2011北京：住宅向左别墅向右

2011-09-10 02:41

中国建设信息化 2011年15期

2011年上半年，中国宏观经济一直笼罩于通货膨胀之中。在公布的宏观数据中，5月份的CPI涨幅为5.5%，创34个月以来的新高。为对抗通胀，截止到六月，央行已连续六次上调存款准备金率，各大型金融机构的存款准备金率已达21.5%的历史高位，3700多亿资金将被冻结。

2011年上半年的宏观经济可以看成是国家紧缩性调控政策与通货膨胀的关键时期。尽管形势严峻，但全国经济现状尚为乐观。数据显示，2011年一季度国内生产总值96311亿元，按可比价格计算，同比增长9.7%，环比增长2.1%。分产业看，第一产业增加值5980亿元，增长3.5%；第二产业增加值46788亿元，增长11.1%；第三产业增加值43543亿元，增长9.1%。1～4月份，固定资产投资合计6.27万亿元，同比增长25.4%。累计社会消费品总额为56570.8亿元，与去年同期相比增长了16.5%。5月份工业增加值累计增长速度为14.0%。

2010年楼市量跌价稳，2011年伊始，国务院便出台了新国八条，随后北京市出台地方版执行细则“京十五条”，第三轮史上最严调控拉开序幕。上半年土地市场冷清，表现比较平淡，政府放地较慢，开发商取地趋于理性；2011年1～5月，北京土地市场成交79宗，其中通过招拍挂方式出让住宅用地87.4公顷，不足年度计划供应量(1225公顷)的一成。面对通胀形势严峻，加息压力犹存，政府频频放出政策不放松信号，包括对提高首套房首付比例，发放预售证审批环节等方面，迹象表明政策面将保持继续收紧的形势。楼市不景气的现状使得开发商推盘的节奏大大放缓，2011年上半年商品住宅市场供应29013套，同比下降26.56%，供应面积315.25万平米，同比下降26.21%。

2011年上半年北京商品住宅市场呈现“量跌价升”的态势，北京整体商品住宅市场成交套数36219套，同比下降18.35%，成交面积375.67万平米，同比下降23.2%，成交均价22011元/平米，同比上升8.07%，房价过快上涨的态势有所遏制。而此次调控的严厉对购房者消费心理影响较大，市场对于房价下行预期较强，二手房住宅市场表现明显低迷，成交持续走低，5月份达到历史新低，2011年上半年成交套数64483套，同比下降35.17%，成交面积597.21万平米，同比下降35.43%。

2011年上半年的北京高端住宅市场供应量有所回落，而成交量呈现稳中有升的态势。面对国内楼市深度调控的背景，高端楼盘具有的“抗压性”表现更强。一方面，在资金方面，高端楼盘购买人群对银行贷款的依赖度相对较小；另一方面，高端楼盘具有诸多不可复制的资源。从长远来看，高端住宅项目的资金避险属性仍会加强，使得在今年上半年市场上的表现非常抢眼。2011年上半年高端住宅市场销售套数1757套，成交面积32.77万平米，平均月均销售293套，总成交金额170.92亿元。2011年上半年高端市场的供求比为1∶0.9，保持在相对稳定的供求结构，同比2010年上半年销售1488套上升18.08%，成交均价由2010全年成交均价53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市场有“以量换价”的迹象。

而2011年上半年别墅市场的表现相对低迷，供需结构的失衡是影响成交很重要的原因之一，2011年上半年月均销售126套，而对比2010年上半年月销售258套，同比下降51.16%，5月份时别墅市场出现短暂回暖，成交93套，环比上升36.76%，结束了今年以来别墅市场成交量逐月下降的局面。但好景不长，6月份别墅市场再次走低，月成交80套，环比成交套数下降13%。因整体房地产市场不景气，开发商大幅降低了上半年别墅供应力度，上市房源大幅萎缩使得今年销售乏力。

从今年上半年市场表现来看，成交量大幅下挫，房价过快上涨的趋势有所遏制，政策的执行初步得到一定的效果，但政府提出的房价“稳中有降”的目标仍未达到，政策面继续收紧的预期依旧强烈。随着三季度市场供应的逐步释放，北京潜在供应面临放大的态势，对于部分供需结构严重失衡的区域，房价面临较大的下行压力，而开发商资金面压力也逐步加大，融资成本不断上升，上半年房企利用外资的比例与去年同期水平上升62%，对于资金面压力较大的房企有率先降价的趋势，房价将出现结构性回落。

