南京酒店式公寓发展现状及其对策

凌琳，李亚利

（青岛大学，山东青岛266071）

南京酒店式公寓发展现状及其对策

凌琳，李亚利

（青岛大学，山东青岛266071）

酒店式公寓作为一种新兴房产投资种类逐渐成为中国房地产市场的发展重点，投资者把它作为一种新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点，旅游者把它作为旅游出行的好住所，一时间似乎所有的目光都在关注着这片市场。本文以南京市酒店式公寓发展现状为例进行分析，发现酒店式公寓存在的问题并提出了相应的发展对策。

酒店式公寓；南京市场；发展现状；分析及对策

酒店式公寓最早在欧洲出现，至今已有近40年的历史了。它是当时旅游景区出租给游客临时住宿的地方，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又有家居的氛围。这些物业就成了酒店式公寓的雏形[1]。上世纪90年代酒店式公寓进入中国，最早出现在深圳，之后在北京、上海等一线城市获得发展。目前，酒店式公寓的发展已经深入到二线城市当中，尤其在旅游、经贸发达的城市（如青岛、南京、杭州、大连等）发展迅猛。

酒店式公寓与酒店相比，它具有较大的居住空间，拥有独立的厨房等相对完备的家居条件，家居氛围很浓，性价比高。与普通商业住宅相比，它拥有酒店管理公司的酒店式管理，能享受到定期清扫、撤换床单、预定早餐等酒店式服务。所以酒店式公寓集酒店和住宅之长，一直受到企业高管、城市新兴白领、外派人员和度假型旅游者的喜爱。选址也多在城市发展的商业圈和CBD中心。南京市作为经济发展的重心城市，酒店式公寓发展迅速，本文就以南京市为例分析如下。

一、南京酒店式公寓需求现状分析

（一）南京经济水平的不断提高，拉动酒店式公寓的发展。

2009年南京市GDP为4170亿元，比上年增长11.5%。2010年第一季度南京市就已完成生产总值突破千亿元关口，达到1060.03亿元，按可比价计算，比去年同期增长14.3%，全市城市居民人均可支配收入8475.7元，比去年同期增长9.7%，居民生活水平稳步增长。同时2010年第一季度全市到位建设资金1521亿元，比去年同期增长55.2%，比同期投资完成额增幅高26.2个百分点，建筑资金充裕[2]。宏观经济形势日益好转以及国家有关政策的实施，对南京的经济运行起了很大的推动作用。而随着经济社会的发展、人们收入和消费水平的提高，人们对酒店式公寓或租或售都有着全新的认识和定位，对酒店式公寓的需求不断提升。

（二）南京旅游业的快速提升，推动酒店式公寓的发展。

南京历史悠久，文化深厚，自古以来被称为“六朝古都”和“十朝都城”，旅游业是南京经济发展的支柱性产业。据统计显示，2009年全市旅游总收入达到822.16亿元，同比增长15.1%，其中入境旅游者113.45万人次，境内旅游者5519.91万人次[3]。中山陵、夫子庙、总统府等旅游景点吸引众多游客，其中不乏高生活品位者，他们会选择“奢华又不奢侈”的酒店式公寓作为暂居场所，很大程度提高了酒店式公寓的出租需求。

（三）节庆、会展和商务活动不断增多促动酒店式公寓的发展。

南京的节庆活动丰富多彩，南京夫子庙国际灯会、南京国际梅花节、南京农业嘉年华、江心洲葡萄节、江鲜美食节、傅家边农家美食节、汤山国际温泉节、六合茉莉花节、高淳螃蟹节等吸引了大量人流。随着经济一体化的不断发展，越来越多的国际会议也在南京陆续举办，2009年是南京的会展年，例如“第五届中欧工商峰会”、“第五届中国会展经济国际合作论坛”、“第五届中国（南京）国际软件产品博览会”等等，全年共举办各类会议（论坛）、节庆、展览10700多个，2010年将是“会展跨越年”，随着人们沟通意识不断增强，商务交流日益频繁，会展经济快速发展，都将促进酒店式公寓市场的不断壮大。

二、南京酒店式公寓供给现状分析

（一）酒店式公寓投资开发情况

近几年来南京酒店式公寓发展迅速，以君临国际、亚东名座、金陵王府、朗诗熙园等为代表的一批楼盘先后以酒店式公寓的概念进入人们视野以后，如今已运营的、在建设的、规划中的酒店式公寓项目都为数不少。根据搜房网、电话调查和实地调查相结合统计，截止到2010年上半年，南京具有酒店式公寓概念的有68家，其中已经运营的39家，正在建设的23家，规划当中的有6家。主要集中在鼓楼区、白下区、玄武区和建邺区四个区域内。

（二）南京酒店式公寓定位

南京市酒店式公寓的主要特点是“小户型、精装修、高性价比”。酒店式公寓精美的装修可以在很大程度上给予消费者较好的视觉享受，而且酒店式公寓的价格相对于同等服务的星级式酒店要低廉，相对于普通住宅又具有相对完善的配套设施，较受南京消费者的青睐和欢迎。但南京市场上的酒店式公寓除了仁恒国际公寓主推两室、三室和四室以外，其他大部分酒店式公寓的主推房型都是一室一厅型，面积也都在40平方以下，其主要的客源市场也主要是针对南京的商务客人、新兴白领和投资爱好者，推出的高档产品很少。

（三）南京酒店式公寓物业管理情况

南京市场上的酒店式公寓主要由物业管理公司进行管理，在南京39家已经运营的酒店式公寓当中有29家由物业管理公司管理，只有10家是由专业的酒店管理公司管理，能体现出酒店式公寓的真正内涵。在29家物业管理公司当中也不乏有国内外知名的物业公司，如第一太平戴维斯物业顾问有限公司、深圳保利物业管理公司、金陵饭店物业管理公司等，但大部分物业公司都是开发商的合营公司或其他资质水平不高的公司，三级资质的较多，一级资质的企业相对较少。

