论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

唐珍珍，杨 洁

(广西大学 法学院，南宁 530004)

论房屋承租人优先购买权行使条件的限制与扩充

唐珍珍，杨 洁

(广西大学 法学院，南宁 530004)

房屋优先购买权的行使条件是承租人行使优先购买权的必备前提，我国相关法律对于行使条件应如何适用的规定过于笼统和原则，缺乏可操作性。应在兼顾承租人与出租人双方利益的基础上，运用限制解释和扩充解释的方法重新审视行使条件，明确房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件，以及“承租人”可包括特殊关系人;出卖限于有偿，但有偿不限于现金支付两个扩充解释，以完善房屋承租人优先购买权行使条件的适用。

优先购买权;行使条件;限制;扩充

房屋优先购买权的行使，是优先购买权制度的核心内容，也是实现制度的目的、贯彻立法政策的关键性环节。为了正确行使该种权利，并在受到侵犯时能够获得法律保护，有必要明确承租人优先购买权的行使条件。我国相关法律仅仅是简单罗列了优先购买权的行使条件，但对于这些行使条件应如何解释与适用却缺乏明细，不仅使得司法实践中的操作缺乏灵活性，而且会严重损害当事人的利益。笔者认为，站在文义解释的视角，针对不同行使条件提出限制或扩张的解释，明确其适用的规则与范围，对于房屋承租人优先购买权制度的完善是不可或缺的。

一、行使房屋优先购买权必为限制性解释的三个条件

权利之行使，应依权利人的自由意思，原则上应不受干涉;但权利的行使必然要受到一定的限制，房屋承租人优先购买权也不例外。房屋优先购买权本质上是法律对出租人处分权的限制，是以牺牲出租人的利益为代价，对出租人当然是一种负担。所以法律必须严格限制优先购买权的行使条件，保证房屋优先购买权在行使的同时能够平衡出租人的利益，方能确保优先购买权的有效运行。以下三个条件为行使优先购买权的必备前提条件，在任何情形下不得放宽与扩充，必为限制性条件。

(一)存在合法有效的房屋租赁合同

1．当事人之间存在合法有效的租赁关系

出租人与承租人之间的租赁法律关系是承租人优先购买权赖以产生的基础和前提，倘若该基础法律关系无效或者是未成立，则会导致优先购买权无法产生。因此，考虑到优先购买权是从该租赁合同这一基础关系中派生出来的，优先购买权的行使，必然要求出租人与承租人之间存在合法有效的房屋租赁关系。有学者提出，优先购买权的成立不受其基础法律关系效力的影响，承租人基于占有租赁房屋的事实仍享有优先购买权［1］。此观点是错误的，如果基础合同未成立，优先购买权根本尚未产生，承租人无行使之依据;如果合同被认定为无效或被撤销，双方之间的法律关系应当是回复到合同订立前的状态，此时承租人负有将房屋交还给出租人的义务，承租人对房屋的占有由于缺乏法律依据而形成一种无权占有，而无权占有则不可能成为优先购买权产生的合法基础。

2．转租时必须两个租赁合同均合法有效

既然承租人行优先购买权必须以合法有效的租赁合同为前提条件，那么在转租时优先购买权的行使也应当建立在两个合法有效的租赁合同基础之上。所谓转租，是出租人将租赁房屋租给承租人，承租人又把承租房屋租给次承租人的租赁法律关系。在我国，出租人是否同意转租为标准将转租区分为合法转租与非法转租两种形式。

我们知道，在转租关系中，存在两个租赁合同:前一个是出租人与承租人之间的合同，为本租;后一个是承租人与次承租人之间的合同，为转租。只有在两个租赁合同均合法有效的前提下，方能于转租时产生优先购买权。因为:

(1)正如笔者下文所论述，转租时的优先购买权是产生于本租合同，并通过转租合同移转于次承租人。如果转租合同的效力有瑕疵，次承租人自然不能继续依法占有并使用房屋，失去了占有使用房屋这一与优先购买权相联系的纽带，当然也就丧失了优先购买权。

(2)《合同法》第224条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，出租人可以随时解除其与承租人的租赁合同，那么转租合同因缺乏继续履行的基础而随之解除。此时，优先购买权产生的基础法律关系都已丧失，次承租人更无法享有优先购买权。

(二)“让利”情形下不适用同等条件

在实际的交易中会出现两种情况:一是以合理的让利方式出售房屋;一是以市价出售房屋。关键在于第一种情况下，出卖考虑的不仅是出卖的价格，更重要的是受让人的身份，当出卖人基于友情、亲情而让利，承租人若主张以此价格购买则属不合理。

《解释》［2］第24条规定，出租人将房屋出卖给近亲属，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。这主要是考虑到亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系终究有所不同［3］。那近亲属之外的亲属和朋友，或许他们之间的亲情和友谊比近亲属来得更亲密;又或者受让人提供的是某种机会，如就业、出国深造等，这个时候承租人是否能主张优先购买权?

