浅议如何加快保障性住房建设

陈 宇

近几年来，国家大力推进保障性住房建设，把保障性住房建设作为“稳增长、调结构、控物价、惠民生”的重要抓手，全面落实资金筹措、土地供应、税费优惠等各项政策，坚持以人为本，着力改善民生，以公共租赁住房、廉租住房和限价商品房为重点，不断提高租赁住房、公共租赁住房为主体的实物配租保障能力，建立和完善了分层次的保障性住房供应体系，切实解决了城镇低收入家庭住房困难，逐步改善了城市中等偏下收入住房困难家庭等群体的住房条件，促进了经济社会和谐发展。

1 保障性住房建设存在的问题

虽然国家在加快保障性住房建设方面做了大量的工作，但我们看到，保障性住房建设还存在一定的问题:

1)组织机构和工作制度不完善。目前，一些省市的保障性住房的管理机构和具体实施机构还不健全。保障对象核定工作往往需要较多的人力，现有人员难以满足日常工作需要，带来审查工作缓慢的问题。负责保障性住房建设的各部门工作责任和分工不够明确，没有形成统一组织、统一协调的机制，妨碍了政策落实和工作推进。

2)各级政府面临着保障性住房建设资金严重不足的问题。保障性住房建设需要大量的资金，如何突破资金瓶颈，多渠道筹措资金，成为各级政府面临的难题。

3)我国目前住房保障体系不健全，还存在着住房保障体系覆盖面小，保障对象范围窄等问题。

4)保障性住房准入和退出机制不健全，管理有难度。保障性住房准入和退出机制，必须明确什么人应该保障、如何保障、补助金额、退出条件等，这是住房保障工作的基础。一旦在这些环节出现问题，不仅损害国家和保障对象的利益，而且影响保障性住房建设的长远发展。

2 保障性住房建设存在问题的分析

1)我国住房保障建设建立时间短，各地保障住房体系在工作机制及运转模式上还须不断磨合、探索和实践。一方面，我国现行的住房保障体系职能相互交叉，容易发生筹资过程中的矛盾和造成各部门之间对权利的相互攀比、责任的相互推诿。另一方面，我国的住房保障体制规范性不强，资金管理分散，缺乏有效的监督制约机制，挤占、挪用甚至挥霍浪费的现象时有发生。这需要各级政府建立起一套高效运转的工作推进机制，进一步明确政府相关部门的住房保障职责，配备专职人员，制定细化保障性住房建设工作责任，落实到具体项目，落实到具体人员。保障性住房建设工作应实行主要领导负责制，纳入国家、省、市的绩效考核和领导班子年度考核范围，实行“一票否决”。政府各相关部门要形成协调联动的工作落实合力，分工协作，密切配合，建立强有力的工作落实、督导机制工作，促进政策落实和工作推进。

2)国家没有出台关于住房保障的专门法律法规。从法制层面来看，我国现在的住房保障制度大多数是一些会议文件，或者是部门的规章，上升到国务院行政法规层面的很少，结果导致住房保障政策缺乏法律保障，对社会及政府相关部门缺乏约束力、强制力和执行力。国家应出台《住房保障法》，建立一个从中央到各级地方统一的住房保障政策体系，统筹全国的住房法律保障制度，这样各级政府可以按照全国一盘棋的规划来推进住房保障制度建设，规范住房保障方方面面的行为。

3)住房保障资金来源渠道窄，资金来源得不到有效保障。住房保障属于公共产品，其资金安排应该出自政府，我国保障性住房建设资金目前未有稳定的资金预算渠道，保障性住房建设资金来源于政府一般预算安排、提取土地出让净收益、住房公积金增值收益以及社会资金参与几种方式。住房保障资金供给不稳定和渠道窄决定了目前我国住房保障制度的覆盖面难以提高。保障性住房建设要突破资金瓶颈，需要国家财政、金融等方面的支持政策，吸引更多社会资金参与保障性住房建设。国家应研究制定金融机构支持保障性安居工程建设的贷款政策，提高融资能力。可通过完善法律、政策引导、税收优惠等途径，推进养老基金、医保基金、住房公积金等资金参与公共租赁房等保障性住房建设和运营，拓展保障性住房建设融资渠道。

3 加快保障性住房建设的建议及对策

1)完善工作机制，加大住房保障工作的统一协调力度。建议统一协调住房保障工作，成立各级社会保障性住房建设与管理办公室，负责保障性住房的整体协调工作，各相关部门密切配合，确保项目落地、确保建设进度。在保障性住房管理方面，明确各个部门的工作职责，对保障性住房的信息资源实行动态管理。制定社会保障性住房建设与管理的法规与政策，对社会保障性住房申请、审核、审批等各个管理环节出现的弄虚作假等违规违纪行为进行严肃处理。

2)突破资金瓶颈，建立多元化的资金筹措渠道。建议政府首先加大财政资金投入。将保障性住房建设资金列入同级财政预算。提取土地出让总收入5%以上资金，作为保障性建设资金，纳入保障性住房资金专户统一管理;住房公积金风险准备金达到贷款余额的1%时，当年不再提取住房公积金风险准备金，公积金增值收益全部用于保障性住房建设支出;地方政府债券资金，优先用于保障性住房建设;政府安排不低于农村危房改造补助的资金用于农村危房改造。其次，申报中央和省投资保障性住房项目建设，积极争取中央、省级资金支持及开发银行贷款，确保资金足额到位。第三，搭建融资建设平台。各地政府安排筹措公司资本金，注册成立保障性住房开发建设投资公司，实施保障性住房建设项目。积极争取国家、省、市融资公司的融资帮扶，弥补资金缺口，使项目建设资金按时足额到位。第四，积极引导社会资金投入保障性住房建设，采取政府主导、社会参与的模式，制定相应的优惠政策，引导企事业单位和社会资金参与公租房建设、运营、管理，鼓励金融机构加大信贷投入，保障项目建设顺利进行。