以下为南京酒店式公寓物业管理情况。

（四）南京酒店式公寓酒店管理情况

南京市场上的酒店式公寓现有十家由专业的酒店式管理公司管理，除了仁恒国际是由国际知名酒店管理公司盛辉集团管理以外，其他九家都是由国内的酒店管理公司进行管理，通过统计发现朗诗熙园、中环国际、天安国际、锦盈大厦和盛天大厦是由一个酒店管理公司统一进行管理，其中中环国际、天安国际、锦盈大厦和盛天大厦是由凯宾酒店管理公司连锁经营，其他四个酒店式公寓楼盘都是由多个酒店管理公司分割独立进行管理。以下是南京市酒店式公寓酒店管理的详细情况。

名称金陵王府城开国际木马公寓君临国际朗诗熙园中环国际仁恒国际天安国际锦盈大厦盛天大厦（融寓）酒店管理公司凯宾、阁雅、中房、广纳、城市部落、朗庭、磬之房凯宾、阁雅、温馨满屋、智轩阁、365、城市部落、利安居阁雅、温馨满屋、广纳、365、城市部落温馨满屋、365、置房、中房融寓辉盛阁凯宾凯宾凯宾

三、南京酒店式公寓存在的问题

（一）专业的酒店管理公司较少，管理水平不高。南京大多数酒店式公寓都是由物业管理公司管理，管理资质较低，服务的内容只涉及到水电、安保等普通商业住宅均可享受到的项目，失去酒店式公寓的真正的内涵，同时现有的酒店管理公司多是本土企业，管理水平较低，提供的酒店式服务项目很少，不能真正满足消费者的需求。

（二）酒店管理公司管理混乱，服务质量参差不齐。南京市场中真正意义上的酒店式公寓近一半都是由多家酒店管理公司分割独立进行管理，以城开国际为例，它由七家酒店管理公司分割楼层，独立管理，不同的酒店管理公司提供硬件设施和服务项目也不相同，管理混乱，容易给消费者产生误解，不易产生品牌效应。

（三）酒店式公寓的硬件一般，软件缺乏。南京酒店公寓的硬件设施只能满足消费者最基本的需要，例如凯润金城，小区虽设有红外报警系统及电子巡更系统、一卡通门禁系统、可视对讲系统、宽带网络系统、社区背景音乐广播系统。但相较于国内外知名的酒店式公寓，其硬件条件还相差很远。此外，南京酒店式公寓的软件设施缺乏，主要指服务人员综合素质不高，服务效率低下等原因限制了酒店式公寓的发展。

四、提升酒店式公寓的建议

（一）加强政府管制，规范市场环境。南京于2009年12月23日出台了调控酒店式公寓的政策:从2010年起购买酒店公寓不再享受原先购房1%的补贴优惠和个税退还补贴，而且酒店式公寓的用地性质不同，缴纳的契税也不同。但该政策主要侧重于购买条件，对酒店式公寓发展的其他方面没有做出相关规定，例如政府可以对于不同标准的酒店式公寓采取等级制度，不同等级的酒店式公寓优惠政策不同等等，让酒店式公寓发展的市场环境更加规范。

（二）市场的精细划分，找准酒店式公寓的目标市场。酒店式公寓的服务对象大多是国际高层商务白领和家属、国内商务客人、城市新兴白领和旅游休闲客人。其客源市场相对较宽，想要满足所有客人的需求只会导致资源的浪费。所以酒店式公寓从兴建、装潢到宣传等等首先要考虑好自己的目标市场，对目标市场进行精细划分，这样才能有针对性的提供服务项目，不断提升服务水平。

（三）提高酒店式公寓的服务水平和管理水平，走差异化和细节化路线。现有南京市场上的酒店式公寓大多由物业管理公司管理，能提供的服务主要围绕在水电、公共环境卫生、安保工作等等，局限性很大，即使是酒店管理公司的管理，能提供的酒店服务项目也很不健全，所以我们要结合我国旅游和商务发展的具体情况，走差异化和细节化服务路线，真正将酒店服务中规范化服务和个性化服务相结合的服务理念在酒店式公寓中体现出来，提升酒店式公寓的服务水平和管理水平。

（四）加强本土品牌建设，实现连锁化经营。现阶段南京市房地产市场上的酒店式公寓良莠不齐，很多酒店式公寓的服务质量和管理水平不高，这样使得消费者对酒店式公寓的形象大打折扣。所以在规范建设的基础上，实现品牌化管理，创品牌形象，特别是本土品牌的建设，将酒店管理方式和理念与本地的具体情况相结合，突出本地特色，创造本土品牌，在逐渐发展壮大后，企业之间可以通过强强联手和连锁经营来扩大市场份额，实现酒店式公寓可持续发展。

五、结束语

酒店式公寓现今在二线城市发展迅速，为了让二线城市南京市的酒店式公寓得到健康合理的发展，我们必须要加大酒店管理公司的管理力量，增强服务质量，打造适合二线城市发展的本土管理品牌。

[1]李萌.我国酒店式公寓发展现状[J].经济与产业，2009，（371）.

[2][3]《2009年南京市旅游经济发展统计公报》，南京市旅游林业局.

F590.65

A

1671-5993（2011）01-0046-03

2011-01-16

凌琳（1981-），女，安徽巢湖人，青岛大学旅游学院在职研究生，滁州职业技术学院经贸系教师。

李亚利（1957-），男，河北张家口人，青岛大学旅游学教授，硕士研究生导师。