从市场预期来看，控制通胀还将是下半年宏观经济面临的首要任务。紧缩性的宏观经济政策还将持续存在并持续作用于经济实体，房地产行业还将持续承受重压。

从整体数据来看，2011年上半年高端市场的供求比为1∶0.9，保持在相对稳定的供求结构。同比2010年上半年销售1488套上升18.08%，成交均价由2010全年成交均价53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市场有“以量换价”的迹象。通胀压力持续存在与股市短期震荡的因素让部分购房者继续寻找资金出路，而豪宅市场的抗跌性是比较强，具备一定的保值增值属性，成为了当前重要的考虑对象。

从现状来看，通货膨胀未出现缓和的情况下，货币面将持续紧缩，房地产政策尤其是金融政策将以紧缩为主，短期内政策方向逆转的可能性较小。面对人民币国内贬值和国际升值，资产泡沫化的趋势不断增加，使得财富阶层为了实现资金保值增值，而购买稀缺位置的豪宅，并且随着土地越加稀缺，豪宅依然具有较好的市场空间，预计随着三季度市场供应的大幅增加，别墅市场成交下半年有一定回暖空间。

一、北京市高端住宅及别墅TOP10排行榜

（一）高端住宅成交TOP10排行榜

1.成交套数排行

名次项目名称行政区套数↓ 面积(m2)均价(元/m2)金额(亿元)1金茂府朝阳区 356 64650.70 43917 28.39 2 龙湖唐宁ONE 海淀区 216 18434.73 46109 8.50 3 西堤红山(红山世家) 宣武区 211 12224.00 42932 5.25 4 首开幸福广场东城区 93 17440.24 51729 9.02 5太阳公元朝阳区 92 13863.01 44127 6.12 6工三plaza 朝阳区 76 7296.70 47836 3.49 7银河湾朝阳区 73 11157.99 45341 5.06 8波庞宫朝阳区 71 19326.71 48248 9.32 9璞丰台区 66 8454.15 41268 3.49 10 金贸中心（世家官邸）西城区 62 7788.38 40955 3.19

2.成交面积排行

名次项目名称行政区套数面积(m2)↓ 均价(元/m2)金额(亿元)1金茂府朝阳区 356 64650.70 43917 28.39 2 波庞宫(远洋万和城三期) 朝阳区 71 19326.71 48248 9.32 3 龙湖唐宁ONE 海淀区 216 18434.73 46109 8.50 4 首开幸福广场东城区 93 17440.24 51729 9.02 5富力十号朝阳区 48 15748.55 47958 7.55 6太阳公元朝阳区 92 13863.01 44127 6.12 7 西堤红山(红山世家) 宣武区 211 12224.00 42932 5.25 8银河湾朝阳区 73 11157.99 45341 5.06 9 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879.00 79386 8.64 10 长安太和东城区 52 9736.94 83943 8.17

3.成交金额排行

名次项目名称行政区套数面积(m2)均价(元/m2) 金额(亿元)↓1金茂府朝阳区 356 64650.70 43917 28.39 2波庞宫朝阳区 71 19326.71 48248 9.32 3 首开幸福广场东城区 93 17440.24 51729 9.02 4 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879.00 79386 8.64 5 龙湖唐宁ONE 海淀区 216 18434.73 46109 8.50 6长安太和东城区 52 9736.94 83943 8.17 7富力十号朝阳区 48 15748.55 47958 7.55 8太阳公元朝阳区 92 13863.01 44127 6.12 9 合生•霄云路8号朝阳区 14 6621.90 88468 5.86 10 西堤红山(红山世家) 宣武区 211 12224.00 42932 5.25

4.成交均价排行

名次项目名称行政区套数面积(m2) 均价(元/m2)↓ 金额(亿元)1霞公府东城区 7 3090.53 112670 3.48 2 钓鱼台七号院海淀区 9 3025.49 100305 3.03 3 合生•霄云路8号朝阳区 14 6621.9 88468 5.86 4 北京财富中心朝阳区 1 304.96 86940 0.27 5长安太和东城区 52 9736.94 83943 8.17 6 西单•上国阙西城区 5 1046.19 80967 0.85 7 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879 79386 8.64 8天安国汇西城区 13 1727.47 75231 1.30 9 西单佳慧雅园西城区 3 1316.57 67941 0.89 10 盘古大观朝阳区 2 1222.37 66171 0.81

