国外“合作居住”(Co-Housing)社区开发过程解析

张 睿，张玉坤

(天津大学建筑学院，天津 300072)

国外“合作居住”(Co-Housing)社区开发过程解析

张 睿，张玉坤

(天津大学建筑学院，天津 300072)

“合作居住”社区是20世纪60年代最早出现在丹麦的一种新型居住模式。总体上说，其开发过程可以归纳为开始阶段、编制发展计划阶段、编制设计及施工文件阶段以及建造阶段。文章将介绍“合作居住”社区开发的开发模式、主要流程、居民参与过程、建筑师的职能和开发过程中通常使用的一些关键性策略，对这些开发经验加以分析和整理，希望对中国房地产开发提供一些参考。

合作居住;开发过程;居民参与;共识决策

“合作居住”社区是20世纪60年代开始最早在丹麦出现的一种新型居住模式，社区通常由20～30户组成，其布局兼顾社交和私密性两方面需求，私人住房与传统住宅模式基本相同，公共设施(如游乐设施、院落、广场、公共用房等)由居民共同所有。在“合作居住”社区中，居民自觉参与设计和管理，社区内部定期举行聚餐等公共活动以加强成员间的交流。“合作居住”的特征归纳为:居民参与设计过程、社区规划鼓励居民互动、“公共用房”为各种居民活动提供场所以及强调居民自我管理。

半个多世纪以来，“合作居住”理念从北欧地区逐步传播至北美、澳洲以及日本和韩国等地，已有数百个社区建成，从策划、开发、施工，到后续社区管理等各方面，“合作居住”都显示出与普通住房模式的差异性。研究“合作居住”的开发过程，对于改进我国现阶段普遍应用的自上而下、开发商为主导的住房开发模式，建设居住者切实需要的理想社区，具有重要的借鉴意义。本文将介绍“合作居住”社区开发的主要流程、开发模式、开发过程中居民参与过程、建筑师的职能和决策模式等关键策略，希望这种以居民为主导的住房开发模式可以对我国住房建设有所启迪。

一、“合作居住”社区主要开发模式

最早关于“合作居住”社区的设想始于20世纪60年代的丹麦地区。1964年冬，丹麦建筑师扬·古兹曼霍耶召集一群朋友，讨论当时的住房问题。他们认为，“合作”在家庭生活中是必要的，社区的规模应该足够小，以便居民彼此了解，同时还应在舒适状态下，将公共空间作为起居空间的扩展。1964年末，这个团体在哥本哈根(Copenhagen)市郊的哈雷斯科(Hareskov)小镇购买土地，并设计了社区(见图1)。而后，经历了最初的探索、建造过程中的挫折和反复，至1973年末，分别建成Sættedammen和Skraplanet两个社区。这就是最早的两个“合作居住”社区。

图1 1964年Jan Gudmand-Høyer在Hareskov的“合作居住”社区设想示意

早期的“合作居住”社区建设主要由居民自主购买土地，在商议过程中逐步推进设计、施工、资金管理等事项。而后，随着其概念逐渐被主流社会接受，居民组成从中产阶层逐步扩大到社会各阶层(也包括中低收入人群)。不同阶层、地域的人群在开发理念、生活习惯、融资模式方面有一定差异性，“合作居住”也在演进过程中衍生出一些新的开发模式，居民参与的程度和方法也进行了改进。对开发模式的选择也常会影响居民参与的程度，目前开发模式主要有以下几种。

1．项目开发模式

早期“合作居住”社区多采用项目开发模式(Project model，也称为传统开发模式)。这种模式下，由部分社区成员组成核心团体(core group)，参与开发过程的所有事务，即从选址、确定目标、社区设计、项目资金筹措、到营销和管理各环节［1］。高风险和对成员能力的高要求是该模式的主要特征。这种模式需要团体具备充足的现金和信贷能力、有关开发和施工进程的知识，并能在适当时机做正确决策。同时，由于开发过程较长，从项目开始到结束一般需4年左右，这种模式还需要居民保持对项目一贯的控制力。

