浅析国家机关物业管理公司的节能管理工作

上海市人民政府机关事务管理局 张晓卯

根据《公共机构节能条例》的要求，上海市有关部门已于去年底启动了第一批国家机关办公建筑能源审计项目，从能源审计情况看，承担机关办公物业管理的服务公司在机关办公建筑节能管理中，能开动脑筋，开源节流，做了大量富有成效的工作，取得了一定的成绩；同时，也暴露出物业管理过程中的一些问题和不足。为进一步推进国家机关办公建筑的节能管理，本文试就物业管理公司如何做好机关办公建筑的节能管理工作提出一些粗浅的认识和看法。

1 物业管理公司在节能管理中存在的问题和不足

去年底启动的上海市国家机关办公建筑能源审计项目包括公、检、法、司、政协、政府机关在内的11幢机关办公楼，建筑面积共计55万m2，涉及8家物业管理公司。从所选择的机关办公建筑规模、办公形式、能耗总量、节能管理等诸多情况看，具有典型性和代表性，基本反应了物业管理公司在机关办公建筑节能管理方面的水平和特点。物业管理公司在节能管理中存在的问题和不足主要表现在以下几方面：

1.1 节能管理基础工作欠缺

从机关办公建筑的能源审计资料检查看，40%的物业管理公司会同机关业主单位建立了专门的设备设施台帐；20%的物业管理公司设立了节能管理岗位，明确了具体的节能任务和责任；50%的物业管理公司利用BA控制系统进行了节能管理；30%的物业管理公司定期开展有组织的节能宣传与培训工作；20%的物业管理公司计划按照国家《能源管理体系要求》(GB/T23331-2009)开展节能管理工作。上述数据表明，健全机关办公建筑节能管理规章制度、明确节能管理岗位责任制、完善用能设备设施图档卡册台帐等基础工作，对物业管理公司而言还需进一步落实。

1.2 节能管理专业人员缺乏

从机关办公物业管理公司成立的大楼物业管理处（部）看，其部门负责人具有国家级物业管理专业执业资质的寥寥无几，其中具有暖通或给排水或设备实施管理大专以上的专业技术人员也同样屈指可数，节能管理岗位基本缺位，即使配置节能专管员的物业管理处，其工作人员也是兼职人员。专业人员的缺乏导致机关办公建筑节能管理难以大有作为，各机关业主单位依靠物业管理公司深入开展节能管理工作也难以真正落地。

1.3 节能管理技术应用缺欠

从市级国家机关办公楼的节能实际情况看，行为管理节能执行情况较好，公共部位照明、空调系统开启等都能根据机关办公楼实际，按照规定要求，制定了较为科学合理的优化方案。但从机关办公建筑节能管理技术应用情况看，不容乐观。如大楼物业BA控制系统应用于节能管理的为数不多；使用中央空调能效综合管理控制系统和变频技术的微乎其微；研究应用电力需求侧管理和余热余压再利用等技术方案几乎没有；一些大楼会议室或办公区具有利用自然光源的基础条件，但物业管理部门却不予利用。限于部门经费和人手紧张，大多数物业管理公司在节能管理技术应用上则是就事论事，实际运用较少。

1.4 节能管理资金投入少

由于机关办公楼物业管理经费紧张，各办公楼物业费用均由各行政机关在单位年度部门预算经费中申请，虽然审核严格但缺少相对科学合理的标准，以至各办公楼物业管理经费不尽相同，在节能管理资金投入更是精打细算。对物业管理公司而言，若无明确节能目标和要求，机关业主单位又不主动积极，依靠物业管理公司投入节能管理经费相当有限。经了解，部分市级机关办公楼有照明、电梯等小型节能技改投入，但对系统全面的节能技改项目，却因工程量大、经费紧张难以实际操作。

2 存在问题和不足的原因分析

目前从事机关办公建筑物业管理的大多数物业管理公司都是从原国家行政机关服务中心改制而来，体制、机制、人员、管理实践等方面，都带有浓厚的计划经济时期的机关办事风格和特点，分析其原因，主要有以下几方面：

2.1 传统意义上的物业管理思想束缚了节能管理工作的积极开展

客观地说，目前国内的物业管理与蓬勃发展的房地产行业相比是不相匹配的，“重建轻管”、“节能不节效”的传统意识，使其整个行业的管理队伍、管理思想、管理模式、管理手段相对落后。而机关办公建筑的物业管理形态更为封闭、更加传统、更缺少市场竞争环境。大多数承担机关办公物业管理的公司，其管理手段以粗放式手工操作、事后维修保养为主，管理模式以现场单向、静态滞后为主，管理人员以安于现状、劳动生产型为主，管理层级属于行业较低管理层次。凡此种种，导致大多数机关物业管理公司不可能突破原有的管理格局，对如何建立科学、系统、集成、交叉、网格化的综合性的物业资产管理模式，如何运用现代意义上的物业管理思想促进整个物业生命周期内的资产保值增值，如何在机关有限资源的情况下提高机关办公建筑能源利用效率和节能降耗水平等方面，缺少应有的实践和思考。

