费金毛
(巨匠建设集团共有限公司,浙江,桐乡,314500)
如何看待嘉兴的房产价格
费金毛
(巨匠建设集团共有限公司,浙江,桐乡,314500)
嘉兴的房价高还是低呢?目前的房价是处在了“平稳”阶段,还是又处在了上涨或下调的十字路口?未来几年有可能出现何种变化呢?
房价上涨;房价收入比;支柱产业;GDP
嘉兴这座革命圣地的发源地,在经历了 2009年的经济危机和 2010年的震荡发展之后,整个嘉兴的房价也随着全国房价的变动大潮出现了蹦跃式的上涨,嘉兴的房价高还是低呢?目前的房价是处在了“平稳”阶段,还是又处在了上涨或下调的十字路口?未来几年有可能出现何种变化呢?在此就和大家做简单的探讨。
1、横向比偏低。与长三角周边城市相比(上海20000—40000元,杭州20000—30000元,宁波15000—20000元,苏州15000左右),嘉兴房价仍然属于洼地,在经历了疯狂涨价后,房价基本维持在5000—8000元。周边城市房价是嘉兴房价的2—5倍不等。同样占有优越地理位置、适宜生存环境的嘉兴房市不可能甘心存在如此大的差距。
2、纵向比过高。嘉兴房价自2009年下半年开始,从07、08年及09年上半年的3500—4500元在短短半年内上涨至5000—8000元,短期涨幅(70%)过大。严重超出正常的房价幅变,从全国的房价整体涨幅来看,也略有偏高。
3、房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)环比偏低。一幢90平方米的高层商品房,每平方米8000元(地段及楼层都比较好),装修家电80000元,共800000元。工薪三口之家,每年收入60000元(房价收入比:720000/60000=12),如果父母能帮忙首付的话,需贷款56W,算上通货膨胀、工资增长(每年20%递增)等因素,需要约15年能还清。高于国际上通行的房价收入比,但是同周边城市相比房价收入比仍旧偏低。以上海为例。同样地段及楼层比较好的90平方米高层商品房,每平方米30000元。装修家电200000元,共计约290000元.同样工薪三口之家,每年收入 150000元(房价收入比:2900000/150000=19.3)。大大高于嘉兴的房价比。
结论:嘉兴目前的房价偏低。
1、“两会”召开的影响。多数人都在观望或者等待两会出台怎样的房产政策。就像往年一样,“两会”前夕,大多数的购房者及卖房者都是在心急火燎的等待,国家还在抑制房价吗?房价是降还是像往年一样,只说降,实际上还在涨?现在买会不会买贵了?过几天买涨了怎么办?多数人都存在这样的想法,就出现了现在的“稳定”。
2、投资商短暂的疲软。就像人爬楼梯一样,正常的步速向上爬,不紧不慢的到顶。但是你突然飞奔着跑了几层楼之后,肯定会气喘了。速度就降下了,甚至还会停下来休息一会,调理一下身体机能,以备后面能爬的更稳更快。目前就有一部分房产商受到加息及国八条等因素的影响,就放缓了脚步。实际上仍在慢慢的往上爬。
结论:嘉兴房价仍会上涨,涨幅不会大但比较持久。
1、房地产是中国的支柱产业。2010年嘉兴市房地产行业利税占整个嘉兴市利税的25%(超过5%就算是支柱产业)不论是否合理,这就是一个事实。什么叫支柱产业?柱子倒了,房子就塌了!所以说房地产绑架了中国经济,房地产崩盘,中国经济就会崩盘!中国经济不容许房价崩盘。同样嘉兴的经济也不允许房价崩盘。而直接与房地产相关的行业将近 20个,间接相关的超过40个。他们也不允许房产变差。
2、中国官员政绩考核。GDP的多少已经成为考核一个地区官员的最重要指标。而房地产业作为支柱产业更是不可能被遗弃的行业。尤其是嘉兴地区,周边的房价已经达到高不可攀的程度,自己深陷房价洼地,已经成为周边地区眼中的肥肉。杭州湾大桥、沪杭高铁、高速的建设已经让嘉兴成为了周边高房价城市的郊区。嘉兴市的政府官员不可能放弃飞速提高自身GDP收入的时机。
3、刚性需求严重。嘉兴市的商品住宅区虽然每年不断递增,但是由于近两年的房价炒作,房价超出了目前工薪阶层的既定目标。随着农民工的不断迁入、大学毕业生的不断增加等刚性需求仍然无法满足,势必要求更多的住宅。
4、收紧信贷、开收房产税和物业税,对房价影响甚微。高房价上涨是多种因素合力产生的结果,收紧信贷不过是扬汤止沸,不是釜底抽薪。在嘉兴房产税和物业税,短期很难出台,因为征税成本高。就算出台,按照千分之八的比率,也不会增加多少成本。
嘉兴市房价仍然有很大的上浮空间,如果目前的房产政策不发生根本性变化,嘉兴市房价将会在未来几年出现每年 20%的递增,直至与周边地区的房价相协调。
TU815
1674-3954(2011)03-0004-01