我国房地产金融风险的分析与防范

文世英

（湖南财政经济学院 财政金融系，湖南 长沙 410205）

我国房地产金融风险的分析与防范

文世英

（湖南财政经济学院 财政金融系，湖南 长沙 410205）

房地产金融风险影响着房地产业及相关行业的稳定发展，影响着整个国民经济的稳定和发展。如何防范、降低房地产金融风险是我国政府机构、商业银行、投资机构一直在努力探索的问题。文章从当前我国房地产金融风险的现状着手，分析了我国房地产金融风险的成因，最后，作者提出了从六个方面防范我国房地产金融风险的方法。

房地产；金融风险；防范

房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料即不确定因素的影响,使金融机构的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。防范房地产金融风险,不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的要求,而且对整个金融业和国民经济的稳定与发展也至关重要。因此，剖析中国房地产金融风险并提出防范对策，是化解房地产金融风险、促进房地产业健康发展的关键。

一、当前我国房地产金融风险的集中表现

（一）房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行

我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款等。商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，因此，一旦市场出现波动，房地产开发商尤其是中小型的开发商就会因资金链的断裂而导致还款困难，房地产投资的市场风险和融资信用风险将集中于商业银行，转变为信贷风险，最后损失的将是商业银行的利益。

（二）土地储备贷款存在隐性风险

由于各地城市开发和改造的规模都很大，土地的资产价值较高，因此，土地购置的融资要求十分巨大，而土地储备属于政府行为，使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。土地收购和开发的资金来源主要是银行贷款，而还款则主要依靠土地出让金。此外，土地的价格本身也是频繁波动的，这些都增加了土地购置与开发贷款的隐性风险。

（三）商业银行和其他金融机构经营上存在管理风险与操作风险

大多商业银行在大力发展房地产信贷时，由于银行管理人员对房地产风险认识不足，风险意识不强，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。在发放房地产贷款过程中，信息掌握不充分，贷款过程缺乏足够控制力，容易造成决策失误，这些管理上的不完善都会给银行带来一些潜在风险。至于操作风险则表现为银行信贷部门与个人在信贷操作过程中，因银行缺乏相关制度的约束给银行带来损失的风险，如:贷前审查流于形式，对资料真实性审核不严；贷时对抵押物管理不规范，办理抵押的部门操作不规范；贷后管理混乱，缺少风险预警措施，甚至内外勾结，骗取银行贷款等。再加上银行信贷人员风险意识不强，在房地产贷款发放过程中容易产生违规操作与管理不到位，导致贷款风险产生。

（四）信用风险

信用风险（违约风险）是借款人违约，不能偿还、不愿偿还或延期偿还债务本息，从而给银行带来损失的可能性。目前，我国房地产业因利润率超过其他行业而吸引了不少投资商。众多房地产开发企业的恶意竞争在一定程度上引起了市场的混乱。比如一些开发商为了谋取高额利润，采取虚假按揭的手段，他们首先通过非法渠道获取销售许可证，与关系人合伙制造虚假按揭，骗取银行贷款，然后将贷款挪作他用，导致抵押物得不到落实，甚至发生开发商在骗取银行贷款后携款逃亡案件。

（五）流动性风险

流动性风险是由于金融机构缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务、满足客户提存要求的风险。房地产开发周期较长，而银行信贷资金主要来源是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险。而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定。而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司无法按时偿还贷款，银行就会出现流动性危机。

（六）市场风险

市场风险是指由于整个市场状况而引起银行收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展，个人收入增加，对房地产的需求就会扩张，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价会在比较短的时间内急剧上升，使房地产开发商获得高额利润。由于资本的趋利性，高额的利润会刺激更多的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的增加会使均衡价格下降，同时由于房价过高，超越了居民承受能力，导致有效需求不足，更是加速了房价下跌，由此带来房地产业的快速收缩。

二、我国房地产金融风险的成因

（一）房地产业融资结构不合理

我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄，仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近些年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于70%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。

（二）相关政策、法律不健全

房地产业是一个受国家政策、法律影响很强的行业。而我国房地产业的配套政策、法律法规还未形成科学体系，某些政策、法律条款可操作性差，对于出现的问题约束力度不够，这为房地产业的非理性扩张埋下了隐患。虽然一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展，但如果出现一种比较极端的倾向，国家政策和法律倾斜于为房地产也服务的话，就会出现当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。

（三）银行与开发商信息不对称

在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业 “空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。

（四）银行操作不规范

银行房地产信贷管理机制不健全。缺乏完善的规避风险的信贷政策和制度。对开发商信息甄别的手段不完善，评价结果与实际往往有一定差距。房地产信贷资金投向不合理。受利润的诱导，房地产开发企业倾向于开发高档住宅，与开发普通住宅相比，银行对这类高档产品的过度资金投入隐藏着更大的风险。银行违规投资，直接将银行资金投入到房地产中，这助长了房地产泡沫的形成，加大了金融风险。