通过这种开发过程，成员间开始有可分享的共同经历，居民在参与开发过程中学习到了团体沟通技巧，锻炼了决策能力，在彼此沟通和解决问题的过程中发展出一种“集体凝聚力”，这些都有助于居民在未来的生活中更好的管理社区。从某种意义上说，项目开发模式是最符合“合作居住”概念初衷的开发模式，早期北欧地区的社区大多采用这种策略。然而，由于它涉及内容的复杂性，现今采用这种方法的社区比例正逐渐减少。

2．地块开发模式

项目开发模式往往耗时较长，反复召开会议讨论选址、资金、设计等问题。为降低金融风险、缩短建造时间，人们在此基础上，逐渐摸索出“地块开发模式”(Lot model)。

地块开发模式是由非营利性开发团队来负责购买土地、选择建筑师并建造房屋。土地被划分为若干地块，预留其中几块为公共设施用地，归全体社区成员共有。其余地块分别销售给成员个人，由个人承担建造资金，并需按一定比例支付用于公共设施建设的建造资金。社区的选址、设计等事项由核心团体承担，居民根据个人技能和项目约定自愿参与社区建设。这种模式允许一些居民在较晚开发阶段参与进来，此时单独的地块已经准备好出售或进行进一步开发。Swan’s Market“合作居住”社区就采用了这种开发模式。该模式下，成员放弃一部分决策权，但可加快进程、减轻金融风险，并往往能建造出更多个性化住宅［2］。但这种方式也会导致居民过度专注于私人住宅建设而忽略公共用房，成员在搬入社区后，相互了解度和团体凝聚力比项目开发模式稍逊。

3．扩充模式

“合作居住”没有局限于新社区的建设，在发展完善过程中，除新建社区外(含对现有结构的改造/重新使用)，还出现了在原址改造或翻新的社区，即“改建合作居住”(Retrofit Cohousing)。就是在远郊区域，邻里间建设社区时，并不搬迁或重新建造住房，而是有意购买相邻物业，将住宅间既有围栏拆除，共享庭院，并建造公共设施［3］。美国加州戴维斯的N Street社区为该模式典型实例。图2表明N Street社区中每户居民的加入年份。1988年几户居民率先拆除围栏，组成合作团体，在看到该团体生活优势不断凸现后，周围居民随后相继加入。这种模式已在美国、加拿大地区一些回收旧的工业和商业楼宇的计划中发挥了有效作用，为市区和近郊的破旧景象注入了新的活力［4］。同时也为不具备建设新社区条件的“合作居住”团体开辟了新思路，是“合作居住”开发模式的一种拓展。

图2 N Street社区布局及加入社区年份示意

4．简化模式

简化模式(Streamlined model)是随着“合作居住”现象日益普及而出现的一种盈利性开发模式，由开发商来负责项目的开发、资金、场地和单元设计。与传统开发模式相比，此开发过程一定程度上减少了居民参与，使居民“社区感”程度有所减弱。北加利福尼亚Pleasant Hill社区开发就采用了此模式。

在“合作居住”概念尝试阶段，非营利性开发商并不愿参与这类项目。而后几十年的开发实践证明，“合作居住”项目比普通住房项目成功率更高，因此吸引了许多开发商加入其中。在简化模式下，专业顾问和开发商与核心团体(core group)一起工作，在开发过程中降低融资风险并缩短开发时间。现在，在一些关键步骤如团体建立和组织、商定总体目标、项目选址、资金预算及设计方案发展等，一些传统模式中本该由居民参与进行的事务，由开发商完成。例如:Pleasant Hill社区的开发商——The Wonderland Hill开发公司的业务范围被公布在其网站上，即基于“合作居住”理念，结合个人价值观、社区理念、有机设计(organic design)及可持续建筑的方法和原则，建造可持续发展的社区［5］。现在美国“合作居住”团体中，约50%雇佣开发顾问，约30%同盈利性开发商或私人开发者合作，只有约20%应用传统开发模式，完全依赖居民本身进行开发建设［2］。

