论小区业主共有权的法律保护

尹 涛

(泉州师范学院 商学院,福建 泉州 362000)

论小区业主共有权的法律保护

尹 涛

(泉州师范学院 商学院,福建 泉州 362000)

建筑物区分所有权之共有权是指两个以上自然人或法人对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的一种所有权权利状态。共有权是建筑物区分所有权中的核心权利。在实践中,开发商、物业服务企业、个别业主和行政机关及其相关部门侵犯建筑物区分所有权之共有权的现象经常发生。因此,可通过明确相关主体的法律义务,规范业主委员会的职能,建立共有权的登记和公示制度,加强对行政许可行为的司法审查等措施来保护业主共有权。

建筑物区分所有权;业主;共有权;专有权

建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及建筑技术的高度发达而出现的一种特殊的不动产所有权形态,它是一项复合型权利,包括对专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权。其中“共用部分是建筑物区分所有权的核心重要问题”[1],因此,共有权是建筑物区分所有权中的核心权利。近年来,随着公民权利意识的不断增强,各种侵犯业主共有权的现象日益突出。《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)和后来施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》从立法和司法两个层面对业主共有权的基本原则和主要内容进行了比较具体的规定,标志着我国已经建立起比较完善的业主共有权法律制度,为业主共有权的准确理解和正确适用提供了法律依据。

一、业主共有权的概念

所谓业主共有权,就是指两个以上自然人或法人对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的占有、使用、收益、处分的一种所有权权利状态。业主是建筑物专有部分之所有权人,业主共有权是一种新型的不动产所有权形态。国内多数学者认为,业主共有权在性质上是复合共有。这些权利主体所享有的业主共有权,实际上确实在共有部分方面连成了一体,是作为一个权利出现的。[2]据此,业主共有权复合共有的性质,将其归为共有的一个种类,作为按份共有、共同共有以及准共有之外的一种共有形式。笔者个人也赞同业主共有权的性质为复合共有的观点。首先,业主不能单独对这些共用部分进行占有、使用、收益、处分,业主共有权突破了所有权的单独性,不同于单独所有权。其次,业主共有权也不同于传统的共有权。共用部分系由建筑物区分所有权人所共有,其使用、收益、处分除了应受区分所有权相关法律的限制外,业主不得以放弃部分相关权利为由拒绝履行共有人之相关义务,此外,共有人还须受管理规约的约束。[3]

通常立法上对业主共有权的界定,不外乎三种方式,即排除式、列举式、综合式。排除式是指先明确建筑物专有部分,然后规定建筑物专有部分以外的部分就是共有部分①,如日本和我国台湾地区的业主共有部分立法;列举式是指不直接对业主共有部分下定义,而是采用列举方法具体规定建筑物的哪些部分属于共有部分,如意大利;综合式是指先对什么是共有部分做出概括的规定,然后再列举哪些部分属于共有部分,这种模式实际上是采用排除式与列举式相结合来确定共有部分的范围。排除式简洁严谨,但在共有权的范围方面缺乏可操作性;列举式具体直观,但难免会有遗漏;综合式既克服了前两种模式的缺点,同时吸取了两者的优点,目前被大多数国家所采用。

我国在立法上首次对建筑物区分所有权中业主共有权进行界定的是《物权法》,该法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”,接着,第七十三条和第七十四条具体列举了共有部分的范围。从以上规定可以看出,我国业主共有权的权利范围在立法模式上虽然克服了排除式和列举式的缺点,同时也吸取了排除式和列举式的优点,但是,缺乏像综合式那样对什么是共有部分做出概括的规定,而且列举性规定太少,这不能说不是我国《物权法》立法中的一大遗憾。

二、业主共有权的权利界限

业主共用部分是共有权的客体,决定了业主共有权的范围和性质,因此,从某种程度上说,正确识别共用部分的范围,明确业主共有权的权利界限,是业主共有权能够得到合理行使和有效保护的关键。

目前关于该问题主要有四种学说:第一是“中心说”,又称“壁心说”,该学说认为,区分所有建筑物的专有部分的范围达到墙壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度的中心。第二是“空间说”,又称“全部属于共用部分说”,意思是,买房子买的是建筑空间,空间的边界到墙壁的表面。第三是“最后粉刷表层说”,该学说认为,专有部分包含壁、柱等境界部分表层所粉刷的部分,亦即境界壁与其他境界的本体属于共用部分,但境界壁上最后粉刷的表层部分则属于专有部分。第四是“壁心和最后粉刷表层说”,也称“中央部分属于共用部分,表面属于专有部分说”。以上四种学说分别从不同角度出发,阐述了业主共有权与专有权部分的权利界限及其关联,但仅仅停留在这些理论层面上,还很难正确界定业主共有权与专有权的范围。[4]