（二）别墅成交TOP10排行榜

1.成交套数排行

名次项目名称行政区套数↓ 面积(m2)均价(元/m2)金额(亿元)1 龙湖•蔚澜香醍通州区 94 17665.19 31487 5.56 2 中海九号公馆•御龙府丰台区 78 32645.94 34305 11.20 3蓝岸丽舍顺义区 31 15380.59 15659 2.41 4北京湾昌平区 29 10164.24 18497 1.88 5水色时光顺义区 28 6229.16 16379 1.02 6 龙湾别墅(龙湾和院) 顺义区 26 8209.24 28612 2.35 7龙熙顺景大兴区 26 9337.40 16918 1.58 8御汤山昌平区 25 9788.44 34244 3.35 9 龙湖•香醍溪岸顺义区 23 7235.05 20960 1.52 10 温哥华森林北郡昌平区 22 9684.58 26720 2.59

2.成交面积排行

名次项目名称行政区套数面积(m2)↓ 均价(元/m2)金额(亿元)1 中海九号公馆•御龙府丰台区 78 32645.94 34305 11.20 2 龙湖•蔚澜香醍通州区 94 17665.19 31487 5.56 3蓝岸丽舍顺义区 31 15380.59 15659 2.41 4 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879.00 79386 8.64 5北京湾昌平区 29 10164.24 18497 1.88 6御汤山昌平区 25 9788.44 34244 3.35 7 温哥华森林北郡昌平区 22 9684.58 26720 2.59 8龙熙顺景大兴区 26 9337.40 16918 1.58 9 龙湾别墅(龙湾和院) 顺义区 26 8209.24 28612 2.35 10 保利垄上别墅(e代鹭洲) 昌平区 15 7609.38 23479 1.79

二、结论和预测

1.2011年上半年高端住宅市场销售套数1757套，成交面积32.77万平米，月均销售293套，总成交金额170.92亿元。2011年上半年高端市场的供求比为1∶0.9，保持在相对稳定的供求结构。同比2010年上半年销售1488套上升18.08%，成交均价由2010全年成交均价53135元/平米下降到52158元/平米，有微幅回落，表明高端市场有“以量换价”的迹象。通胀压力持续存在与股市短期震荡的因素让部分购房者继续寻找资金出路，而豪宅市场的抗跌性是比较强，具备一定的保值增值属性，成为了当前重要的考虑对象。

而别墅市场销售情况恰恰相反，2011年上半年市场表现差强人意，别墅市场整体表现低迷，4月份全市别墅成交仅68套，达到上半年月成交量最低点，也是近两年历史新低，因整体房地产市场受调控影响，开发商大幅放缓并减少了今年别墅的供应力度，上市房源大幅萎缩使得今年销售乏力，2011年上半年月均销售126套，而对比2010年上半年月销售258套，同比下降51.16%，5月份市场出现短暂回暖，成交93套，环比上升36.76%，结束了今年以来别墅市场成交量逐月下降的局面，而6月份别墅市场再次走低，月成交80套，环比成交套数下降13%。

2.从目前的成交区域来看，高端住宅市场成交的区域有所扩大，丰台区和宣武区也出现了部分高端项目，而今年上半年高端住宅的主要成交区域为朝阳区、海淀区和宣武区，三个区域成交套数总计占总成交套数的78.7%。成交金额方面，以朝阳区、东城区和海淀区为主，成交额分别达到95.16亿元，23.06亿元和22.11亿元，这三个区域的成交金额之和占总成交金额的86.25%。

3.成交金额排行

名次项目名称行政区套数面积(m2)均价(元/m2) 金额(亿元)↓1 中海九号公馆•御龙府丰台区 78 32645.94 34305 11.20 2 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879.00 79386 8.64 3 龙湖•蔚澜香醍通州区 94 17665.19 31487 5.56 4御汤山昌平区 25 9788.44 34244 3.35 5 亚运新新家园朝阳区 10 5228.06 52834 2.76 6 温哥华森林北郡昌平区 22 9684.58 26720 2.59 7蓝岸丽舍顺义区 31 15380.59 15659 2.41 8 龙湾别墅(龙湾和院) 顺义区 26 8209.24 28612 2.35 9 丽来花园(丽宫别墅) 顺义区 4 4071.12 57284 2.33 10 东方普罗旺斯昌平区 9 5204.49 37239 1.94