二、“合作居住”社区开发主要流程

社区开发通常是昂贵、复杂而充满未知因素的过程。尽管目前许多“合作居住”团体聘请开发顾问或与经验丰富的开发商建立一定程度的合作关系，但大部分项目仍由那些几乎没有房地产开发经验的团体来进行构想和实施。无论采用前述哪种模式，“合作居住”的开发进程和社区设计都强调参与、合作、共享的价值观，并将这些融入邻里生活之中［6］。根据凯瑟琳·麦卡曼特和查尔斯·杜雷特的调查，“合作居住”的开发流程主要包括以下内容(见表1)，根据不同社区的具体情况，居民团体和开发顾问所承担的任务范围有所调整［7］。

表1“合作居住”社区开发过程主要内容

三、“合作居住”社区开发过程中关键性策略

1．居民参与策略

“合作居住”社区显著的特征之一是参与过程，社区鼓励并需要居民直接参与社区规划、运营(如日常打扫、烹饪、托幼)、维护保养(维修房屋、保养绿地等)和管理。通常居民也负责开发策略并解决一些足以影响整个社区的问题［8］，例如，审查施工文件和实地观测常会被大部分社区纳入职责范围。由于此策略，项目规划开发往往需要一定时间，并且执行开发日程是最大的挑战，但通常团体最终会找到有效方式来进行参与过程。早期“合作居住”开发时间长达4～6年，现在由于参与方法的有效性，缩短到2～3年。通过未来居民的协商过程，让居民有机会彼此熟悉、沟通，彼此建立社区精神会更加容易［9］。

以Muir commons社区为例，居民在参与过程中，相互了解、熟悉社区生活，参与范围贯穿设计过程和社区建设过程。成员采用义务工作方式，负担起所有景观设计工作，将分配在景观设计上的5万美金全部用于购置植物、工具和其他材料［10］。场地从一片荒芜，到如今拥有果园、花园，步行路两侧还建造了门廊、天井、儿童活动场等个性化设施。此外，社区居民还共同建造了一座约500平方英尺的工作间(由木材加工车间、小型汽车修理店、储物间、及自行车棚构成)。建筑承包商负责建设主要结构，居民们自己完成其它的建造工作，包括油漆、装饰磨光面和墙板等工序［10］。

“合作居住”开发无论是设计、规划还是管理都具有很高居民参与程度。参与设计过程可使居民考虑到社区生活各种可能性，确保最终用户的意见明确清晰的表达出来，通过帮助设计决策来满足居民对社区的需要。许多“合作居住”居民都具有生态意识，希望在房屋建设和后续日常生活中减少对环境影响［6］，当居民有效加入居住环境的创造经营，可使环境运作、维护的更好，更有效的运用财务、土地、材料资源;也增强了居民的满足感与归属感(self-identity);参与过程强化居民的社区意识，可以降低犯罪、心理压力等潜在威胁，并创造新的就业机会。“合作居住”社区模式对于缺乏安全感的城市环境是很好的解决方式，并且居民对于可以影响社区设计感到非常自豪［11］。另外，协助创造未来社区的机会往往会吸引一些具有设计和施工经验的居民。比如Eastern Village社区小组成员中就包括美国环保局、劳伦斯伯克利国家实验室以及美国绿色建筑委员会的工作人员(见图3)［12］。

图3 Eastern Village社区召开居民会议

2．共识决策模式

“合作居住”社区是一种平等的社区，不论成员之间在年龄、背景、教育和能力方面有多大的差异［13］。尽管居民不共享经济且不必拥有共同的宗教信仰(这是“合作居住”与一些理念社区，即intentional communities的主要区别)，但却可以创造出具有丰富社交联系和互动的投资模式。“合作居住”居民参与社区建设和管理全过程，大多数社区的选址、平面规划和建筑风格的确定都需要经历长期而艰巨的决策过程，在此期间，小组成员间不可避免的会出现一些难以调和的不同意见。使用共识决策模式的非等级结构在“合作居住”社区建设和管理中非常普遍，许多重要策略都通过这种决策程序做出，许多指导社区选址、规划、建筑和景观设计的标准也在这种决策模式下建立(见图4)［3］。以Wild Sage社区为例，为了使社区在预算范围内尽量环保，在施工开始前，建筑设计师(也是社区居民)布赖恩·鲍恩与社区居民进行长达两年的商议，运用共识决策模式商定出许多解决方法，这些解决方法中包括主动和被动式太阳能设计、气密性住房建设以及无机动车的内部庭院模式等［14］。