3)突出重点，大力发展公共租赁住房。建议政府对各类再租、空置房源和集体宿舍等住房情况进行摸底调查，统计建档，按规定标准纳入公共租赁住房管理。鼓励用工集中的产业园区和住房困难职工较多、有闲置土地的大中型企业，利用自有土地投资建设公共租赁住房。新建公共租赁住房套型建筑面积以40 m2左右的小户型为主，控制在60 m2以内。租金标准应适当低于同地段同档次市场价租金，一般不低于市场价租金的70%。建议中央和各省在今后的住房保障体系建设中，适当调整思路，探索建立区别于不同保障对象的分类租金制度和市场租金下的分类租金补贴制度，确保住房保障对象租金交得起、住得好。

4)创新模式，健全完善保障准入和退出机制。建议尽快研究出台国家公共租赁住房和限价商品住房管理办法，进一步明确申请、审核、公示、轮候、复核等具体事项。政府部门要合理确定保障对象的住房困难、家庭收入的具体标准并定期进行调整。建立住房保障申请常态化受理机制，由政府组织民政、住房保障、街道办事处、社区等部门，共同构建联审机制、年度复核制度和退出制度。比如于每年第一季度，对上年度已纳入住房保障的家庭进行复核，对住房、收入(财产)情况发生变化，已不符合保障条件的及时退出。加强日常管理，将住房保障情况在网上公开，主动接受群众监督，确保配租配售过程公开透明，结果公平公正。

5)强制配建，拓展保障性住房筹集方式。认真执行商品住房开发项目按比例牵制配建保障性住房的规定，建议挂牌出让的商品住房用地新上项目，按照项目总建筑面积10%(5%为廉租住房、5%为公共租赁住房)以上的比例配建保障性住房，并在规划和出让条件中予以明确。配建的廉租住房产权归政府所有。确实无法配建的特殊开发项目，须经政府审批，并报上一级政府住房保障部门备案。国土资源、规划、建设和住房保障等部门按各自职责齐抓共管，确保配建落到实处。对未按规定落实配建的项目，不得进行土地出让，不得办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等手续，并依法追究有关部门及相关人员责任。

4 建设保障性住房须注意的几个方面

1)关于用地供应模式。建议实行计划单列，健全优先安排的用地供应模式。对照保障性住房建设规模，对建设用地实行计划单列，随任务计划以“点供”方式直接下达给项目。优先供应净地，尽量减少征收和拆迁环节。建立用地储备制度，将保障性安居工程建设用地供应计划纳入年度土地供应计划。强化用地监管，严禁改变保障性住房建设用地的用途，擅自改变土地用途的，依法从严处理。以划拨方式取得土地的，任何部门不得批准土地变性，否则收回土地使用权。

2)关于落实优惠政策。政府严格管理保障性住房建设中的收费问题，列出应收和免受清单，制定落实现行优惠政策的具体措施，使收费减免政策落实到位。切实落实保障性住房建设各个环节所涉及的城镇土地使用税、契税、印花税、营业税、房产税等减免政策，免受城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金。减少行政审批环节，加快审批速度，为项目建设单位减负助力。建立保障性住房建设项目联审制度，组织相关部门进行联合审查，联合验收，加快办理相关手续，严格按规定时限办理，为项目建设提供保障和支持。

3)关于质量管理。政府应强化质管，提升项目建设水平和品位。保障性住房原则上要安排在交通便利、基础设施齐备、公共事业完备、就业方便的区域。政府要优化户型设计，落实“明卫”设计理念，力争在较小的空间满足基本居住需求。按照主管部门严格监管、项目法人对住房质量终身负责的原则，切实抓好保障性安居工程的质量管理。住房保障和城乡建设部门要严格管理，按项目基本建设程序，落实项目法人、招标投标、合同管理、工程监理等制度。按照省地、节能、环保、优质的标准，积极推进保障性安居工程质量创优工作，努力创建市级、省级乃至全国示范工程，抓好抓实保障性安居工程的质量和安全。

4)关于宣传引导。各级政府应采取多种方式、多种渠道，广泛宣传保障性住房建设的政策和重要意义、目标任务，形成社会共识，增强各级部门推进工作的自觉性。及时总结经验、教训，分析社情民意，发挥正确舆论导向作用，疏解土地征收、安置、补偿等难题，让社会各界广泛关注和支持住房保障工作，营造良好的舆论氛围。

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[3]王美媛.浅议保障性住房建设的困难与对策[J］.现代经济信息，2010(22):35-37.

[4]黄安永，朱新贵.我国保障性住房管理机制的研究与分析——对加快落实保障性住房政策的思考[J］.现代城市研究，2010(10):55-56.

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[6]国发[2007］24号，关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见[Z］.

[7]国办发[2010］4号文件，国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[Z］.

[8]建保[2010］87号，关于加快发展公共租赁住房的指导意见[Z］.