基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价

李素红，陈立文

（河北工业大学 管理学院，天津 300401）

房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展，而企业财务状况的好坏直接影响到企业的生存和发展．房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险．这些风险给企业经营造成了极大的冲击．不仅如此，其对行业经济、资本市场、投资者利益及社会影响都非常大．因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题．

1 房地产企业财务风险概述

风险无处不在，已成为理论界和实务界普遍关注的焦点之一．风险的定义概括起来称为“在特定的期间内，未来事件的预期结果和实际结果发生偏离的可能性”．企业作为社会经济活动的基本单位，时刻面临着各种风险的威胁，企业风险的表现形式是经营风险、财务风险和资本市场风险[1]．新的会计准则中，财务风险是指在企业的各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，一定时期内企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而蒙受损失的可能性．财务风险管理是连续、循环、动态的过程，一般风险管理分为3个阶段：风险识别、风险评价和风险控制[2]．

房地产开发项目具有投资周期长、投资额巨大、投资风险大、资金运动复杂性、政策性影响较大等特点，一般来说，房地产企业需要通过财务杠杆来融通资金，而运用财务杠杆就有可能带来财务风险．一旦宏观环境发生变化，企业或项目本身经营管理环境发生变化都会对房地产企业的预期收益产生巨大影响，进而导致企业实际收益与预期收益发生偏离，出现无法偿还债务或者影响后续开发项目的资金链等问题．

2 构建房地产上市公司财务风险评价指标体系

财务风险评价指标体系是由一系列反映企业财务风险的财务指标组成的，用来评价企业在资本活动过程中所面临的风险．所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况．本文选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则．

本文通过sina网的行业分类检索到120多家沪深两市上市房地产公司，收集了2010年的财务数据资料．由于有些公司披露的数据不全面，有些公司的财务数据中部分指标异常等原因．为了保证选取财务指标的全面性，剔除了在分析中所选取的指标数据缺失的上市公司，此外，剔除了被ST处理过的公司．最终保留了50家房地产上市公司作为我们的研究样本．依据财务风险评价指标选取的原则，参考一般企业的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标．

表1 财务风险评价指标体系Tab.1 The index system of financial risk evaluation

3 因子分析法

1904年Charles Spearman发表的一篇著名论文《对智力测验得分进行统计分析》被视为因子分析的起点．最早因子分析法用于研究解决心理学和教育学方面的问题，目前，这一方法应用范围已经十分广泛，在经济学、考古学、社会学、医学、生物学、地质学以及体育科学等各个领域都取得了显著的成绩．因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数．该方法的缺点在于：不能反映各指标自身价值的重要性；只适用于指标间存在较强的相关性，对于相关性较弱的众多的指标很难用一个综合指标来反映[3]．

因子分析的步骤：1）确定分析的原有变量是否适合做因子分析，在进行因子分析之前，需要对因子分析的因子进行相关分析，剔除一些相关性弱的变量，SPSS在因子分析中还提供了几种判定是否适合因子分析的检验方法：巴特利特球形检验，反映象相关矩阵检验和KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)检验．2）构造因子变量，因子分析中有很多确定因子变量的方法，如主成分分析和基于因子分析的主轴因子法、极大似然法、最小二乘法等．主成分分析法是使用最普遍的确定因子变量的方法．3）因子变量的命名解释，通过对载荷矩阵进行分析，得到因子变量和原有变量之间的关系，对新的因子变量进行命名，因子旋转的主要方法：正交旋转、斜交旋转．4）计算因子得分，估计因子得分的方法主要有：回归法、Bartlette法等[3]．

4 房地产上市公司财务风险评价

4.1 基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价

4.1.1 财务指标的预处理

首先，在所选指标中，由于资产负债率和长期负债比率是逆向指标，对他们取倒数进行正向化处理．其次，由于各指标之间的差异比较大，不具有可比性，因此需要将数据变换，本文采取标准化处理的方法，将财务指标进行无量纲化处理．标准化处理的公式为：

4.1.2 因子分析法适用性检验

因子分析的前提是指标之间相关性较强．本文选择的20个财务指标中，考虑到财务指标本身的重要性程度，并剔除相关性较弱的指标后，选取了其中的14个财务指标进行因子分析，如表2所示．

将选出的财务指标进行KMO和Bartlett检验结果如表3所示．其中，KMO=0.510>0.5，近似卡方统计量为480.190，sig.=0，可知筛选出的因子适合做因子分析[4]，如表3．

表2 因子分析变量Tab．2 Factor analysis variables

表3 KMO和Bartlett的检验结果Tab.3 Test results of KMOand Bartlett

4.1.3 确定因子变量

本文以主成分分析法构造因子变量，根据特征根大于1提取主因子，提取的结果如表4．

表4 提取的主成分Tab.4 Principle components

如表4可以看到，通过主成分分析共提取了5个主因子，累积贡献率达到了82.726%>80%，能够很好地解释总方差．

4.1.4 因子变量的命名解释

为了更好的解释因子变量，基于方差最大的原则，将得到的成分矩阵进行旋转，得到的旋转成分矩阵如表5．由表5可得各个因子的解释：1）因子1在变量股东权益比率、资产负债率、流动资产周转率、存货比率有较大的负载，它们分别代表了公司的资本结构和营运能力，所以因子1命名为房地产公司资本结构和营运能力因子．2）因子2在总资产利润率和净资产报酬率有较大的负载，它们反映了房地产公司的获利能力，所以因子2命名为房地产公司的获利能力因子．3）因子3在主营收入增长率和净资产增长率有较大的负载，它们反映了房地产公司的成长能力，所以因子3命名为房地产公司的成长能力因子．4）因子4在流动比率和速动比率有较大的负载，它们反映了公司的偿债能力．所以因子4命名为房地产公司的偿债能力因子．5）因子5在现金流量比率有较大的负载，它反映了公司的现金流量，所以因子5命名为房地产公司的现金流量状况因子．

