“楼市新政”下如何实现住宅地产向商业地产过渡

邓 凤，王 娟

(1.重庆大学建设管理与房地产学院，重庆 400045;2.重庆师范大学数学学院，重庆 400047)

1 背景

2009年以来，我国房价上涨速度较快，一些热点区域的上涨更为明显.在房价备受关注的同时，自2010年初以来已经出台一系列政策，抑制房价过快上涨，防范金融风险.2010年对于中国的房地产市场而言是特别的一年，房地产调控政策频出.无论是政策的数量、执行力度、执行广度等都是历年来最强的，同时在政策之外还动用了行政干预的手段来强行关闭进入市场的渠道.2011年上半年，调控政策、房产税接踵而来，全国楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年.与2010年相比，2011年楼市调控力度有增无减:一是继续强有力的加强原有出台政策的执行;二是政策力度的再次升级，首付、利率、契税、房产税、二手房交易税都实现了充分的操作空间;三是政策的覆盖面继续加大［1］.一系列调控政策的效果逐步显现，使得土地成交量相对较少，房价快速上涨的势头得到遏制.

影响商业地产需求量的因素是多方面的.将其归纳为三大类:第一类是经济因素，包括国民经济发展水平、城市区域经济发展水平、区域发展程度;第二类是政策因素，包括政府的鼓励支持政策、金融和信贷政策;第三类是个人因素，包括消费者收入水平、对未来的预期、生活态度和消费结构.政策因素作为一重要影响因素.主要指的是国家出台的一系列调控房地产市场的政策，从调控方式上分为直接调控政策和间接调控政策，比如对住宅房地产市场的调控政策就属于间接调控政策，直接对商业地产调控的就属于直接政策;从调控内容上分为政府的引导政策(政府对商业地产的支持和鼓励，比如政府对商业发展的支持，对城市建设的重视，政府对地方居民收入水平的关注等，都会间接促进或抑制商业地产的发展等)、相关金融政策、信贷政策等.

各种因素对商业地产的影响程度不一样.本文主要讨论在第二类政策因素的影响下，即现有调控政策下，地产企业将何去何从，如何走上商业地产之路.

2 必要性和可行性

国家对住宅房地产市场的一系列的调控政策，使住宅市场处于一个“低迷”状态，成交量下跌，企业资金链紧张，导致房地产企业不得不降价或促销来缓解国家政策性调控所带来的“伤痛”.在这种情形下，众多企业不得不另觅出路.此时的商业地产便成了房地产企业的“救命稻草”.受困于住宅市场的政策性调控，商业地产对房地产企业的吸引力骤然增加，走商业地产之路势在必行.

走商业地产之路是当下房地产企业的必然选择，大势所趋.因此，在确定路径之后必须探索如何成功进军或转型商业地产，探索其可行性意义重大.

3 商业地产概述

3.1 商业地产内涵

商业地产，即作为商业用途的地产，广义上是指各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等;狭义的商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式［2］.

3.2 商业地产的分类

目前，国内的商业地产类型包括购物中心、商业街、商品批发(零售)市场、娱乐餐饮类、超市类等多种经营形式，但现在商业地产开发和经营，主要以购物中心、商品批发(零售)市场、商业街为主.如果按照业界从不同的角度具体划分，可按照行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等对商业地产的类型进行划分［3］.

3.2.1 按照行业类型划分的商业地产类型

商业地产按照行业可以划分为零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等［4］.

3.2.2 按照消费行为划分的商业地产类型

商业地产按照顾客的消费形式可以分为物品业态、服务业态和体验业态房地产.

3.2.3 按照建筑形式划分的商业房地产类型

(1)商业房地产按照建筑形式的复合程度可以分为单体建筑和综合建筑.

(2)商业房地产按照建筑形式的楼层方案可以分为底层商业房地产、地下层商业房地产和地上商业房地产.

3.2.4 按照市场范围划分的商业房地产类型

可以将商业房地产分为:(1)近邻型(小型)，服务于周边消费者.(2)社区型(中型)，服务于某个社区的消费者.(3)区域型(大型)，客户群辐射周边几个社区的消费者.(4)超区域型(超大型)，客户群辐射所在城市的大部分区域.(5)超级型(超级商业房地产)，客户群覆盖所在城市，乃至周边城市.