共识(consensus)决策模式，主要有以下两点优势。

首先，社区团体利益最大化，巩固社区协议。共识决策的目的就是用最强有力的手段来巩固社区协议。达成共识意味着每位参与成员对决定或行动表示许可，即使差强人意，也可在建设过程中成功执行。这会对成员产生一种自我约束力，出于对团体关系的尊重，尽可能遵循他们商议的决定，而不需额外提醒，以免破坏人际关系和社区感［15］。

图4 达成共识的决策步骤流程

其次，激发更多创意，获得更合理解决方案。投票模式的侧重点往往是尽快游说成员支持某一提议获得半数以上选票，而一旦获得支持，就不会讨论其他解决的可能性。而在共识决策模式下，团体成员经常会就某问题从不同角度进行反复考虑、商议，直到寻找到最佳解决方案为止(见图5)。例如，某社区会议上，一位居民提出儿童玩具摆放在步行街道上影响使用的问题，运用共识决策模式，最后团体把各种建议汇总，决定成立一个由儿童组成的小组，小组成员轮流负责收拾这些玩具。这种方式既解决了玩具散落的问题，又培养了孩子们的主人翁意识和责任感，获得家长们的一致赞同［15］。

图5 Sydney Co-housing居民讨论社区事务

经过大量社区的探索，通常在“合作居住”社区中，运用达成共识决策时会遵循以下原则:一是成员需充分努力听取并了解每个人的想法;二是成员公开表明所有分歧并研究所有选择可能之后，才能达成共识;三是以具体问题的形式达成初步共识，并且保证成员真正同意，而不是仅保持沉默;四是应给予保持沉默的与会者发言机会，防止决策垄断;五是留意较大的分歧，这些往往导致创造性的解决方案;六是协议达成的过于容易时，需特别注意是否每个人都真正参与了决策;七是协商决策并不意味着必须每个人都完全同意，而是找到一种解决办法，令所有参加者可以接受或至少愿意尝试［13］。

通过这种方式，每个居民的意见都能以某种形式得到反映。社区决策和内部冲突的解决程序预先由居民共同商讨决定，并以社区契约的形式被明确下来，迁入的居民也必须接受这一契约。由于能够直接参与社区建设决策制定，居民有义务监督社区的发展方向，而不是把责任一味推卸给开发商。社区业主委员会拥有公共土地所有权，居民自己可以决定设施的更新、经济作物收成的分配、以及社区公建的出租等事务［16］。

3．咨询机构与居民互动

由于社区开发是一个繁杂而巨大的工程，普通居民由于缺乏相应的专业知识，进行开发将会耗费过多的时间精力及金钱。长期“合作居住”开发经验表明，成功的创造与经营人造环境需要各式各样的专业技巧，需要专家与使用者之间亲密、有创造力的联盟和有效的合作。“合作居住”成功的“居民参与”策略需要建筑师有突破和跨越学科界限的能力，掌握从社区组织到规划设计，从专业知识到社会交际的内容，推动“居民参与”策略向前发展(见图6)［17］。因此，在长期发展过程中衍生出专业化的咨询公司进行“合作居住”的建造和管理。这些公司可以提供从成立团体到建成入住整个过程的服务。这些公司精通社区开发的各环节，可提供整套社区开发服务或者根据社区居民的需要提供其中一些特定环节的服务，但社区开发的主体仍是社区居民本身，咨询公司只提供专业技术和施工服务，这与我们的房地产公司主导的开发模式有本质区别。

图6“合作居住”社区居民在建筑师的指导下参与社区施工

这些咨询公司的业务范围包括通过协商和购买过程，帮助居民团体获得土地，协助团体评估潜在选址的可行性，并在总体规划的社区中进行选址。从项目进行开始，管理每日开发进程，将需要进行重大决策的事项反馈给“合作居住”团体。通过最佳途径，向领导委员会成员提供建议，以满足居民团体的需要。咨询公司还可以对项目成本进行估算，以确保项目按时完成，预算使团体能够做出正确的财务决定。基于咨询公司的开发经验以及客户需要的优先事项，还可以制定适合客户的关键程序、基本任务以及完成时间等。几乎涵盖了社区建设的全过程(见表2)［18］。

