织所拥有的土地之上且被非本集体经济组织成员（外村村民、城市居民）所拥有的住房。近年来，“小产权房”问题引起了社会各界的广泛关注。我国政府也日益重视“小产权房”问题的妥善处理，并正逐步在全国范围内进行“小产权房”问题的专项摸底调查工作，以弄清“小产权房”的实际情况和本质问题。目前学术界对于“小产权房”开发动机影响因素的科学实证研究尚未见成果，因此，有必要深入地研究“小产权房”开发动机影响因素，以提升国家和地方政府对于“小产权房”开发问题的深刻认识，为妥善处理我国“小产权房”问题提供借鉴。

本研究试图通过探索性实证研究考察“小产权房”开发动机的影响因素，首先设计“小产权房”开发动机影响因素调查问卷，然后运用探索性因子分析和结构方程模型，测度“小产权房”开发动机的各种影响因子及其影响方向和程度，进而深入剖析“小产权房”开发动机影响因素的缘由，为妥善解决“小产权房”开发问题提供理论依据和政策建议。具体来说，本研究所要回答的问题是：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，是否可以归类，如能可划分哪几类；各类别影响因子对“小产权房”开发动机的影响方向和程度。而本文中的“小产权房”开发动机，简要说来是指：在一定时期和社会环境条件下，由主客观因素综合作用下，促使其进行“小产权房”开发活动的心理认同和行为倾向。

二、研究假设与研究设计

1、研究假设

研究问题1：“小产权房”开发动机影响因素有哪些，能否归类，如能可划分为哪几类？

研究问题2：各类别影响因子对“小产权房”开发动机不同层面的影响方向和程度？假设2—1：居民住房刚性需求对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—2：居民住房刚性需求对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—3：集体土地潜在价值对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—4：集体土地潜在价值对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—5：资金融通投机暴利对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—6：资金融通投机暴利对开发动机的行为倾向层面有正向影响。假设2—7：地方监管法制漏洞对开发动机的心理认同层面有正向影响。假设2—8：地方监管法制漏洞对开发动机的行为倾向层面有正向影响。

2、研究设计

（1）量表设计。“小产权房”的开发动机影响因素可以从“小产权房”开发行为所涉及的各个利益主体来考虑设计调查问卷，“小产权房”开发行为的利益主体主要涉及村集体、购房者、融资者、监管者。在这样的思路下，笔者通过反复思考与多次专家讨论后确定了“小产权房”开发动机的初始调查问卷，调查问卷设计借鉴了心理学领域中“确定问题测试”（Defining Issues Test，DIT）的思想与形式，在问卷中给出了“小产权房”开发动机的情景设置，共包含18个题项，而对于“小产权房”开发动机的具体度量，则分别从心理认同层面和行为倾向层面，共设计了6个测量题项，量表采用Likert五点标尺，即1表示完全不同意（或完全不重要）、2表示不同意（或不重要）、3表示无所谓、4表示同意（或重要）、5表示完全同意（或非常重要）。

（2）数据获取。本研究数据资料主要通过发放模拟试验调查问卷来获取。调研小组首先对初始调查问卷进行小范围发放，采用面对面的访问，根据反馈意见进行改进，最终形成正式调查问卷。因需要反映“小产权房”开发动机的真实情况，所以调研小组将模拟试验调查对象确定为来我校培训的乡镇基层领导干部和EMBA、MBA培训班学员，调查时间安排在调查对象的上课休息间隙，并让授课老师发放和讲解调查问卷，争在相对轻松的环境下进行模拟试验问卷调查，以得到真实可靠的调查数据。调研小组共发放300份问卷，回收279份，其中有效问卷226份，有效回收率为81%。样本统计特征分析见表1。

表1 样本人口统计特性分析

三、研究分析和结果

根据模拟试验问卷调查获得的数据，使用统计分析软件SPSS13.0对“小产权房”开发动机影响因素进行探索性因子分析；在因子分析的基础上，使用结构方程模型软件AMOS7.0进行结构方程模型检验，测度“小产权房”开发动机影响因素的作用方向与程度。