弄清业主共有权的基本范围的前提之一是必须明确建筑物之专有部分以及专有权。专有部分是指在规划时属于特定房屋,在构造上能够明确划分,在功用上具有排他使用,在权属上具有能够登记特性的建筑物及其部分。专有权人对该部分可以自由使用、收益、处分,并排除他人干涉的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定:“建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:(一)具有构造上的独立性,能够明确区分;(二)具有利用上的独立性,可以排他使用;(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。”根据以上规定,专有部分具有构造独立、使用排他和依法登记三个特性。[5]

2007年颁布的《物权法》规定,建筑物的以上专有部分之外的部分属于业主共有权的共有部分。建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。2009年施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进一步明确规定:“除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”很明显,这些规定虽然越来越具体了,但比较分散,缺乏体系,在审判实践中,面对业主共有权法律纠纷,我们仍然面临着一系列适用上的困惑。因此,有必要对专有部分之间以及专有部分与共有部分之间的界限进行整理,使专有部分与共有部分之间的界限更加明确。依照上面的规定,我国业主共有权的范围应该包括:建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分;住宅区内的配电房、垃圾房、物业管理用房、幼儿园用房、共有设施设备使用的房屋等非住宅建筑物;通道、楼梯、大堂等公共通行部分;花园、地上停车场、警卫设施、围墙、路灯、广告牌、整个小区的供排水系统、游泳池、沟、渠、井等其他工作物;绿地、空地和其他工作物所占土地,凡为业主共同居住所必需或其他法律法规规定为业主共有者,皆属业主共有,但属于城镇公共道路和其他市政设施的除外。[6]

三、业主共有权的侵权纠纷类型

目前,业主共有权纠纷复杂多样,据不完全统计,司法实践中起诉到法院的相关纠纷主要有:因装修或改造专有部分,损坏相邻业主专有部分之间的隔墙或楼板;为使用方便,随意移改甚至损坏穿越自家专有部分而同时供其他业主共同使用的管道、线路等附属设施;底层或顶层业主随意占用阳台下方土地或者屋顶种草养花,甚至搭建棚屋;在专有部分紧邻的外墙上张贴广告和悬挂招牌;随意改造或者拆除窗户、阳台或者外墙,拆毁承重隔墙或者梁柱,造成严重安全隐患等等。由于业主共有部分范围的界定比较模糊,导致实践中侵犯业主共有权的纠纷也难以进行清楚的分类,但是,从侵权主体角度分类,侵犯业主共有权的纠纷大体上有四类。

(一)开发商侵犯业主共有权

开发商是建筑物的发起者和建设者,开发商在开发和建设小区的过程中,掌握着小区物业的管理权,为了实现自身利益的最大化,容易滥用权力进行寻租谋利行为,从而损害业主的共有权益。表现在两个方面:一方面,开发商直接随意变更建筑物土地规划,擅自改变建筑物的土地用途,或者将共用部分占为己有,用于出租营利,侵犯业主共有权。开发商为了促进商品房的销售,在最初的土地规划中,先以低密度、低容积率、高绿化率来吸引购房者,然后,在开发过程中再申请改变土地容积率,减少绿地,以便增加建筑物的数量,实现最大化的商业利益。由于在我国房地产开发过程中,开发商最先掌握从国土资源部门取得国有土地使用权证,单个业主仅仅掌握了少部分权利,而且其房屋所有权证无土地使用的记录,加上业主委员会还没有成立,缺乏权利的维护主体,因而,业主的共有权必然受到侵害。另一个方面,开发商通过物业管理公司损害业主的共有权益。前期物业管理阶段的物业管理公司一般都是由开发商指定的,开发商通过自己设立和控制的物业管理公司,想方设法地控制和管理小区物业,收取高额管理费和维修准备金,并将业主缴纳的管理费和维修准备金等占为己有,从而把小区物业作为自己一个永久和稳定的营利渠道。

(二)物业管理企业侵犯业主共有权

物业管理企业本来是接受业主委托,为其提供物业服务的具有专业管理能力的服务机构,它的权利和职责范围由全体业主赋予,依其与业主委员会签订的物业服务合同的约定及授权,对该物业共有部位进行统一管理。但在现实生活中,物业管理企业的观念常常错位,将服务者的角色转变为管理者的角色,任意扩大自己的权利,限制业主(住户)行使共有权;随意处置共有部分,收取设置费和使用费,挪用共用部分维修基金,阻碍依法成立业主委员会等,这些行为都严重侵害了小区物业中的业主共有权。

(三)行政机关及其相关部门侵犯业主共有权

在实践中,开发商、物业管理企业和业主侵犯业主共有权的行为中,有不少是得到行政机关批准的。一旦发生纠纷并引起诉讼时,侵权人往往以得到有关行政机关的批准来抗辩。事实上,行政机关从行政管理的角度看,只要在行政管理上认为某种行为不会给社会造成危害,就给予批准。但是,由于某些行为涉及到房屋的共用部分和业主的共有权,而房屋共用部分所有权由全体区分所有权人享有,不是由批准机关享有,因此,改建装修的行为应否实施,必须征求全体区分所有权人的意见。