三、防范我国房地产金融风险

（一）加快住房抵押贷款证券化进程，分散放贷银行风险

经过多年的发展，与庞大的个人按揭贷款余额相比，个人住房抵押贷款证券化产品市场的规模仍然太小，根本无法适应日益庞大的住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。由于资产证券化提供的流动性占比很小，我国的个人住房抵押贷款的资金主要来源仍是居民的银行存款，一旦长期居高的储蓄率下降，就可能导致银行面临资金短缺危险。加快住房抵押贷款证券化，发行抵押贷款债券，引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题，并减少风险积聚。其问题的关键在于结合我国国情，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，克服现行相关制度上的障碍，使住房抵押贷款证券化能在其一级市场和二级市场上合理运作和健康发展。

（二）完善个人征信系统，提高个人房贷资产质量

个人住房按揭贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群，但由于信息不对称等因素的存在，商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息，这就需要健全个人信用体系，通过完善个人征信系统，改变商业银行信贷人员仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策的不合理的做法，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理，把贷款风险控制到最低。

（三）提高房地产企业信用，增强企业竞争力

要做好这一点，最起码应在我国现有的个人和企业征信系统的基础上做出进一步完善，主要包括:一是进一步扩大征信系统数据库的覆盖对象，特别是企业对象，并有重点地向中小企业倾斜，因为他们既是信贷的急需者，同时也是导致金融风险发生的高危对象；二是扩大征信系统数据库的数据来源，不应局限于商业银行的信用信息，而应尽可能多地从诸如工商、税务、质检、法院、劳动保障、海关等行政部门获取有效信息，以得出征信对象全面的信用状况。个人对象应该尽量纳入诸如个人的结算账户信息、非银行信用信息、个人参加社保和住房公积金以及法院民事判决、欠税、甚至是缴纳电信费用等公共信息，企业对象则应该涵盖如企业质量信息、欠税、欠缴社会养老保险费用和劳动工资、法院判决未执行等信息，以全面反映对象的信用状况；三是应做到及时更新数据库，以反应对象最真实的信用情况，这有助于控制银行的贷后风险，使银行得悉信贷用户最新的情况，并在贷款管理上做出相应的对策;四是规范我国信用评级机构的发展，培育出中国本土的优秀评级机构。应该建立起以违约率为核心考核指标的检验体系，对信用评级机构的评级质量进行验证并向社会公示评级违约结果，对违规机构中止其在银行间债券市场和信贷市场的评级资格。

（四）加强配套的政策、法律法规建设

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,推动有序竞争。商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为。不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应。被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住。

（五）提高银行风险防控能力、规范银行操作

银行信贷风险的规避应重在事前预防而非事后补救。贷前，应收集有关借款人的资料；贷后，应关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。目前在决定对房地产商是否进行发放贷款时，主要评估对象是房地产商的抵押资产，一旦无力归还贷款，银行规避风险的办法就是没收房地产商的抵押资产，但这种评估方式只是消极的补救措施。所以，要改变把房地产信贷当作低风险项目品种开发的观点，严格对房地产信贷各环节实施监控。商业银行必须遵循央行有关规章制度来办理信贷业务，杜绝不符合规定的开发商攫取贷款的机会，要加强对房地产市场的认识，不被虚假繁荣所迷惑。推进银行体制改革，加强内控制度建设。银行要制定科学的银行内部业绩考核办法，建立责权利合一的激励和约束机制。

（六）拓展房地产融资渠道

房地产开发是周期长、风险高、资金密集型的投资行为，融资方式的优劣直接影响着融资成本的大小。拓展房地融资渠道和培育融资机制是发展房地产融资、解决房地产企业过度依赖银行贷款局面、分散风险的重要内容。因此，我们应打破金融市场垄断、强化金融创新、发挥市场的资源配置作用，从而有效分散风险。房地产金融产品证券化是拓宽融资渠道的一个新型工具。通过贷款证券化可使银行风险经由资本市场分散给广大投资者，增加了资产流动性，解决发展住房贷款和银行流动性下降的两难冲突。同时有利于银行进一步扩大信贷规模、改善资产负债结构。通过证券化可以将风险市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是房地产金融的资金来源更加多元化，分散了投资风险，促进房地产金融市场健康发展。建立房地产投资基金是另一个拓宽融资渠道的方法。由于房地产开发投资规模大，使得房地产开发需要投入大量资金，而且房地产的经营运作及相关业务又有很强的专业性，要求投资者具备专业知识，这形成了中小投资者难以逾越的障碍。房地产投资基金将分散于公众的资金集中起来，交由专业的基金管理人进行房地产投资，这样，一方面开发企业通过获得投资基金，拓宽了融资渠道，减少了对贷款的依赖，降低了经营风险；另一方面房地产投资基金的投资机制是对房地产投资风险的有效分散，促进房地产业投资的理性发展。

（注：本文系湖南省教育厅2008年度科学研究项目“从紧货币政策下商业银行住房信贷风险管理研究”，项目编号：08C006）

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