3.2.5 按照规模划分的商业房地产类型

按照商业房地产的规模，可以将其分为3大类.(1)大型商业房地产:指建筑规模在7万平方米以上的商业房地产项目，该类型项目的数量相对较少，但市场影响力很大，尤其以美国、亚洲地区为多.(2)中型商业房地产:指建筑面积在2～7万平方米的商业房地产项目，其数量较多，所牵涉到的业态种类几乎覆盖所有商业运营形式.(3)小型商业房地产:指建筑面积在2万平方米以下的商业房地产项目，该类商业房地产几乎围绕着人们的生活场所，大范围分布.

3.3 商业地产区别于住宅地产的特点

商业地产与住宅地产之间是有差异的.首先，商业用房不同于住宅，它是经营者与消费者进行直接交易的场所，是一种类似于机器设备的资产，而不像住宅兼有消费品和投资品的特性［5］.其次，从投资的视角出发，商业地产投资是有别于一般住宅投资的.商业地产投资主要靠物业的保值增值而获取投资收益，属于投资型;住宅投资主要是满足消费者居住的特点，属于居住型［6］.最后，从商业地产租赁经营的特性出发，商业地产是用来经营的，应为经营性房地产;而住宅地产大多是用于销售的，应属于非经营性房地产.具体而言，住宅地产与商业地产存在以下方面的不同:

第一，商业地产更注重后期的经营管理.商业地产不同于住宅地产，后者以售出为终结，是一种明显的短期投资;而前者则主要以租赁运营获得长期回报为目的，通过“出售”的方式很难获取商业物业持续稳定的收益，很难保证商业物业价值的提升.其实，商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而是从商业经营角度，经过长时间、持续的经营与发展培育达到物业的升值，真正实现房地产价值的最大化.可见，后期的经营管理对于商业地产成功与否至关重要.

第二，商业地产开发周期更长.通常而言，住宅地产从拿到土地到竣工、销售再到入住使用，大约2～4年就可以完成;而商业地产的开发过程要复杂得多.在欧美发达国家，一个成熟的商业项目一般需要7～12年的开发周期.因为立项前要做大量的市场调查和研究，中期做大量的商业规划和商业建筑设计、系统庞杂的招商管理，以及后期的持续的运营管理.显然，商业地产的开发周期要比住宅开发周期长得多.

第三，商业地产对资金要求更高.商业地产开发要求巨额的资金投入.与住宅地产不同的是，商业地产通常采取出租的形式获取投资回报、投资回收期长，在美国一般为7～10年甚至更长;而且，一个大型商业地产项目需要整体的布局和一步到位的投资兴建，才能形成商业气氛.这就对商业地产开发商提出了更高的资金要求［7］.

4 商业地产开发程序及盈利模式

4.1 开发程序

商业地产不同于一般的地产项目，是产品开发的过程，同时也是资本运作的过程.一个成功的地产开发应该是资金运作与项目的开发运作密切相关的过程.商业地产需要更大的资金量和更长远的资金安排.由于其区别与住宅房地产的特性，商业地产的开发程序也与住宅开发大为不同.

图1 商业地产开发程序

如图1，在这10个过程中，可将其分为3个阶段:第一，前期准备阶段，包括市场调查、项目策划、项目选址、可行性分析、市场策划.第二，项目实现阶段，包括项目定位、规划设计、项目融资、项目建设、市场策划.第三，后期运作管理阶段，包括物业管理、市场策划.市场策划主要包括营销推广和招商运作等，贯穿于整个商业地产开发过程中.

4.2 盈利模式

在项目策划阶段确定商业地产盈利模式也十分重要，关系到项目最终以哪种方式盈利，最终能不能实现盈利目标.

商业地产运营是一个系统工程，主要由地产开发、商业运营和资本运营3部分构成.因此，商业地产运营的主体包括地产开发商、商业运营商和资本运营商.在商业地产的实际运营中，可能会出现主体重合的现象，如地产开发商同时承担了资本运营商及商业运营商两项工作.

目前，商业地产主要存在以下几种运营模式:第一，“只租不售”，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理.商业地产以出租作为惟一运营模式时，项目可行的前提是开发商必须先通过融资筹措到足够的资金，使该项目建设完成并投入运营.采用出租模式时，项目的规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作.因此，开发商应该具备经营商的管理能力.只租不售模式主要有整体租赁和分零租赁两种，其中整体租赁是开发商将物业整体出租给一家企业，由该企业进行规划与经营，开发商向企业收取约定的租金;分零租赁的规划设计经营管理都应统一运作，从而使其潜在运营风险通过规划、加大招商力度等合理手段得以规避.

