温州常用房地产估价方法运用中存在的问题及改进措施

麻晓芳

（温州职业技术学院 建筑工程系，浙江 温州 325035）

温州常用房地产估价方法运用中存在的问题及改进措施

麻晓芳

（温州职业技术学院 建筑工程系，浙江 温州 325035）

温州常用房地产估价方法有市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正系数法。这些估价方法实际运用中存在的问题严重影响了其评估结果的客观、合理和公正。为此，应通过搜集、核查可比实例，改进评估公式，依据市场变化确定房屋重新购建价格，及时更新基准地价。

温州；房地产；估价方法

房地产估价离不开各种估价方法。目前，温州常用房地产估价方法有市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正系数法。每种估价方法都有其应用的限制条件和范围，再加上估价人员没有完全按评估规范操作，很难保证评估结果的客观、合理和公正。为维护相关经济人的利益，就温州房地产估价人员在运用估价方法评估项目时存在的问题进行分析，并提出改进措施。

一、温州常用房地产估价方法运用中存在的问题

1.市场比较法的可比实例资料不真实、不客观

市场比较法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，即选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理，以求取估价对象价值的方法。市场比较法的本质是以可比实例房地产的成交价格为导向求取房地产的价值。通常把市场比较法求得的价值简称为比准价格，公式为：比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数[1]。

要正确求得估价对象比准价格，可比实例成交价格的可靠性和真实性至关重要。据调查，部分温州房地产估价人员在评估过程中存在虚构、编造交易案例的情况，使得评估不真实、不客观。如温州**房地产估价事务所评估的一个项目（温***评字[2010]第9589号），温州市区府东路府东家园6幢1层的某套房子在2010年8月1日的市场参考价格，为委托方核定个人资产价值提供参考依据，采用其同一小区的几套房子作为可比实例（见表1）。

实际上，府东路府东家园6幢505室在2010年6月根本没有出售，不存在交易价格。而其实际建筑面积是128.96m2，不是183.54m2。可见，某些房地产估价人员为了完成房地产技术报告部分，编造了可比实例的相关信息。根据第9589号估价报告书的评估结果，温州市区府东路府东家园6幢1层的某套房子在2010年8月1日的市场参考价格为35 822元/m2，而同期该小区多层住宅的市场交易价格单价基本上都在4万元以上。虽然待估房产是一层，楼层相对较差，但因房前有大片绿化地，价格并不比二层便宜，35 822元/m2的单价显然脱离实际。

表1 温州市区府东路府东家园6幢***室可比实例

2.假设开发法的评估公式不合理、不合法

假设开发法的评估思路是，先确定某块土地上能开发多少某种用途的物业，并且预测这些物业的价值，即待开发房地产价值，然后扣除开发这些物业所投入的费用，包括开发成本、管理费用、投资利息、销售税费等，再减去开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费，剩余部分便是这块土地的价值[2]。其房地产基本评估公式为：待开发房地产（土地）价值＝开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费。温州房地产估价人员在运用假设开发法评估土地时，一般都采用《温州市区经营性土地使用权出让地价评估规则》（温土资建[2003]14号）（以下简称《评估规则》）规定的计算公式来评估，即剩余法（投入产出）公式为：地价＝楼价-(建筑安装成本+小区配套+前期费用)-(建筑安装成本+小区配套+前期费用)×利润率地价×利润率－物业维修资金-营业税-土地出让契税。

其房地产估价基本评估公式与温州房地产估价实际运用公式最大的区别就在于投资利息与物业维修资金这两项。一个房地产开发项目投入资金巨大，占用资金时间长，投资利息少则几十万元，多则几千万，甚至上亿元。投资利息是假设开发法评估地价时最难测算也最容易算错的一项，《评估规则》中取消了这项，显然是不科学的。投资利息与会计的财务费用不同，它们的来源无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。温州房地产评估过程中有一项物业维修资金（也称物业专项维修资金）的测算不合理，也不合法。2010年1月1日开始实施的《温州物业管理办法》第七十九条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家、省和市有关规定交纳专项维修资金。《温州市住宅小区物业维修专项资金管理办法》第九条规定：首期专项维修资金由建设单位代收代交，在房屋办理结算交付时，由建设单位向业主收取。可见，物业维修资金不是由建设单位交纳的，在测算地价时，不能作为一项费用来扣除。

3.成本法的房屋重新购建价格确定过于简单

成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格（一般房屋评估也称之为“重置价格”）和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其实质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的市场价值。以成本法求取房地产价格公式为：房地产价格＝重新购建价格-建筑物折旧。

重新购建价格主要由土地价格与建筑物价格两大部分组成，需要分别出具土地估价报告和房地产估价报告，而在温州房地产实际评估中却以非常简单的方式处理，如拆迁评估（见表2）。

表2 2007年温州市区拆迁房屋(住宅)重新购建价格 元/m2

由表2可知，房屋重新购建价格规定某个数据，这显然不合理。不同结构的建筑物重新购建价格存在较大差异，而对于相同结构的工程，各项成本的多少与投入材料的质量和做工的精细度关系密切，也与材料的市场价格变化紧密相连。单位面积的高层重新购建价格差距巨大。