(四)个别业主侵犯业主共有权

业主共有权和专有权实际上是一个不可分割的整体。同样是作为业主的个体,如果对建筑物中共用部分的使用及占有的专有部分的不当使用,不承担使用共用部分及专有部分的相应义务,滥用专有权,也同样可能侵害业主共有权。因此,有必要对专有权进行必要的限制,我国民法通则规定的相邻关系对于业主共有权的维护起到了一定的积极作用。

四、业主共有权的保护措施

(一)明确相关主体的法律义务,完善相应的民事责任体系

业主共有权作为一种权利,根据权利义务一致性原则,必然涉及到义务的承担。我国《物权法》第七十一条规定:“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。”第七十二条进一步规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第七十七条还特别规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”笔者仔细阅读了我国《物权法》的上述规定,发现有关业主共有权义务的相关规定相当粗略和模糊,缺乏具体可操作性的内容和司法救济途径。如我国《物权法》虽然规定,业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益,业主对建筑物专有部分以外的共有部分承担义务。那么,到底要承担哪些义务,《物权法》中并没有明确的规定,为了加强对业主共有权的保护,必须完善相关主体的法律义务。笔者认为,在业主共有权受到侵犯时,相应主体所应承担的责任主要有:停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失。即在侵权人对业主共有权的行使造成事实上的和法律上的妨害时,业主有权单独或者共同直接或者间接通过业主委员会请求其停止侵权行为,并排除该侵权行为造成的不良结果,并采取必要的措施以预防该侵权行为的继续发生。在开发商、物业管理企业和其他部分业主有违反《物权法》和相应的管理规约所设定的义务而影响全体业主共有权的实现时,业主有权单独或者共同直接或者间接通过业主委员会请求业主大会或业主委员会责令其停止违反共同利益的侵权行为。损害赔偿是法律强制民事违法行为人向受害人支付金钱以弥补受害人所遭受的损失。在因某一主体的行为而造成业主共有权灭失、毁损等损害后果时,其他住户可以请求予以损害赔偿。因此,发生前文所述各类主体侵害业主共有权的行为时,业主对于侵权的开发商、物业管理企业和其他部分侵权业主,单独或者共同直接或者间接通过业主委员会请求停止侵害、排除妨碍、恢复原状,并可请求赔偿损失等。

(二)规范业主委员会的职能,明确赋予其诉讼主体资格

我国《物权法》第七十五条规定,业主可以设立业主大会,选举业主委员会。由于业主委员会是个组织,它能够针对开发商、物业管理企业以及业主和其他住户侵犯业主共有权的行为,以理智和专业的态度进行处理,并能按照法律规定和章程约定的程序和内容解决不同主体之间的矛盾,能够把三者的合法权益放在一个公平的前提下加以维护。因此,业主委员会在业主共有权的维护中所起的积极作用是任何其他形式所不能替代的。进一步发挥业主委员会的作用,首先,必须规范业主委员会的职能。如有的业主委员会在开会时允许业主旁听,开会后还可以提出建议或意见,而且将此做法作为一重要条款写进了业主委员会的章程。业主委员会这种将业主委员会的活动置于广大业主的监督之下的做法,确保业主委员会能公开、公正议事,增加了工作的透明度,必将推动业主委员会依法保障业主共有权。其次,必须赋予业主委员会的诉讼主体资格。根据我国原有的物业管理条例规定,业主委员会并不具有民事权利能力和民事行为能力,不具备诉讼主体资格。新颁布的《物权法》也没有明确赋予业主委员会诉讼主体资格,实践中,各业主只能根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定,推选代表人进行诉讼。最后,政府有关主管部门也应该制订出相应的政策和法规,鼓励、支持和保障业主委员会依法履行职责。

(三)建立业主共有权的行政登记和公示制度

建筑物登记簿(以下简称“登记簿”)是建筑物权利归属和内容的根据,是由建筑物登记机构(以下简称“登记机构”)制作和管理的,用于记载建筑物基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。为了避免业主共有权法律纠纷的产生,为将来可能产生的共有权纠纷提供证据支持,必须完善建筑物登记簿的各项制度,在登记簿上明确各业主共有权人的共有权。中华人民共和国住房和城乡建设部2008年5月6日《关于印发〈房屋登记簿管理试行办法〉的通知》(建住房[2008]84号)第六条规定,建筑区划内依法属于业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房,应在房屋初始登记时单独记载,建立登记簿,并与建筑区划内房屋基本单元的登记簿形成关联。该办法第七条同时规定,登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分。各地可以在本办法规定内容的基础上增加登记簿的内容。这为建筑物区分所有权中业主共有权的登记备案提供了法律依据。[7]