表2“合作居住”咨询机构主要业务范围

续表

四、结 语

“合作居住”社区作为欧美及环太平洋地区经过半个多世纪以来探索实践而逐步发展起来的一种先锋社区，采用了以居民为主体，政府、咨询公司、建筑师开展辅助工作的开发模式。这类社区的开发已经形成了从选址、设计、施工到入住管理等社区建设各环节的几种基本开发策略，在社区的资金监管、项目运营、冲突处理等方面也已经积累了足够的经验，国外一些国家和地区也针对这种自下而上的开发模式出台了相应的政策法规，帮助、扶植这种新兴社区的建设和运行。目前我国住房主要采用自上而下的开发模式，开发商作为开发的主体，针对市场需求，提供相应的住房产品。而自下而上，居民为主体的开发模式在我国尚处于尝试阶段，没有形成完整体系，但应成为房地产建设的有益补充。通过研究国外"合作居住"社区，可以在我国居民为主导的住房开发中尝试以下策略。

1．采用分块开发的方式

可以逐步引入地块模式和简化模式的经验，将整块待开发土地划整为零，分期分批按步骤进行建设，或将其划分为更小的组团，分块进行开发。这样项目可以以较少的资金启动并以更快的速度开发，并令房屋的种类和规模更加多样化。适应了民间力量开发活动小而灵活的特点。同时也降低了大规模开发融资困难，工程量大的问题。

2．聘请专业化建设公司

房地产建造领域专业化程度高，流程复杂，个人的住房建造管理、住房建造的成本及质量控制等能力十分有限，由此容易导致个人合作建造的不经济。因此有必要借鉴一些“合作居住”社区建造的经验。聘请房地产建设公司，这些建设公司精通社区开发的一系列环节，可提供一整套社区开发服务或者根据社区居民的需要提供其中某些特定环节的服务，此外，还可提供一些针对合作开发中出现的诸如协商、纠纷的解决服务。但社区开发的主体仍是社区居民本身，建设公司只提供专业技术和施工服务，这是与我们的房地产公司模式有本质区别的。这种形式实际上相当于开发者与投资者的角色实现明显分离，开发者专注于组织和协调开发环节的各种关系，消费者直接跟建筑商打交道，直接购买建筑商的建筑劳务。

3．实行新的设计机制

自下而上开发方式的出色之处在于居民具有完全的决策权，设计师不再仅仅同占有绝对决策权的房地产开发商沟通，而改为面向真正了解居住区的使用者—居民直接交流。这就需要设计师运用一种更加适合直接与居民沟通的设计机制，发展新的沟通技术和分析技术。我们可以借鉴"合作居住"的经验，以社区团体为单位组织设计师进行公众环境教育、激发公众参与意识、开展社会调查、了解使用者需求，放弃一次性方案，代之以持续的阶段性设计和定期进行检查修改，决策方式也应更趋近于以达成大多数居民的共同意愿为目标。同时，对于建设方案的表达应该更加直观生动，方便非专业人员的了解。

对于我国以开发商为主体，商品房为主导的这种开发模式来说，“合作居住”这类新兴社区的建造过程和特点，或许不能够成为社区建设的主流，但也是对我国房地产建设的一种有益补充。学习这类社区的建设过程，有助于建设出符合居民深层次居住心理需要、社区居民间形成稳固的社会关系、社区运营呈良性循环的理想住区。

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Analysis of Co-housing Development Process

ZHANG Rui，ZHANG Yu-kun
(School of Architecture，Tianjin University，Tianjin 300072，China)

Co-housing is a new kind of living model which originated form Denmark in the 1960s．Generally speaking，its development process can be summarized as four stages，which are getting started，preparing a development plan，preparing design and construction documents，and constructing．This paper analyzes the development model，main flow，resident participation process，responsibilities of architects，and some key strategies about co-housing development process．And it is expected to provide some reference for real estate development in China．

co-housing;development process;resident participation;consensus decision-making

TU241．99

A

1008-4339(2011)04-0327-07

2010-09-20．

张 睿(1981— )，女，博士研究生．

张 睿，zhangrui tianjin@hotmail．com．