浅谈大同市规划验收竣工测量

闫界华

0 引言

城市建筑规划验收竣工测量是对已竣工建筑的整个项目进行的测量工作，根据城市规划管理部门批准的规划建筑红线图、总平面图、规划用地红线图，对已竣工建筑项目的尺寸、高度、层数、间距、退让以及平面位置进行实地测量并测算总体指标，为工程验收和评定工程质量提供依据，是城市规划行政主管部门对已批准的建筑工程进行规划监督检查的重要环节。大同市根据城市规划管理技术规定和有关规划验收竣工测量的技术要求实施规划验收竣工测量，值得一提的是，大同市城乡规划管理局指定大同市勘察测绘院对建筑工程进行统一放线、验线和验收工作，为建筑工程能够严格按照规划审批要求实施提供了保证。

1 作业内容

大同市建筑规划验收竣工测量经过不断的积累和完善，现如今主要作业内容如下:1)全野外1∶500数字地形图测绘:按《城市测量规范》相应条款进行地形图测绘。2)建筑高度量测:建筑主体高度量测;屋面女儿墙高度量测;屋面斜屋面高度量测;技术层高度量测;半地下室、负层高度量测。3)建筑面积量测:建筑边长量测;编绘图表并计算容积率。4)建筑占地面积量测:利用外业测绘成果，内业提取建筑基底面积并计算建筑密度。5)绿地面积量测:利用外业测绘成果，内业提取绿地面积并计算绿地率。6)机动车泊位测算:实测停车场的停车泊位，清点停车泊位数量。7)大同市建筑工程规划验收测量报告编制。

2 实施要求

2.1 资料收集

收集已有的测绘资料及相关图件，如规划建筑红线图、规划用地红线图、规划总平面图、竣工建筑底层平面图、建筑放线资料、建筑区周边地形图、建筑立面图、周边已有管网图、测区控制点资料等。

2.2 竣工地形测量实施要求

1)控制测量:规划验收竣工测量采用大同市独立坐标系和渤海高程基准。随着城市建设的飞速发展，原先布设于道路地面的城市一级导线点已毁坏无存。目前，利用我院建立的单基站网络RTK系统，可进行四等以下平面控制测量和等外水准测量，精度满足城市规划测量的要求。已竣工的建筑区，多数GPS信号受到影响，可先在测区附近地势开阔的地方利用RTK做控制，控制点间须进行距离和高程检查，以确定所测控制点的精度情况及断定坐标是否正确，然后以支导线方法将控制引入测区，再利用全站仪进行竣工测量。对于以支导线发展3次仍无法测定的项目，应布设附合导线。2)地形图的实测和修测:全野外数字采集的数据包括地物、地貌等要素，按1∶500地形测量要求施测。无法实测的隐蔽建筑物拐点可用勘丈法量测，但应有校核条件。地形图修测要先检查原图的质量，精度符合要求后才可进行修测。个别局部地区地物变动不大时，可利用经过检核、位置准确的地物点进行装测。地物变动面积较大的地区、新建住宅楼群和独立高层建筑物，应先布设图根控制点再进行修测。为提高作业效率，推荐使用无棱镜全站仪。3)地形测量的范围:测量范围除包含规划用地许可证核定的范围外，还需测至距竣工建筑物25 m范围以内。如果竣工建筑周边有已建道路，应测至道路并将道路测绘完整。

2.3 建筑物周边关系测量

建筑物周边关系测量应遵循的原则如下:1)按规划局批准的规划建筑红线图外控尺寸部位测量，建筑红线图上的标注都要进行重点测量，核实体现。2)建筑四至退让及间距按建筑红线图标注测量。3)建筑与调整前后规划控制线的退距按建筑红线图标注的退距要求标注。4)高层建筑柱体凸出墙面不小于20 cm时，建筑四至退让柱体与墙体的退距均需标注，不足处均用红色表示。5)违章加盖的建筑按常规竣工测量表示。对于总平面图上没有审批，建设单位自行新增整幢建筑除按常规竣工测量外，建筑及退距均用红色标注。