(四)加强对共有权行政许可行为的司法审查

人民法院在对损害共有权的行政许可行为进行司法审查时,应根据《行政许可法》规定的行政许可合法性要求,重点进行程序合法性审查。根据《行政许可法》第二十九条第一款规定:“公民、法人或者其他组织从事特定活动,依法需要取得行政许可的,应当向行政机关提出申请。”因此,人民法院应当要求侵权人提供其已经向被告提出行政许可申请的证据,以便认定该行政许可行为是否合法。根据《行政许可法》第三十六条规定:“行政机关对行政许可申请进行审查时,发现行政许可事项直接关系他人重大利益的,应当告知该利害关系人。申请人、利害关系人有权进行陈述和申辩。行政机关应当听取申请人、利害关系人的意见。”由于业主共有权行政许可行为涉及到建筑物公有部位的全体共有权人的利益,属于直接关系他人重大利益的情形,因此,有关行政机关应该严格依照《行政许可法》的规定,告知该利害关系人即所有共有权人。申请人、所有共有权人有权进行陈述和申辩。行政机关也应当听取申请人以及作为利害关系人的所有共有权人的书面意见。加强对涉及共有权的行政许可行为的司法审查,这有利于克服有关行政机关在进行共有权的行政许可行为时因只考虑社会公共利益而不可避免地存在的片面性,以最大限度地保障广大业主的共同利益。

(五)正确区分业主共有权法律关系与传统民法相邻关系

业主共有权法律制度涉及多层次法律关系。由于整幢建筑物以及建筑物内所有共用设施为全体业主共有,全体业主共有权人需要对整幢建筑物享有权利、承担义务,他们在此基础上可以形成一个集合法律关系;由于建筑物的特定部分为各区分所有权人专有,区分所有权人需要对其专有部分行使权利和承担义务,因此区分所有权人与其他人形成分散所有的法律关系;由于各个区分所有权人都对特定的空间享有相当于独立房屋所有权的权利,每个区分所有权人对与其相邻的其他不动产所有权人形成相邻法律关系。因此,在司法实践中,业主共有权纠纷往往涉及到另一个法律关系即相邻关系。那么业主的专有使用权是否应受相邻权的限制,区分所有建筑物的业主共有权与通常的建筑物相邻关系是否是一回事?笔者认为,业主共有权法律关系与传统民法相邻关系是两个有重叠但在范围上又不同的法律关系。通常所说的相邻关系多指相互独立的建筑物之间,而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻,如墙体毗连的业主之间的相邻,也包括专有与共有之间的相邻,如顶层业主与共有楼顶的相邻。因此,业主共有权法律关系的内容在范围上要大于传统民法相邻关系的内容。

注 释:

①本文所指的“共有部分”,有的学者称之为“共用部分”,在笔者看来,就建筑物区分所有权而言,“共用部分”和“共有部分”只是语言习惯和用词的不同,在具体内容上并没有本质的区别。

[1]王泽鉴.民法物权[M].北京:中国政法大学出版社,2001.254.

[2]屈茂辉.物权法原理精要与实务指南[M].北京:人民法院出版社,2008.287.

[3]杨立新.共有权研究[M].北京:高等教育出版社,2003.406.

[4]于天水.论建筑物区分所有权中的持分权[J].内蒙古社会科学(汉文版),2001,(6):14～16.

[5]陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].北京:法律出版社,1995.169.

[6]黄有松.中华人民共和国物权法条文理解与适用[M].北京:人民法院出版社,2007.225.

[7]黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善[J].厦门大学学报(哲学社会科学版),1997,(1):49～53.

On the Legal Protection of the Right of the Co-ownership of Community Buildings

YIN Tao

(Business School,Quanzhou Normal University,Quanzhou362000,China)

The co-ownership of divisional ownership of buildings refers to the state of ownership rights,of two or more natural or legal people to use the shared parts of buildings which are provided for all or some owners.Co-ownership is the core rights of divisional ownership of the buildings.In practice,real estate developers,property services companies,individual owners and other residents,and the executive authorities and related departments often violate the co-ownership of divisional ownership of buildings.Therefore,such measures as making clear of the legal obligations related to the subject,regulating the functions of the owners committee,establishing the registration and public notice system for co-ownership and strengthening the judicial review of administrative licensing are taken to protect the co-ownership of the owners.

divisional ownership of buildings;owners;co-ownership;exclusive rights

D923.2

ADOI10.3969/j.issn.1671-1653.2011.02.010

1671-1653(2011)02-0059-05

2010-12-16

尹 涛(1973-),男,湖南邵阳人,泉州师范学院商学院讲师,福建刺桐律师所执业律师。