1、探索性因子分析

通过探索性因子分析，得到开发动机影响因素的KMO值为0.755，大于0.7，两者的Bartlett球面检验结果均拒绝变量间不相关的原假设，故满足进行因子分析的前提条件。在随后的探索性因子分析中，采用正交旋转法，以提炼归类出“小产权房”开发动机的影响因子，结果如表2所示，“小产权房”开发动机影响因素可归为4类因子，其变量共通性大于0.5，构建的度量结构解释了超过85.439%以上的方差。

表2 “小产权房”开发动机探索性因子分析

根据因子组成的题项，第l个因子4个题项反映城市居民面临的住房市场环境与现实需求情况，此因子命名为“居民住房刚性需求”；第2个因子4个题项反映集体土地开发的利益与利益相关者的利益分配情况，此因子命名为“集体土地潜在价值”；第3个因子4个题项反映“小产权房”开发投资获利与融通资金的情况，此因子命名为“资金融通投机暴利”；第4个因子4个题项反映地方政府的监管执法和法制漏洞寻租行为，此因子命名为“地方监管法制漏洞”。

2、确认性因子分析

确认性因子分析主要根据规范拟合指数（NFI）、不规范拟合指数（NNFI）、比较拟合指数（CFI）、增值拟合指数（IFI）、拟合优度指数（GFI）、调整拟合优度指数（AGFI）、相对拟合指数（RFI）、近似均方根误差（RMSEA）等指标，衡量模型与数据的拟合程度，调整因子结构、修正模型和判断模型的质量。学术界普遍认为，前7项指标大于0.90，表示模型与数据的拟合程度很好；对于RMSEA，小于0.1表示好的拟合，低于0.05表示非常好的拟合，低于0.01表示非常出色的拟合。本研究中，“小产权房”开发动机影响因素的确认性因子分析，所有的被估参数均大于0.80，所有的λ值均具备统计显著性。拟合优度的各个指标 NFI、NNFI、CFI、IFI、GFI、AGFI、RFI、RMSEA 均达到模型被确认的标准，见表3。

表3 “小产权房”开发动机确认性因子分析的拟合优度指标

3、数据可靠性分析

学术界普遍采用内部一致性系数（Cronbachα值）检验数据可靠性。克龙巴赫（Cronbach，1951）提出的信度判断标准是α＜0.35代表低信度，0.35＜α＜0.70代表中信度，α＞0.7代表高信度。本研究中，“小产权房”开发动机探索性因子分析中每个因子的Cronbachα值均大于0.80，表明数据比较可靠。

4、结构方程

本文主要研究“小产权房”开发动机的影响因素及其影响方向与程度，前面我们根据探索性因子分析和确认性因子分析，将“小产权房”开发动机分为了居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞这4类影响因子。对于“小产权房”开发动机的具体变现，可以从心理认同层面和行为倾向层面来度量，则将其统合起来构成“小产权房”开发动机影响因子结构方程模型，见图1。

5、结构方程模型的拟合优度指标

结构方程拟合优度指标RMSEA＜0.08，同时NFI、NNFI、CFI、IFI、GFI、AGFI、RFI均大于 0.90，表明模型的拟合优度较好，各变量之间没有出现T值不显著的情况，见表4。

6、结构方程分析结果

（1）“小产权房”开发动机心理认同层面。根据结构方程模型分析可以发现：居民住房刚性需求因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数最大，为0.43，并且p＜0.01，具有很好的统计显著性，说明居民住房刚性需求对“小产权房”开发动机的心理认同产生正向显著影响效应。集体土地潜在价值因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数次之，为0.36，并且p＜0.01，具有很好的统计显著性，说明集体土地潜在价值对“小产权房”开发动机的心理认同产生正向显著影响效应。资金融通投机暴利因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数为0.23，并且p＜0.05，具有一般的统计显著性，说明资金融通投机暴利对“小产权房”开发动机的心理认同产生正向一般影响效应。地方监管法制漏洞因子对“小产权房”开发动机心理认同层面的影响系数最小，为0.12，并且p＜0.1，不具有统计显著性，说明地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机的心理认同影响效应不显著。

