“一并抵押”并非“一块抵押”

□李秀琴

“一并抵押”并非“一块抵押”

□李秀琴

2010年12月，A公司向农村商业银行申请借款70万元，双方约定借款期限一年。为担保借款，A公司将其评估价值为140万元的房地产抵押给该银行，其中土地评估价值为106万元，房屋评估价值为34万元。但在办理抵押登记过程中，房管部门和国土部门内形成了截然不同的两种观点。

一种观点认为，依据《物权法》第一百八十二条，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。《担保法》第三十六条、《城市房地产管理法》第三十二条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条也有相同规定。一并抵押，或同时抵押，就是指一块抵押，即在同一个行政主管单位办理房地产抵押登记手续，具体到本案，A公司可在房管或国土两个部门中任选其一，由房管部门或国土部门统一办理土地抵押和房屋抵押登记手续。

第二种观点认为，土地抵押应由国土部门办理，房屋抵押应由房管部门办理。

那么，什么是房地产抵押登记？房地产抵押登记机关究竟是谁呢？

房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

《担保法》第四十二条规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，办理抵押物登记的部门为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。《土地登记办法》第三条规定，土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。可见，土地抵押权登记应由国土部门办理，这是国土部门办理土地抵押权登记的依据。

因此，笔者认为，第二种观点比较符合当前的形势。至于第一种观点，片面地将“一并登记”理解为“一块登记”，只会徒增登记实务中的困扰和混乱。

（作者单位：修武县国土资源局）