有人提出，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人一种较为优惠的价格，而这些特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中;如果不能以金钱计算，那么则应以市场价格确定同等条件［4］。此观点有一定道理，但笔者认为:

首先，出租人与第三人之间有“人情”或“个人好恶”的纯粹的个人喜好关系，这些因素并是不能以经济利益进行衡量的，故不能计算在“同等条件”内，情谊是不能以市价来代替的。如果强行要折算为金钱，在法律上难以操作，对出租人也过于苛刻。

其次，出租人与第三人之间有特殊经济利益包含在交易价格内，如为出租人提供就业、出国深造等机会，或者将珍贵物品(字画、古董)赠送给出租人作为交易条件，无论是以低于市场价格或高于市场价格成交，承租人都不具有同等条件的基础，毕竟这些特殊的机遇对出租人将来所能带来的利益在目前是无法预算得到的。当然笔者并不是绝对否定承租人的优先购买权，在上述两种情况中，若承租人愿意以市价甚至高于市价或其他更为优惠的条件购买，出租人是享有选择权的，其可以决定是否接受承租人开出的条件，只是承租人不得以支付市价或高于市价来主张优先购买权。

(三)未约定排除优先购买权适用

1．应当允许当事人以合意排除优先购买权适用

《解释》将承租人的优先购买权定性为强制缔约请求权予以保护，所以对《合同法》第230条规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，应当理解为承租人的法定优先缔约权，系债权。关键是我国《合同法》该条所规定的承租人优先购买权这一法定权利是否可以通过当事人之间的约定予以排除?笔者认为是可以的，即如果出租人与承租人事先约定排除优先购买权适用，则出租人出卖房屋时，承租人不得再主张优先购买权。

合同法作为私法的重要组成部分，当然尊崇意思自治原则。于出租人方面，出租人在出租房屋时，有权依据自己的意思选择承租人，也有权对出租房屋的条件作出限制，以放弃优先购买权作为选择承租人的基础，便是出租人自由选择的结果;于承租人方面，承租人作为优先购买权权利的享有者，自然能够对自身拥有的权利进行处分或抛弃，如果承租人不愿意放弃优先购买权，当然可以另寻他房。况且，优先购买权本质上是法律对出租人处分权的限制，对出租人而言无疑是一种负担。为体现公平和对出租人利益的照顾，应当允许出租人与承租人于订立租赁合同时，在自愿平等协商的基础上约定排除优先购买权的适用，即允许承租人事先抛弃优先购买权。对此，应当于《合同法》第230条附上“但当事人之间另有约定的除外”。

有学者对此提出质疑:目前，房屋在中国属于稀缺资源，一旦允许当事人以合意排除优先购买权，必然会出现出租人事先要求承租人放弃优先购买权，而承租人因不愿意放弃导致最终找不到房源，从而被迫接受出租人条件的现象，那么此时的合意就会严重破坏当初的立法目的。对此，笔者认为:首先，现代的城市，放眼望去，周围都是高楼大厦，房屋并不是稀缺资源。稀缺是指这样一个状态:相对于需求，物品总是有限的，即使支付高昂价金也难以获取。然而在中国并不存在有钱买不到房子的事情，只要有资本，豪华装修、价格不菲的房屋唾手可得，

真正稀缺的是价格低廉的房屋。其次，在中国，出现的是“穷人”手中没有房，“富人”手里几套房的国情。“富人”的房屋除了自住，剩下的要么出卖要么出租，无形中为承租人提供了大量房源。在生活中，租赁信息散见于各式各样的房屋中介广告、网络信息以及招贴，只要在屏幕上点击“房屋租赁”，成千上万条房屋出租信息就像滔滔江水涌现眼前，也未曾出现租赁房源匮乏的情况。尤其是在物业税被炒得沸沸扬扬的今天，更大程度地刺激了房地产买卖和房屋租赁市场;面临物业税即将出台的压力，“富人”则更为迫切要将手中房屋出售或通过出租来减轻物业税的负担，房屋租赁行情在市场上只会越来越活跃和兴旺，甚至会出现租赁房源供大大过于求的现象。随着承租人在租赁市场上选择范围的不断扩大，如果出租人仍然坚持要求承租人放弃优先购买权，则可能面临房屋租不出去的风险，出租人最终也只能作出让步。

故一旦承租人与出租人实现将优先购买权“约定化”排除适用，则承租人不得主张行使优先购买权。

2．承租人放弃优先购买权后，次承租人不再享有

既然我们允许当事人通过合意事先抛弃优先购买权，值得探讨的是，在合法转租情形下，倘若出租人与承租人已于前一个租赁合同(本租)中约定排除优先购买权的适用，后一个租赁合同(转租)中的次承租人还能否享有优先购买权的问题。

