防范房地产泡沫的思路及策略研究

李寄

（太极集团有限公司，重庆，401147）

防范房地产泡沫的思路及策略研究

李寄

（太极集团有限公司，重庆，401147）

当前，我国住房问题正在从一个纯粹的经济问题，逐渐演化成为社会问题，甚至在一定程度上演化为表现出政治特征的政治问题。积极防范我国房地产市场泡沫刻不容缓，本文对防范房地产泡沫的思路及策略进行了探讨。

房地产泡沫；防范；策略

近几年，拉动中国经济快速增长的三架马车为投资、出口与消费。随着中国经济的快速增长，房地产市场稳步扩大，近几年来房地产业成为中国的支柱产业和主导产业之一。房地产属于一个比较特殊的产业，其产品既是消费品，也是重要的投资品。因此，房地产泡沫从某种意义上讲，可以视为是一种比较特殊的金融泡沫。

一、合理引导投资行为，加强房地产市场的监控，抑制过度投机

首先，因为土地具有稀缺性，我国土地资源相对匮乏，有限的土地资源会因社会资本的不断竞争而使地价开始脱离土地的实际价值此产生泡沫。因此，我们应该从土地市场这个源头入手，规范土地市场。应该通过立法确定城市规划的法律地位，防止朝令夕改、急功近利，保证土地使用结构的合理性，为城市经济长远发展莫定基础。加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。严格控制城市土地供应，完善土地的招标拍卖制度。

其次，政府部门应加强对房地产市场的监控。应在金融机构或政府部门设立房地产投资分析系统，研究当前房地产行业的投资状况，分析投资是否过度并适时发出警告，通过各种方式公告有关市场的信息，加强对市场参与者的风险教育，引导投资者合理预期，提高房地产持有者的利益收益，尽力化解集体的盲目和非理性的投机行为。除此之外，政府部门还应该加强房地产业管理力度，在房地产发展过热时期，管理部门可以控制土地使用权出让额，对已出让的土地可以控制发放建设用地规划许可证、城市建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，来限制房地产市场的供大于求。

再次，政府应采取积极措施，努力提高居民的住房购买能力。目前，大多数企业、公司实行的都是职工住房公积金制度，即每月从职工的工资中扣除一部分，公司和国家再支付一部分，形成职工将来购房的资金。另外，住房公积金可以区别对待，对已经有住房的家庭可以适当降低或者取消住房公积金；对尚没有住房的职工进行一定的照顾，以提高他们的住房购买能力。

二、规范政府行为，杜绝房地产市场的腐败行为

我国目前的房地产市场中，存在较为严重的政府干预现象，其中官员与开发商勾结，共同牟取暴利的腐败行为是推动房地产投机高涨的重要原因，间接地推动了房地产泡沫的形成。我们可以看到，新加坡在房地产泡沫中受损较小的一个重要原因就是因为新加坡是一个非常注重法治的国家。新加坡的法律严厉程度是世界有名的，对贪官污吏的惩治毫不留情，正是这个原因使得新加坡房地产业中的以权谋私现象相对较少，而当地法律法规的相对透明，使市场活动的参与者能够获得充分的信息，减少了投资的风险，减少了投机。而东南亚其他一些国家之所以在房地产泡沫中受到重创，就是因为国家政体缺乏对权力的监督和监管的透明度，导致特权经济横行，贪污贿赂成风，间接促使了泡沫的形成。

因此，我国政府应该下大力气治理房地产市场的腐败问题，还房地产业一个公开、公平、公正的市场环境。首先，要从源头上防止腐败，坚决铲除政策设计中的“寻租点”；其次要从监管制度上防止腐败现象的产生，“腐败是最怕阳光的”，政务公开、阳光行政，是制度约束防止腐败最好的方法。

三、健全我国房地产税制

税收是国家控制各个行业发展的重要杠杆。在房地产业中，我们也应该设计出合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。

1、征收土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，提高囤积投机的成本。如台湾对可利用而逾期还未利用或只作低度利用的私有建筑地征收空地税；对低度利用或末利用的私有农地征收荒地税；对地主不在的土地征收不在地出税，这样使得土地能够流转到真正需要用地的人手中。

2、征收土地增值税。土地增值税分为两种：对土地转移时的增值部分(资本收益)征税和对土地保有时期地价的增值部分征税(即在土地持有期间每隔一定时间评估地价，对增加的地价征税)。土地增值税能够有效地抑制土地投机，且可以将由社会引起的土地增值通过增值税的形式部分返还社会，体现社会公正。但过高的土地转让增值税可能会使土地持有者觉得转让不合适而长期保有土地，这样可能会减少土地的供给量，因此，对土地保有增值也应课税，但两种税不应重复计征。

3、征收土地保有税，以刺激土地供给。如果对保有土地适当征税，就可以提高保有成本，刺激低度利用土地者转让土地或出租土地，以增加土地供给。

我国已经颁布了土地增值税暂行条例，这些都有力地抑制了炒地炒楼花现象。但我国的土地税制还存在一些弊端，如耕地占用税、城镇土地使用税税额太低，起不到抑制多占土地的作用；对土地保有期间的增值没有征税；刘空闲土地也没征税。因此，我国的房地产税制有待完善。

四、建立健全金融体制，加强金融机构特别是银行业自我监管和抵御风险的能力

近年来，我国房地产投资持续保持较快的增长速度，房地产市场的活跃，对于改善居民居住条件、带动相关产业发展、拉动经济增长做出了重要贡献。但是，局部地区和部分中心城市出现的房地产过热现象使我国本来就不健全的金融机构面临着严峻的考验。房地产金融机构信贷资金既要支持房地产市场发展，为全面建设小康杜会做出积极贡献，又要切实加强房地产信贷风险管理，警惕房地产泡沫的出现，保障信贷资金安全，维护金融体系稳定。为此，我们应该做到：首先，严格信贷准入，加强信贷审查，强化贷后管理。各金融机构经营房地产贷款要谨慎考虑，科学合理地分析贷款项目的可行性、风险性，加强对房地产开发商和房地产项目的贷前调查，选择基本成熟的房地产开发项目给予信贷支持；优先选择开发资质高、信用等级较高的房地产开发商和地理位置较好、市场销售前景看好的房地产项目。其次，有效控制贷款总量，合理调整贷款结构，实行差别政策。各金融机构要综合考虑自身房地产贷款的现状，分析资金运转状况、中长期贷款比例指标、经营管理水平、风险承受能力和房地产市场发展前景等，确定可行的房地产贷款总量和比例，适度控制房地产业的贷款规模，在积极优化存量贷款的基础上，严格控制利用好增量贷款。最后，加强个人住房贷款管理。要完善个人住房贷款管理办法，规范个人贷款的审查程序，严格执行贷款的发放标准，要健全个人住房贷款担保制度，加快完善住房贷款担保办法。严格执行个人住房贷款利率政策，严禁擅自提高或降低个人住房贷款利率水平的行为。

[1] 季光伟. 我国房地产泡沫及危害性分析[J].重庆邮电学院学报(社会科学版), 2004,(06) .

[2] 李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理[J].茂名学院学报,2005,(02) .

[3] 韩国波, 于晓东. “房地产泡沫”语境下的房地产企业创新发展研究[J].华北科技学院学报, 2006, (04)

TU284

1674-3954（2011）03-0016-01