4.基准地价修正系数法的基准地价更新不及时

基准地价修正系数法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。因此，运用基准地价修正系数法测算的估价结果是否准确与基准地价和修正系数密切相关。一般而言，基准地价的更新时段为两年，不宜超过三年。目前，温州利用基准地价评估是根据温州市人民政府基准地价文件，其基准地价基准条件为，基准日2003年1月1日，土地开发程度为红线外“五通”，红线内场地平整条件下不同级别、不同用地类型法定最高出让年期的平均地价[3]。其中，市区一级土地的商业基准地价为7 866元/m2，住宅基准地价为4 462元/m2。运用了七年多的基准地价依然用于实际评估，其评估结果肯定是不切合实际的，而且与运用其他方法得出的结论会相差好几倍。如温州某估价事务所评估的一个项目（温**估（技）字[2009]第221号），温州市区新城物华天宝西北侧地块，采用假设开发法测算的单位地价为30 450元/m2，采用基准地价修正系数法商业宗地单位地价为10 310元/m2，住宅宗地单位地价为9 823元/m2。

二、温州常用房地产估价方法的改进措施

1.搜集、核查可比实例

只有拥有估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能准确把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，从而保障根据这些可比实例评估出的估价对象价值更加精准而不会出现较大误差。因此，对于房地产估价机构和估价人员而言，应当尽力搜集较多的交易实例以供选取，有效提高房地产估价工作效率。搜集交易实例时可按照事先制作好的房地产交易实例调查表来填写。其（以二手房为例）内容包括：房地产基本情况（名称、坐落、四至、面积、用途、小区规模、建造时间、建筑新旧程序、建筑结构、配套设施、环境景观、土地使用期限、楼层、朝向、产权等）、交易基本情况（成交日期、成交价格、付款方式等）、交易情况说明（交易目的、交易方式、交易税费负担方式、特殊交易情况说明等）。估价人员或调查者依据以上内容设置调查表，既能避免遗漏重要内容，又方便操作。在实际工作中，可以安排有关市场调研人员专门从事交易实例搜集工作。为了保证所搜集的交易实例及其内容的真实性，对于搜集到的每一个交易实例、每一项内容，都应当进行核查，尽量做到准确无误。并将搜集交易实例时填写好的房地产交易实例调查表及有关资料(如照片等)，以交易实例卡片或档案袋的形式，一个交易实例一张卡片或一个档案袋，分门别类输入到计算机中保存起来，建立房地产交易实例库，以便保存、调用。

2.改进评估公式

针对《评估规则》规定的假设开发法评估公式的不合理性，通过研究比较，将其评估公式改进为：地价＝楼价-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-契税。其中，开发成本具体包括前期费用、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共配套设施建设费、不可预见费、开发建设过程中的税费等。

3.依据市场变化确定房屋重新购建价格

房地产评估人员在确定已经建成并竣工验收的建筑物重新购建价格时，依据实际发生的成本，再结合客观因素进行适当修正。如何确定未竣工验收甚至还未开发的建筑物重新购建价格，则需要评估人员对建筑物土建、装修、水暖、电气、通风等各专业工程的单位价格水平有量化认识，并能掌握建筑材料价格的变动对重新购建价格的影响[4]。求取建筑物重新购建价格的具体方法有单位比较法（单位面积法和单位体积法）、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

4.及时更新基准地价

温州市基准地价更新滞后，温州市国土资源局应及时更新基准地价并在网上公布。基准地价更新工作不仅要以事实为依据，还要考虑城市的发展和规划，并根据当地情况，运用一定的方法合理评估基准地价。基准地价的评估是在土地分等定级的基础上进行的，是以土地定级(或影响地价的土地条件和因素划分均质地域)为基础，以市场交易价格等资料来评估。常用的评估方法有交易样点测算法，它是利用收集到的各类土地的交易样点，使用与其相对应的各种评估方法计算出样点地价，并把样点地价所对应的条件修正到与基准地价所对应的条件(如年期、期日、土地开发程度、容积率、交易情况修正等)。最后用同级别内的相同用地类型，计算出该级别内地价的平均值，将这个平均值作为该级别的基准地价[5]。测算基准地价工作流程如图1所示。

图1 测算基准地价工作流程

温州市现行房地产估价方法运用中存在诸多不合理性。为与《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》、《中华人民共和国物权法》等相关法规相符，温州房地产估价人员应认真对待每一个评估项目和数据，行政主管部门也需及时出台行之有效的规范和规则，以对评估作出一个客观、合理、公正的价格起到积极、有效的作用，从而维护各相关经济人的利益。

[1]柴强.房地产估价理论与方法[M].北京:中国物价出版社，2008(5):127-128.

[2]王人己.正确运用假设开发法[J].上海房地，1998(10):10-11.

[3]温州市国土资源局.温州市人民政府关于更新温州市市区基准地价的通知[EB/OL].(2005-12-20)[2010-08-26].http://www.wzgt.gov.cn/face.aspx?FaceFormID=261&FaceItemID=15739&TableID=306&InfoID=4232.

[4]谭善勇.房地产估价理论与方法[M].重庆:重庆大学出版社，2007:185.

[5]吴玲.房地产估价方法组合应用研究[D].天津:天津大学，2008.

[责任编辑：于新颖]

Problems in Wenzhou Usual Real Estate Appraisal Method and Their Improvement

MA Xiaofang
(Architectural Engineering Department, Wenzhou Vocational & Technical College, Wenzhou,325035,China)

The usual real estate appraisal method in Wenzhou includes sales comparison approach, hypothetical development method, cost based method and land datum value method. In practical application, problems in these methods affect greatly the objectiveness, reasonability and fairness of the result. We thus should update the standard land price by collecting and checking comparable cases, improving the appraisal formula, and determining the housing price in terms of the market change.

Wenzhou; Real estate; Appraisal method

F293.3

A

1671-4326(2011)01-0017-03

2010-09-01

温州职业技术学院科研项目（WZY2010028）

麻晓芳（1975—），女，浙江永嘉人，温州职业技术学院建筑工程系讲师，房地产估价师、经济师.