笔者认为:首先，次承租人享有优先购买权的基础源自于出租人与承租人的租赁合同，而不是转租合同。与优先购买权的享有者相对应的应当是房屋的所有权人，因为只有所有权人方能依法处分房屋，只有出卖房屋才会谈到优先购买的问题;而转租合同的当事人是次承租人与承租人，承租人并不是所有权人，自然不能处分房屋，次承租人亦不可能通过转租合同本身获得优先购买权。

其次，在转租合同中，虽然承租人并未退出租赁关系并且为次承租人的行为向出租人负责，但是整个租赁合同中最基础最核心的权利义务关系——对房屋的占有和使用的权利以及交付租金的义务，已经通过转租合同移转于次承租人身上。而实际占有并使用租赁物，是承租人与优先购买权相联系的纽带，少了这个纽带，承租人就失去了与优先购买权的联系［5］。此时，只有次承租人实际占有并使用租赁物，从而形成对租赁房屋的依赖关系。因此，承租人的优先购买权已经随着对房屋占有使用权的转移而转移，转由次承租人享有。那么，在出租人与承租人已于原租赁合同中约定排除优先购买权的情形下，由于原租赁合同中的优先购买权已经丧失，无法通过转租合同转移给次承租人，故次承租人也不应当享有优先购买权。

二、行使优先购买权可为扩充的解释

在对以上三个行使条件做限制性解释的同时，可以看到，三个限制条件实际上是向出租人的利益天平倾斜，而忽略了承租人的利益。事实上过多的局限会造成承租人行使优先购买权的阻碍，也不利于优先购买权的行使，故对于部分条件我们可以适当地作出扩充性的解释，进而保证权利行使过程中对双方利益的兼顾。

(一)特殊关系人可视为“承租人”

《合同法》第234条之规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋”。《解释》第18条规定:“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁关系期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。”在此，笔者将与承租人生前共同居住以及与承租人生前承租房屋从事经营活动的共同经营人或合伙人称为“特殊关系人”。

立法明确规定了这些特殊关系人在承租人死亡的情况下，有权请求按照原租赁合同继续租赁该房屋，那么这些特殊关系人能否享有优先购买权?笔者认为，在承租人死后，特殊关系人取得了请求继续履行原租赁合同的权利，其取代了承租人在原租赁合同的法律地位。尽管合同所表明的当事人仍然是承租人，但现实中已由特殊关系人实际占有并使用该房屋，租赁合同的基础权利义务关系已经完全转移到特殊关系人身上，此时特殊关系人便是实际租赁合同的承租人，当然具有优先购买权。

(二)出卖限于有偿，但有偿不限于现金支付

根据《合同法》第130条对买卖合同所作的定义，“出卖”是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款。即买受人是以支付价款(有偿)为条件取得房屋所有权，因此，在有偿交易活动外的其他涉及房屋所有权的转让的行为，均不在“出卖”之列。如赠与、遗赠、继承均系基于一定的身份关系而产生的财产权属变动，且受让方是无偿取得所有权，当然不属于“房屋出卖”的范畴，承租人不得主张优先购买权。

但目前某些地方政府为了规范和加强对房地产权属变动的登记管理，在一些地方性法规中规定了不少视为出售或转让的情形。例如，《南京市房地产交易管理办法》第12条［6］:“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、交换、赠与或下列方式将其房屋所有权、土地使用权转移给他人的行为:(一)以房地产投资、入股的;(二)以土地使用权投资，与他人联合开发房地产，使房地产权属发生转移的;(三)因房地产权利人合并房地产权属随之转移的;(四)以房地产抵偿债务的;(五)以产权调换方式安置被拆迁人房屋的;(六)按房改规定或优惠政策售房及准予再转让的;(七)法律、法规规定的其他情形。”《北京市房屋买卖管理暂行规定》第2条［7］:“本规定所称房屋买卖是指房屋的有偿转让、房屋产权的交换、以房屋作价投资、以自有房屋作价与他人合作扩建、改建房屋等。”显然，上述规定对于“出卖”采取了较为宽泛的解释。

一方交付标的物，一方支付价金，是出卖的常态。但是，在一些特殊的情况下，正如上述地方性法规所列举视为出卖的情形，第三人取得房屋的对价并不是支付价金，而是物或者是投资收益、股权。此时承租人能否行使优先购买权，不应当全盘否定，我们可以区别不同的情况，对“出卖”采取较为宽泛的解释。

