限购阴影下的郑州楼市一季度商品房销售增速回落

□《东方今报》记者 李萌

限购阴影下的郑州楼市一季度商品房销售增速回落

□《东方今报》记者 李萌

郑州市统计局日前发布的数据显示，虽然郑州限购令3月初开始执行，但对市场的影响还是不小。今年一季度，郑州市商品房销售增速大幅回落，限购区域内尤其明显。在房地产开发投资中，商业项目出现大幅增加，增幅超过三成。而郑州市的待开发面积也大幅增加，说明房地产开发企业进入谨慎观望状态。

看点一 销售增速回落

【数据】第一季度，郑州市商品房销售面积为197.6万平方米，增速同比回落55.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为185.5万平方米，增长4.5%，增速比上年同期回落58.1个百分点。

限购区域商品房销售出现下降，其中管城区下降幅度最大，为20.9%；其次是惠济区，下降19.1%。

第一季度，郑州市商品房销售额116.2亿元，增长25.8%，增速比上年同期回落48.1个百分点。其中商品住宅销售额为97.8亿元，增长24.2%，增速比上年同期回落54.1个百分点。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额28.4亿元，依然是市场热点，占商品住宅销售额的比重为74.9%。

【分析】商品房销售的低迷或将影响到房地产开发投资的增长，从而影响全市固定资产投资增长。

而在住宅产品中，卖得比较好的依然是符合主流需求的90平方米及以下房源。这也印证了在限购令下发之前，部分开发商的预测：“限购令限不住面向首次置业者的产品。”

商品房销售是否会持续低迷，消费者对市场的未来预期怎样？4月21日，国家统计局中国经济景气监测中心发布的一条报告可以说明一些问题。报告显示，73%的消费者预期未来一年房价将会上升，比上年提高6个百分点。其中，一、二线城市消费者预期房价上升的比重有所下降，但三、四线城市房价上涨预期增强。

看点二 办公楼风头强劲

【数据】1～3月，郑州市累计完成房地产开发投资128.4亿元，比上年同期增长39.1%，增速同比回落6.4个百分点。

在房地产开发投资中，住宅投资85.8亿元，增长21.5%，所占比重由上年同期的76.5%下降到66.8%；办公楼投资8.22亿元，增长103.1%，所占比重由上年同期的4.4%提高到6.4%；商业营业用房投资12.6亿元，增长34.5%，所占比重由上年同期的10.1%下降到9.8%；其他投资21.8亿元，增长163.9%，所占比重由上年同期的8.9%提高到16.9%。在住宅投资中，90平方米及以下住宅仍是主流产品，占住宅投资的比重为33.5%。

【分析】不难看出，商业地产尤其是办公楼项目成为“香饽饽”。这一点在销售市场上也能得到呼应，中原万达SOHO热销、西元国际广场频频引发市场热点、兴达国贸开盘佳绩等都是有力的证明。

商业地产的吃香，不只是出现在郑州，从全国范围内看也是一个普遍现象。知名学者赵晓在其博客中，就针对全国一季度的数据作出了这样的分析，商业地产俨然成为投资者追捧的“香饽饽”！赵晓认为，按照“新国八条”的规定，二套房首付比例提高，而商用地产购房贷款投资门槛相对较低，政策的不确定性和住宅价格的下行通道使得投资客将目光转向商业地产。

而据仲量联行2011年第一季度“全球市场观察”指出，在中国的一些城市，如北京和广州，本地租户的强烈需求推动空置率大幅下降；北京和上海的租金已经回升到之前峰值的水平。

此外，从写字楼空置率来看，CBD空置率也由去年最高时候的38%降到了目前的10%左右水平，金融街低于4%的空置率也创下历史新低。

看点三 部分房企资金趋紧

【数据】今年一季度，全市房地产开发企业到位资金225.5亿元，比上年同期增长21.5%，增速比上年同期回落41.3个百分点。房地产开发企业资金到位增速低于完成投资增速17.6个百分点。

在房地产开发企业资金来源中，国内贷款27.1亿元，下降12.4%，增速比上年同期回落12.2个百分点，所占比重由上年同期的16.7%下降到12.0%；自筹资金103.5亿元，增长46.7%，增速比上年同期回落20.7个百分点，所占比重由上年同期的38.0%提高到45.9%，其中企业自有资金32.6亿元，增长63.2%，增速比上年同期加快68.2个百分点，所占比重由上年同期10.8%提高到14.5%。

【分析】郑州市统计局认为，房企资金到位增速低于完成投资增速，说明企业资金出现趋紧迹象。这种分析，河南王牌企划有限公司董事长上官同君也表示认可：从数据来看，自筹资金依然是主渠道，国内贷款开始下降，这和金融机构提高储备金率关系紧密。

从当前的数据看，房地产开发的门槛正在逐步抬高，纯粹依赖银行信贷支持的房企开始艰难度日。房地产行业正式开始两极分化，有实力、有项目、有品牌的房企开始做大做强，享受着大鱼吃小鱼兼并小房企的快感；一些中小房企由于资金困难或出现项目转让甚至退出市场。当前调控会加速房企分化，进入“寡头地产时代”。

学者赵晓在其博客中提到，银行钱袋子缩紧的结果是开发商不得不依靠内源融资以及引进外资，如雅居乐、合生创展、复地、华南城、首创置业、路劲、宝龙、瑞安建业等多家房企纷纷通过海外发债、向外资银行借贷等方式来储备资金过冬。据统计，截至2月份，今年国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币。