第二，“纯销售”模式，即商业地产项目在建成后，开发商为了实现资金回流，将物业分解并分别出售给若干中小业主，目前阶段是我国中小型商业地产开发商的重要选择方式.这种模式的优势在于，开发商能够尽快收回投资，降低项目开发风险;劣势是该商业地产在所有权和经营权上失去了整体性，难以实现商业物业的保值增值，不利于商业地产项目的持续经营.

第三，“租售结合”，即开发商出售一部分商业物业，剩余部分采取出租经营，以获得后期的运营利润.其中，最为典型的是大连万达模式.它的特点是地产开发商占主导地位，和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，借助其品牌效应，提高该商业项目的地产价值.在万达模式下，商业地产开发商能够充分发挥自身优势，通过规模效益降低项目建设成本.但该模式也存在隐患:商业地产开发具有地产项目周期长、投资大、以地产结合商业的特点，地产占主动对其在整个项目中的利益博弈并无益处.商业运营商可能发生的变更，尤其在市场低迷时，将对地产运营商产生很大的影响.

最后一种是“售后回租”模式，是指开发商将商场分割成若干商铺进行销售，然后再以一定的投资回报将售出的商铺租回，整体交给发展商或第三方公司，进行统一经营管理.这种模式一方面可以通过销售商铺快速收回资金，另一方面可以获得物业的经营利润.不足之处在于，由于对商业物业经营风险的错误估计，开发商往往在销售时承诺较高的回报率，但这是建立在长期稳定的收益基础上的，一旦经营不善，将给投资者带来损失，企业自身信誉也将受到损害［8］.

5 案例分析

在当前调控政策下，某市某房地产企业面临资金问题，集团内部董事会经过多次讨论决定企业转战商业地产领域，现由相关部门着手一系列的策划实施和运作.

房地产企业如何进军商业地产领域或者成功转型到商业地产，关键是要把握商业地产开发程序中的某些重点环节，确保商业地产开发的可行性.商业地产开发过程中，项目策划、项目选址、规划设计以及市场策划均是关键环节.

策划是一个项目的开始，用现有的资金来做何种项目是项目策划要解决的首要问题.这里需要考虑的因素很多，包括企业熟悉的领域，地区内的产业优势和劣势，社会发展的规划，消费者需求分析，地区的经济发展阶段，区域内现有商业地产项目的业态、布局和经济效益分析，等等，要兼顾自身的优势和社会的需求，去制定所开发项目.可以说，一个项目的成败是从策划开始的.

对于商业地产的开发选址，地段的选择除了交通地理位置外，业态是否符合所在区域，本区域人的购物习惯、消费偏好等，都是需要考虑的.在我国，商业开发选址还要符合政府部门的相关规定.

商业地产的规划设计涉及的领域很多，不仅仅是建筑领域，还包括商业、物流、园林、景观、交通等，它比一般的住宅地产要复杂得多.首先，商业地产的开发是公共设施的开发建设，它要符合时代发展的潮流.其次，规划设计要考虑不同业态对商业物业的不同需求.第三，合理确定各业态的构成比例对于商业物业的成功运营是个前提.第四，随着社会的发展，停车场的规划和交通的组织对于现在的商业物业规划也更显重要.

市场策划贯穿于商业地产的整个开发程序，主要包括营销推广和招商运营.从项目策划开始，就必须同时考虑项目的招商运营以及后期的营销推广.这也就是通常所说的“招商先行”，以期项目后期的成功运作和获得良好的经济效益.这是项目最终获得成功的最重要的一步.

6 结论

在当前形式下，房地产企业走上商业地产的道路具有必然性，同时也具有可行性.房地产企业只有通过不断寻找发展之路，才有可能在竞争中获得立足之地，才能使企业得以长远的发展.

［1］纬联地产.重庆市房地产市场研究年报系列2010年重庆主城房地产市场总体发展研究［Z］.22－23.

［2］吕萍，等.房地产开发与经营［M］.北京:中国人民大学出版社，2002:8－9.

［3］陈建明.商业房地产投资融资指南［M］.北京:机械工业出版社，2003:6－8.

［5］段宏斌.商业地产开发建设实战指南［M］.哈尔滨:黑龙江美术出版社，2006:10－12.

［6］韩纪云.我国房地产金融改革发展的新思考［J］.宏观经济管理，2004(8):45.

［7］曾庆红.商业地产项目开发模式研究［M］.北京:北京出版社，2007:5－6.

［8］王健蕾.浅析我国商业地产的运营模式［J］.中国商贸，2009(13):235.