（2）“小产权房”开发动机行为倾向层面。根据结构方程模型分析可以发现：资金融通投机暴利因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数最大，为0.47，并且p＜0.01，具有很好的统计显著性，说明资金融通投机暴利对“小产权房”开发动机的行为倾向产生正向显著影响效应。地方监管法制漏洞因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数次之，为0.45，并且p＜0.01，具有很好的统计显著性，说明地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机的行为倾向产生正向显著影响效应。集体土地潜在价值因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数为0.18，并且p＜0.1，不具有统计显著性，说明地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机的行为倾向影响效应不显著。居民住房刚性需求因子对“小产权房”开发动机行为倾向层面的影响系数最小，为0.14，并且p＜0.1，不具有统计显著性，说明居民住房刚性需求对“小产权房”开发动机的行为倾向影响效应不显著。

四、研究结论与政策建议

1、研究结论

图1 “小产权房”开发动机影响因子结构方程模型

表4 “小产权房”开发动机影响因子结构方程模型的拟合优度指标

本文通过研究解答了2个研究问题，检验了8个研究假设，证实了其中4个研究假设。“小产权房”开发动机影响因素有若干，可以归为4类影响因子，分别是居民住房刚性需求、集体土地潜在价值、资金融通投机暴利、地方监管法制漏洞。居民住房刚性需求与集体土地潜在价值对“小产权房”开发动机心理认同层面，具有正向显著影响效应，其中居民住房刚性需求影响程度最大；资金融通投机暴利与地方监管法制漏洞对“小产权房”开发动机行为倾向层面，具有正向显著影响效应，其中资金融通投机暴利影响程度较大，但地方监管法制漏洞影响程度也很接近。

2、政策建议

（1）加快落实保障性住房体系建设，疏导中低收入群体的合理住房诉求。一是积极加大城镇保障性住房供应量，地方政府土地规划和交易部门应该让保障性住房建设土地供应在每年的土地实际供应中占到至少30%的比例，并将地方土地出让金的一定比例做为保障性住房建设专项资金，可设立专职机构负责资金的使用和房屋的建设；二是完善保障性住房体系的构成，合理配置公租房、经济适用房、廉租房建设比例，让不同人群对象享受到不同的保障性住房；三是完善现有保障性住房分配机制，改革仅以户籍等为分配甄别条件的情况，建立合理的申请分配入住退出机制，努力扩大城镇保障性住房受众覆盖面，使保障性住房得到最合理最有效的利用。

（2）构建城乡非农建设用地交易平台，强化集体土地利用法制监管力度。从长期来看，采取公平、公开、公正的市场交易方式，逐步构建城乡非农建设用地统一市场交易平台，让农村集体建设用地价值以市场化方式体现出来，才能从根本上有效规避农村集体建设用地的违法开发行为。再者，国家应该进一步修改完善农村集体土地规划利用的相关法律法规，构建有效的农村集体土地规划利用监察机制，强化违法土地开发行为的监管力度，具体可采取：一是制定落实城郊建设发展土地用途规划，城市国土规划部门应该根据城市扩展趋势，提前科学合理制定并落实好建设发展土地用途规划，避免村镇集体违规在集体土地上开发房屋售卖；二是加强集体建设用地日常监察，城市土地管理部门可以在官方监察制度之外，建立土地民众情报员汇报制度，定期不定期对基层土地利用各方面情况进行汇报，这样更有利于土地管理部门掌握真实情况，监管处理违法用地行为。

（注：基金项目：国家社会科学基金项目——“小产权房”问题的实证研究（08BJY053）。）

[1]张敏：北京市购买“小产权房”群体现状调查[J].半月选读，2007（15）.

[2]严焰：“小产权房”的形成原因与出路探究[J].特区经济，2008（2）.

[3]江奇、谭术魁：“小产权房”持有者的动机研究[J].中国土地科学，2009（7）.

[4]张良悦、刘东：道是非法却有情：小产权房开发的经济学分析[J].财贸经济，2009（4）.

[5]程浩：小产权房发展现状及其成因分析[J].经济与社会发展，2009（2）.

[6]廉建中：小产权房形成机理及其因应[J].中州大学学报，2010（10）.

[7]王华春、甄磊：小产权房问题成因与解决思路[J].生产力研究，2010（10）.

（责任编辑：胡婉君）