表5 旋转成分矩阵Tab.5 Rotated component matrix

4.1.5 因子得分

根据因子得分系数矩阵和原始数据的标准化值可以计算每个因子得分：

以旋转后各公因子的方差贡献率为权重，又可以计算各因子综合评价得分：

根据综合加权公式计算出各个公司的综合得分，利用SPSS17.0软件和EXCEL软件，根据综合得分情况可以对公司进行财务风险评价综合排名（略）．

由上述的因子分析结果可知，由于在因子分析之前已经将分析的数据进行了标准化的处理，所以因子得分为正，表示公司财务风险处于平均水平以上；因子得分为负，表示公司财务风险处于平均水平以下．分析结果表明，有23家房地产公司的财务风险处于平均水平以上，27家房地产上市公司财务风险处于平均水平以下，说明在现阶段有很多房地产上市公司的财务风险处于平均水平以下，应该引起注意．

4.2 基于聚类分析法划分财务风险等级

上面由因子得分及其贡献率得出了房地产上市公司的财务风险状况的排序．在本节中，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类．

聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程．聚类分析的原则是同一类中的个体有较大的相似性，不同类中的个体差异较大．聚类分析主要由：两步聚类、K-均值聚类、系统聚类，本文用的聚类方法是 K-均值聚类方法．K-均值聚类是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析．所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类[3,5]．

根据上述得到的综合因子得分函数，将SPSS17.0计算所得的50家房地产上市公司的因子得分作为新的变量，对50家房地产上市公司进行 K-均值聚类分析，将50家房地产公司分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大．计算结果如表6所示．

表6 聚类分析结果Tab.6 Cluster analysis results

上面分析结果中，对于几乎没有财务风险的4家公司，要注意保持公司目前良好的财务管理状况；对于财务风险较小的19家公司，继续按照现有的财务管理模式进行财务管理工作，但也要随时关注财务指标的变化情况，做好财务预警；针对财务风险一般的26家公司，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险；针对财务风险很大的绿景地产公司，应该引起公司内部和外界投资者的足够重视，立即分析原因并采取对策，以避免财务风险状况的极度恶化，笔者分析其原因如下：绿景地产虽然资产负债率和股东权益比率在平均水平，但是代表公司获利能力因子2得分仅为 4.86，查看公司的总资产利润率、销售净利率、净资产报酬率等各项指标发现各项指标都很低，可能是因为公司的净利润过低，或者是因为盲目扩大资产规模造成的．

5 房地产上市公司财务风险控制策略

根据前文分析的房地产企业财务风险的含义以及财务风险评价结果，本文提出以下几点财务风险控制策略．

1）提高风险意识，建立财务风险控制系统．在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险．因此，房地产企业有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合企业自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失．

2）房地产上市公司发展战略的调整．房地产上市公司要有效控制财务风险，必须多渠道筹集资金，不断探索新型开发项目，调整发展战略，才能为企业不断输入新鲜的血液，不断满足企业资金的需求，持续发展．笔者分析主要的战略调整措施有：项目的合作开发；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；加大保障性住房的投入等．

3）优化资本结构，实现资金的供求均衡．资本结构是指各种资本的构成及其比例关系．企业资本结构的优化，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响企业资本结构的各种因素，从而确定最佳的融资规模．对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险．

4）加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度．房地产企业要有效控制财务风险不仅仅从企业发展战略调整、资本结构优化等方面考虑，还要从企业内部入手，加强对资金的集中管理，实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率．具体表现在：坚决杜绝小金库现象；加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制．

5）政府管理工作的支持．房地产行业是对于政府行为、政策环境高度敏感的行业．政府对于房地产企业的定位、管理和监督是企业得以发展的前提和依托．因此，有效降低房地产企业财务风险，以至全面风险管理工作的开展，政府工作要给予积极的配合和支持．比如：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，由此可以为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境．

6 结论

本文选择了能够很好体现房地产财务风险状况的6个方面共20个财务指标，构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，然后在介绍因子分析相关理论的基础上，通过相关分析筛选出14个指标做因子分析，提取了5个主因子，并且利用最大方差法旋转成分矩阵，将因子命名，计算了各个因子得分系数，根据因子贡献率得出综合因子得分公式，最终得到2010年50家房地产上市公司财务风险状况的综合排名．在此基础上，运用聚类分析法对房地产上市公司排名情况进行风险等级的划分．最后从5个方面提出了房地产上市公司财务风险控制策略．

[1]李伯圣．企业财务危机管理 [M]．北京：社会科学文献出版社，2008：6-15．

[2]财政部企业司．企业财务风险管理 [M]．北京：经济科学出版社，2004：2-8．

[3]何晓群．多元统计分析 [M]．北京：中国人民大学出版社，2004：54-96，167-194．

[4]陈立文，孟苓阁．房地产上市公司Logistic预警模型研究 [J]．价值工程，2010（8）：34-36．

[5]王成，王继顺．基于因子分析与聚类分析的学生成绩综合评价 [J]．甘肃联合大学学报：自然科学版，2011（1）：26-30．