第一，在以房屋所有权作价投资、入股时，对出租人而言，如果房屋作为实物资本且不得为价金所替代，那么承租人不应当享有优先购买权，因为此时房屋已成为出租人与第三人投资、入股协议中的特定物，而出租人转移房屋所有权的目的不在于获得房屋的价金，而是取得投资收益、股权等其他目的，承租人并不能提供“同等条件”以优先购买;如果房屋可以被价金所替代，从而以替代的金钱完成投资、入股的给付，此时房屋所体现的只是财产交易中的交换价值，而不是使用价值，承租人可以享有优先购买权。

第二，在企业收购、合并、分立而使房屋所有权转移的场合，承租人不应当享有优先购买权。收购、合并与分立被认为是现代企业强化竞争能力、扩大生产经营规模以及分担市场风险的重要手段和方式，是一种典型的商业行为，区别于一般市场买卖行为。如果赋予承租人优先购买权，则意味着在收购、合并、分立情况下，出租人必须变卖自己的房屋，这似乎有些强人所难;况且房屋作为具有长期广阔增值空间的实物资本，可能对企业在收购、合并、分立后的经营与发展而言意义重大，这是价金所无法比拟的。

第三，在包括房屋产权置换等形式在内的互易场合，因出租人是为了获取所易物的特殊使用价值，对此应区分特定物与种类物:如果出租人之目的在于获得第三人之房屋、名贵字画、古董等特定物，此时由于第三人所提供的交换物具有独立特征且无法被其他物所替代(以第三人提供的房屋为例，就其面积、坐向、楼层、小区环境等综合情况衡量，无疑是独一无二的，不会存在可以替代的“同等条件”)，则承租人不能行使优先购买权。如果第三人提供的是能够轻易从市场上获取具有替代性的种类物，而且那么只要承租人能够提供同样内容的给付，则仍然可以行使优先购买权。

三、结语

上文中笔者利用文义解释的方法，针对部分行使条件作出扩线或限缩性解释，总结出房屋优先购买权必须以合法租赁关系为前提、让利方式下不适用同等条件、未约定排除优先购买权行使三个限制条件，以及“承租人”可包括特殊关系人、出卖出价限于有偿，但有偿不限于现金支付两个扩充解释。然而房屋承租人优先购买权的行使一直以来都是一个疑难且复杂的问题，其不仅涉及优先购买权的行使前提、行使主体、行使时间、行使条件，还包含在这些行使的要件中所产生的权利冲突以及协调方法。笔者对房屋承租人优先购买权的看法还很粗浅。要想使房屋承租人优先购买权在实际生活中发挥更大的效用，还有很多工作要做。但笔者相信，通过大家的努力，房承租人优先购买权一定会在我们国家构建和谐社会的大环境中发挥自己的长处。

［1］贾继华．房屋承租人优先购买权研究［D］．安徽大学，2010．

［2］关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释［EB/OL］．最高人民法院网，［2010－02－ 10］http://www．court．gov．cn/qwfb/sfjs/201002/t20100210_1062．htm．

［3］最高人民法院民一庭负责人．解读《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》［EB/OL］．中外商裁判网，［2009－10－01］http://www．zwmscp．com/list．asp?Unid=9571．

［4］王利明．物权法论［M］．北京:中国政法大学出版社，1998:788．

［5］易军，宁红丽．合同法分则制度研究［M］．北京:人民法院出版社，2003:201．

［6］南京市房地产交易管理办法［EB/OL］．［1998－09－21］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1998/C242054199801．html．

［7］北京市房屋买卖管理暂行规定［EB/OL］．［1998－09－15］http://www．people．com．cn/item/flfgk/dffg/1988/A122503198801．

The Limited and Expanded Explanation of the Conditions of Implementation of the House Lessee’s Purchase Priority

TANG Zhen-zhen，YANG Jie

The conditions of implementation of the house lessee’purchase priority is essential premise of the implementation of the house lessee’purchase priori，but correlational law regarding the condition of the house lessee’s purchase priority in our country is too general and principle，which lacks the feasibility．This article gives dual attention to both sides benefit of the tenant and the lesser，using the method of limit explained and expand the explanation to carefully examine the condition．In order to amend the house lessee’s purchase priority，suggest three limited conditions that the house lessee’s purchase priority have to take legal contract of tenancy as premise，discount sale is not suitable to the same level condition，has not agreed the elimination of the house lessee’s purchase priority beforehand and two expanded explanation that special relationship persons can be contained as tenant and sale is restricted in paid，but paid is not restricted in the cash payment．

the house lessee’purchase priority;limit;expand

DF521

A

1008－7966(2011)06－0091－04

2011－09－10

唐珍珍(1986－)，女，广西河池人，2009级民商法学专业硕士研究生;杨洁(1968－)，女，广西南宁人，副教授，主要从事民商法研究。

［责任编辑:刘晓慧］