4.成交均价排行

名次项目名称行政区套数面积(m2)均价(元/m2)↓ 金额(亿元)1 龙湖西苑好山居海淀区 8 10879.00 79386 8.64 2紫玉山庄朝阳区 5 1986.52 68511 1.36 3 丽来花园(丽宫别墅) 顺义区 4 4071.12 57284 2.33 4 亚运新新家园朝阳区 10 5228.06 52834 2.76 5清锦源顺义区 1 619.55 50846 0.32 6 润泽•悦溪朝阳区 12 4038.96 47044 1.90 7 PeKing House 朝阳区 1 379.01 46441 0.18 8 运河岸上的院子通州区 4 1580.43 46282 0.73 9御墅临枫海淀区 1 492.36 46031 0.23 10 优山美地顺义区 1 873.73 43668 0.38

别墅市场的成交区域范围较大，全市共11个区县有成交，主要集中在别墅传统成交区域顺义区、昌平区、通州区和丰台区，这四个区域成交套数之和占总成交套数的71.51%。在成交金额上分析，顺义区、昌平区、丰台区和海淀区是主要的销售额贡献者，分别成交18.11亿元、14.23亿元、11.26亿元和11.22亿元，这四个区域的成交金额之和占总成交金额的68.11%。对比2010年上半年别墅市场各区域成交情况，今年上半年顺义区、昌平区和通州区比重均有所增加，而去年同期集中度没有今年高，今年整体市场成交量和成交额都较为集中。

3.从现状来看，通货膨胀未出现缓和的情况下，货币面将持续紧缩，房地产政策尤其是金融政策将以紧缩为主，短期内政策方向逆转的可能性较小。面对人民币国内贬值和国际升值，资产泡沫化的趋势不断增加，使得财富阶层为了实现资金保值增值，而购买稀缺位置的豪宅，并且随着土地越加稀缺，豪宅依然具有较好的市场空间。

受当前整体房地产市场环境影响，对于高端置业者心理产生一定影响，而开发商及购房者观望态势明显，推盘量和成交量均有较大幅度下挫，就目前来看，别墅市场供需结构紧张，而因政策的影响，购房者购房方式有所变化，选择一步到位的方式有所增加，预计随着三季度市场供应的大幅增加，别墅市场成交下半年有一定回暖空间。

三、广州、上海等城市高端住宅成交总体状况

“新国八条”的轰然出台，房地产市场一片哗然，随着限购政策的不断落地，市场成交量也不断锐减，特别是部分城市的限外令，更是压缩了一大部分需求量。广州、上海等一线城市房地产整体市场也在调控政策的频繁轰炸下，进入冰冻期，但高端住宅市场出现了不同的特征。

上海市豪宅市场上半年呈现先抑后扬的成交态势。受春节假期影响，豪宅市场表现相对冷清；而经过对政策的适应后，市场在四月出现回暖迹象，而市区高性价比的豪宅更是展现出了其自身良好的保值优越性。2011年4月上海豪宅市场新增266套房源，成交103套，供应同比下降两成，成交有小幅增长，供求比由去年同期的3.53∶1缩小为2.58∶1。与此同时，不同类型物业表现迥异。高端住宅公寓新增房源同比减少四成，成交增加一成，供求比较去年同期略有缩小。2011年1月至5月15日，单价10万以上的公寓累积成交21套，同比上浮10.5%；别墅成交同比有所增涨，市场呈现供大于求的局面，因此从成交时间来看，在限购与物业税新政后成交约占43%。豪宅市场呈现出跑赢同期上海整体市场的走势，而在人民币升值和通货膨胀预期的双重影响下，融合自住和保值双重属性的高端购房需求开始被市场所关注。

受限购政策打击投资及改善型需求的影响下，一季度广州豪宅整体成交量大幅下滑。其这中，一季度一手豪宅成交量减半，从去年四季度逾700套跌至约350套，成交量受挫受到发展商延迟部分项目上市以及需求下降的双重影响，而价格依然表现坚挺。本季度豪宅市场新推货量较小，使市场新供应量偏低，仅有446套，目前的在售项目多为尾盘。而对于香港豪宅市场因为有内地买家的不断进入购买，使得上半年香港豪宅市场一片火热，其中今年前4个月内地买家的购买量已经占香港豪宅成交量的38.1%。而豪宅的价格的也在内地买家的助推下，水涨船高。