房地产泡沫现象及政策的调控

何学虎

山东中烟工业有限责任公司， 山东 济南 250100

房地产泡沫现象及政策的调控

何学虎

山东中烟工业有限责任公司， 山东 济南 250100

房地产业是我国当前发展最快的产业之一，对国民经济的贡献率逐年增长，已成为国民经济先导性和基础性产业，同时，它也成为重要的投资领域，其虚拟性不断增强，中国房地产已经存在泡沫现象，为消除隐患，近几年，政府采取各种措施不断加强房地产调控。

政府 ；房地产调控 ；房地产泡沫

1、房地产泡沫的形成原因

经济学家金德尔伯格 1978年提出的：“泡沫可以不严格地定义为一种或一系列资产价格在一个连续过程中的陡然上升。”房地产泡沫的形成原因有三：一是房地产的区域性很强，一个区域的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求；二是房地产开发周期较长，短期内供给难以有效增加，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌；三是房地产的价值难以判断，往往需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投机者正好混水摸鱼。房地产泡沫的制造者正是投机者，假若市场中没有足够多的投机需求，根本不可能快速推高房价，也正由于投机者的推波助澜，导致很多自住客和正常的投资客盲目跟进。

2、房地产泡沫的衡量标准

发达国家一般用“空置率”、“房价收入比”和“租售比”三个指标加以衡量。空置率，主要用于判断是否存在过度膨胀的虚拟需求，并最终形成房屋的空置；房价收入比，主要用于价格是否处于由居民收入能够支撑的合理水平；租售比，则主要从租金回报角度判断住房是否具有投资价值。 目前从此三个指标指来看，中国房地产已经出现泡沫。

3、房地产泡沫的危害

房地产泡沫经济不仅破坏金融秩序，而且破坏稳定的宏观经济环境，还将加大贫富差距与国民收入的不平等。因此，政府不断加大宏观调控力度。

3.1 房地产泡沫经济破坏金融秩序、导致金融危机

在泡沫经济猖獗时期，投机活动盛行，银行作为金融枢纽，必然处在漩涡的中心。在泡沫经济中金融市场有厚利可图，必然有许多银行降低准备金额度，削弱了银行体系防风险能力。一旦泡沫经济崩溃，银行系统将是重灾区，银行账目必然出现大量的坏账。倒霉的企业和个人难免倒闭破产，最终银行体系被拖垮，出现全面的金融危机。

3.2 房地产泡沫破坏稳定的宏观经济环境，大起大落不利于长期投资项目

泡沫经济降低了社会生产和资源配置效率，凡是泡沫经济严重的国家，尽管在某一时期经济发展迅速，但最终会遭到严重的经济危机。

3.3 房地产泡沫会在较短时期造就一批暴发户，同事也导致一些人倾家荡产，加大贫富差距和国民收入的不平等。同时，造成虚假繁荣，导致社会风气败坏，重投机、轻生产、降低了社会储蓄率。

4、政府调控房地产的几点建议

政府的主要职责就是通过制定科学、有效、竞争的规则，促进房地产市场的正常发育，充分运用经济手段调节房地产市场的供给和需求，抑制房地产投机或炒作。为此，笔者提出以下具体建议：

4.1 进一步完善我国的住房保障制度。政府应进一步加大对保障性住房建设的投入力度，优先保证供应廉租房和经济适用房建设用地；同时，要建立科学规范的准入机制，使住房保障制度真正保障买不起商品房和无力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭。

4.2 增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。

4.3 加强政策的针对性和有效性。房地产由于受多种因素影响，是个复杂的市场体系，政府应该有的放矢地制定地方房地产政策，而不能搞“一刀切”。同时，加强房地产市场分析研究，建立健全房地产市场信息系统，完善市场监测分析和预警机制，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性，正确引导房地产的投资和消费。

4.4 加强税收、信贷等政策对房地产市场的监管和调控作用。加强、调整房地产市场交易税收，加强物业立法。同时，货币政策制定者应该增加对发展中的按揭市场基本结构的关注，并提高信贷条件，加强对经营家庭债务相关的金融实体的监管，以保证其健康运行。

总之，房地产业已成为国民经济先导性和基础性产业，但在快速发展中也出现了一定程度的泡沫现象，解决住房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手两者的密切配合。

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.24.098