2.4 建筑物高度测量

楼高是指建筑物檐口或女儿墙顶到室外地坪的相对高度。建筑物高度测量可利用钢尺直接丈量或手持测距仪直接丈量或利用电子全站仪以悬高测量方式测定。对于平面屋顶的建筑物，应测量屋顶楼面到室外地坪的相对高度;有女儿墙的，应测量女儿墙顶到室外地坪的相对高度和女儿墙顶到屋顶楼面的相对高度;对于坡屋面或其他曲面屋顶的建筑物，应测量建筑物外墙与屋面板交点至室外地坪的高度及最高点高度;凸出屋面的水箱间、电梯间、亭台楼阁一般可不测高度(文物保护单位周围、重要风景区附近、世界遗产保护范围、机场控制区除外);阶梯式建筑要测出各楼层的高度。两次测量值的较差不大于10 cm时，取平均值作为最终值。每座建筑均要测绘地坪高程。

2.5 建筑层数计算

建筑的层数按建筑的自然层数计算。建筑物一面临空且高度不小于2.2 m，即从临空面开始计算第一层至建筑物顶层。层高小于2.2 m的结构(设备)转换层、吊脚架空层，高度大于4.2 m小于4.8 m无结构围护的架空层及层高不小于2.2 m的顶层不计算建筑层数，但应计入总高度，并单列说明。

2.6 建筑面积量测

建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2 m以上(含2.2 m)的永久性建筑。每栋建筑物应使用解析测量法测定不少于两点(房角)的建筑物坐标。依据建筑物轮廓线和层数，计算建筑物面积。对高度在2.2 m以下(含2.2 m)的设备层，可不计建筑面积;对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，由城市规划行政主管部门核定面积。在计算容积率时，地下室的建筑面积不计;屋顶层建筑面积不超过标准建筑面积1/8的不计;用作开放空间的建筑面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1.5 m的不计。

2.7 建筑占地面积量测

利用外业测绘成果，内业提取建筑基底面积并计算建筑密度。建筑占地面积有别于建筑面积，因为有些架空部分、外伸雨篷等部位在计算建筑面积时只计算50%甚至不算，但占地却是100%，所以计算建筑占地面积时，以首层的建筑“外轮廓”面积为基准，兼顾上层出挑情况来确定建筑占地面积。根据有关规定，下列建(构)筑物不计入建筑占地面积:无顶盖的花架等建筑小品、亭、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、城市公共通道、骑楼等。

2.8 绿地面积计算

绿地面积包括建设用地内的集中绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。绿地内小品、水系、亭、硬地及小路应归为绿地面积。在外业进行1∶500地形图数据采集时，实测现状形成的绿地，着重将各块绿地测全测完整，并计算面积。计算可利用计算机图形软件，内业直接在地形图上提取绿地面积并计算绿地率。

3 成果编制

建筑工程规划竣工测量技术报告应当包括下列内容:1)文本。2)测量成果表，载明建筑物、构筑物等外形尺寸、建筑间距、退线距离;单幢建筑物、构筑物地下工程和地面以上工程面积;室内外地坪标高、建筑檐口高度、建筑总高度，特殊情况标注建筑各层标高;建设规模、各类建筑物用地面积、绿地面积、停车场面积或者停车泊位数量、建筑密度、容积率、绿地率;用地界址坐标;与建设工程规划许可内容的差值对照。3)竣工总平面图，标示用地界线、建筑物、构筑物、绿地、道路、各类规划控制线的平面位置、数据和四至距离、建筑层数。4)建筑物、构筑物等各个方向立面图，并标注标高。5)建设工程规划许可证的其他技术要求。

4 结语

规划验收竣工测量是一项具有法律意义的测绘活动，竣工测量产品对规划部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据，对房地产市场规范化起了推动作用。竣工测量又是城市基础测绘信息实时更新的一种有效手段。竣工测量数据潜在的社会效益和经济效益是巨大的，日后必在“数字城市”工程中发挥更大的推动作用。我们测绘工作者应结合现代测绘技术的发展不断创新与完善测绘方法，如条件允许进一步进行三维规划竣工测量则更为直观，为城市信息化应用拓展更宽的市场。

[1]CJJ 8-99，城市测量规范[S].

[2]CJJ 73-2010，全球定位系统城市测量技术规程[S].

[3]董拥梅.提高测量管理 保证工程质量[J].山西建筑，2010，36(30):360-361.