2.2 物业合同条款的缺陷制约了节能管理工作的深入推进

如前所言，目前管理机关办公物业的服务公司多数是从机关服务中心转制而来，大多数物业管理合同都是定向承包，即使通过招标产生，但在招标文件或在签订物业服务合同时，对涉及节能管理的部分条款，没有落实相对准确的节能措施或规定约束性节能目标（指标）。对合同主体而言，没有规定硬性的可操作的合同双方权利义务，也就表明在物业服务合同中不可能用经济技术手段来控制或利用市场机制方法进行节能管理。虽然机关业主单位和物业管理公司在节能管理方面采取不少措施，并取得一定成效，但一般意义上物业管理公司不会也不可能主动承担相应的节能管理工作。

2.3 财政预算制度的规定影响了节能管理工作的有力推动

目前，各机关办公楼物业运营管理费用均通过部门预算上报市财政局，审批通过后于每年4-5月份下拨经费，而且预算按照“零基预算”执行，因此，物业服务合同年底到期，物业管理费用也在当年结清，多则不留，少则不补。合同费用支付与大楼能耗统计、能耗费用支付、节能考核工作不对称不同步，导致物业管理公司落实节能管理工作相当被动。此外，机关办公楼水、电、煤、气等能源费用在物业服务合同中是以物业管理公司在物业费中包干使用或实报实销，而办公楼在节能技改方面的经费则以维修费的名义另行申请。以至，能源费用由物业管理公司包干使用的，物业管理公司在节能管理上则尽量压缩成本，争取公司利润最大化；能源费用按实结算的，对物业管理公司而言，无利可图，因此不可能有很大积极性参与节能管理。对节能技改费用，申请到财政支持的就做，申请不到的就不做。政府机关对能源费用和节能技改费用缺少统一明确的规定标准，又缺少相应的奖惩激励机制致使物业管理公司节能管理工作大打折扣。

3 提升物业管理公司节能管理水平的对策和建议

目前，虽然进行能源审计的国家机关办公建筑单位建筑面积年综合能耗和单位建筑面积年均电耗均低于本市办公类建筑的平均能耗水平，但承担机关办公建筑物业管理的公司还需要在机关业主单位的指导下，更新理念，寻找对策，大胆创新，勇于实践，为国家机关节能减排作出自己的贡献。

3.1 创新思维，推进节能管理的战略思考

面对机关服务需求特色和公共机构节能管理要求，当前，物业管理公司所采取的传统意义上的管理方式已不能适应形势的发展，应加以改进。首先，机关物业管理公司应从建设“节约型”政府的高度，切实从管理思想、管理模式、管理制度等方面入手，加强公司内部治理，提高机关后勤服务质量，保障机关正常高效运转。再则，机关业主单位应通过招标方式明确物业服务合同有关节能管理工作目标和内容；项目建设期间邀请资质优良物业管理公司提前介入，帮助业主单位选择重点用能设施设备，避免因设计冗余过大而产生“大马拉小车”、“大流量小温差”的现象；同时物业管理公司也可提早熟悉建筑物及其附属设施设备的性能，尽早制定预防性物业管理维护保养和节能管理方案。此外，各物业管理公司应该引入英美等发达国家和地区的“设施管理”理念，把机关办公建筑当作物业资产纳入整个建筑使用寿命周期来经营管理，避免短视现象，确保产权人、使用人、管理人在节能管理目标上的有机统一，通过持之以恒行之有效的用能设备设施的日常养护与节能管理工作结合，推进机关办公建筑的节能效率和节能效益。

3.2 引进人才，加强节能管理团队建设

由于历史原因，机关物业管理公司的选择基本上是内部消化，虽然现在政府采购要求物业服务合同每年超过50万元需进行招标，但机关物业管理公司仍缺少面对市场竞争的能力，缺少能够走向社会化和市场化的人才队伍。同时，机关物业管理公司基于管理成本、员工福利以及历史遗留包袱等各方面考虑，在优秀人才引进上缺少手段和方法，节能管理岗位设置上缺乏多学科交叉的复合型人才，整个节能管理团队建设滞后。为此，机关物业管理公司应该从公司战略发展角度，根据机关办公建筑节能特点和需求，配置既懂经营又懂技术的节能管理人才，同时按照国家《能源管理体系要求》加强管理，强化培训，形成具有综合管理实力的团队以迎接社会化、市场化的挑战。

3.3 大胆实践，提升节能管理的总体水平

公共机构节能管理是个新鲜事物，牵涉到方方面面。对机关业主单位而言需要创造条件，通过运用市场化的体制机制，支持物业管理公司积极引进先进技术和成熟可靠的节能方法，不能以确保机关正常运转为由，忽视或排斥一些切实可行的、行之有效的节能技术运用和实践。物业管理公司应充分利用已有的能源分项计量系统等设施，根据机关办公楼的实际能源消耗状况，综合比较，系统策划，针对建筑节能特点，尤其是在建筑结构维护、空调系统智能化运行、锅炉、电梯、信息机房、办公电器等重点耗能部位，通过计量监测，提出合理化建议和可操作方案供机关业主单位决策。同时对合同能源管理项目、分布式供能等新型服务方式和管理技术，也应以开放的姿态进行研究论证，条件成熟的，可借助社会上专业节能公司参与，以提升节能管理水平，确保机关办公建筑节能措施落实和节能目标的实现。