商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析

○王 勇 黎 超

（广西师范大学经济管理学院 广西 桂林 541000）

住房贷款，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主，是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一项资产业务。住房抵押贷款主要是指住房按揭贷款，即购房者以所购住房做抵押并由其所购买的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。个人住房贷款风险呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等特征，如果商业银行对当前个人抵押贷款现状与面临的潜在风险不能进行有效的评估与控制，那么，未来个人贷款的发展可能成为商业银行的一个不容忽视的风险源。

一、我国个人住房抵押贷款的现状

在个人消费信贷中，由于个人住房抵押贷款占据了重要地位。1998年以来，随着我国房地产业的迅速发展，个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行主要业务之一。在表1中，2004—2009年间个人住房抵押贷款余额占全国消费信贷余额比重均在79%以上，2005年、2006年、2007年连续三年达到82%左右。2010年个人住房抵押贷款余额为57252亿元，是2000年的13.51倍，个人住房抵押贷款无论是在增长速度上还是在总量上每年均发展迅速。

表1 1998—2009年全国个人住房抵押贷款（单位：亿元）

个人住房抵押贷款前十年快速发展的主要原因在于以下两点：一是持续的地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率较低。在当前的经济环境下，这两点原因都将发生或已经发生了变化，随着“新国八条”为代表的新一轮针对房地产的调控政策的实施的作用下，商业性房地产贷款增速明显放缓，这是房地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果，也是房地产业周期性调整的具体表现，这些将会对个人住房抵押贷款的不良贷款率产生比较大的影响。因此对商业银行的个人住房贷款风险进行研究并防范是必要的，这可以更好的保障国民经济的健康运行，以2008年美国次贷危机为例，个人住房抵押贷款违约率上升正是危机的起因之一。

二、个人住房抵押贷款的风险

对于个人住房抵押贷款，在目前我国宏观经济环境下，其风险发生有其一定的可能性，这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定，具体而言，我国商业银行个人住房抵押贷款主要面临以下几个方面风险。

1、信用风险。信用风险又称违约风险，是指借款人不能依约按期偿还住房贷款本息而给商业银行带来的经济损失。信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险，也是商业银行在抵押贷款业务中面临的最大风险。个人住房抵押贷款的申请和执行过程中，存在很多可能导致申请人最终不能或者不愿按期偿还贷款本金和利息的因素，既有主观的，也有客观的，最终形成信用风险，也就是不良的个人抵押贷款。随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升，迄今为止，我国个人住房抵押贷款的不良率在1%左右，最高达到过2%。按照国际经验，个人住房抵押贷款的风险暴露期为3至8年，如果房价大幅回落超过30%，个人住房贷款不良率平均将上升近1倍，对于整个银行系统而言，这种风险也是不容忽视的。随着我国个人住房抵押贷款业务的发展，以及国家对房地产业调控力度的加强，房价下跌可能导致抵押物不足以覆盖贷款本息，不良贷款率和理性违约比例将上升。以我国个人住房抵押贷款较为成熟的上海为例，2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良率只有0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升到0.86%，两年多时间上升7倍多，而到2009年3月末，平均不良率仍保持在0.71%。

2、政策风险。政策风险是指政府经济政策的调整引起房地产市场的变化而给商业银行带来的损失。国家每次出台房地产行业或信贷业务的相关政策，均会对房地产相关产业造成一定影响。市场政策风险包含两个方面：一是指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条周而复始周期性波动，影响房地产业的市场风险，一旦经济情况朝地产业不利方向发展引起房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失；二是政府经济政策的调整引起房地产市场变化给商业银行带来损失。由于我国整个经济处于转轨时期，市场机制不健全，政府的定位不明确，由于住房消费是居民的大额消费，投资乘数大，房地产业对经济增长具有较强的拉动作用，从而成为政府调控经济拉动消费，促进经济增长的重要行业。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和经济过热，与调控宏观目标相违背，政府会采取房地产调整政策，随着房地产业的调整和收缩，商业银行也将面临政策风险。进入2011年以来，央行以每月一次的频率连续上调存款准备金率，如此频繁的调升节奏历史罕见。6月14日央行宣布上调存款准备金率0.5个百分点，年内第六次上调使得存款准备金率达到了21.50%。中国人民银行近期宣布从7月7日起上调上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，进一步对市场资金面进行收缩，释放紧缩政策信号。除了依据整体经济环境调高存款准备金率、进行加息外，直接针对房地产的一系列调控措施也日趋严厉，也势必会影响到与地产业密切相关银行个人住房贷款业务。

3、提前还款风险。个人住房抵押贷款额度较大，期限也较长，个人需要支付大量的利息，并且期限越长，这个比例会越大。因此，只要个人多余资金的期望投资收益率小于银行的贷款利率，其就会选择提前还款。这种借款人在合约到期之前偿付其所有借款的行为，之所以会给银行带来风险，是因为该行为的发生使得住房贷款的现金流量产生不确定性，拖累房贷余额的增长同时给银行的资金运用计划增加不确定因素。提前偿付会使债权人的库存现金增加，从而使其总体资产的流动性大大超过其利润最大化和基本风险防范的要求，因此一定市场收益的损失在所难免。提前还贷的导火索之一是加息，加息将会增加抵押贷款的每月还息压力从而使得更多的债务人选择提前还贷。治理国内的通货膨胀是经济的一项重要的任务，从2007年开始通胀苗头出现，当年CPI同比增幅4.8%，2008年高达5.9%，经过2009年后次贷危机时代的短暂回落，2010年CPI增幅3.3%，进入2011年之后，通胀情况日趋严重，统计数据显示上半年CPI增幅达5.4%，在负利率存在的背景下，未来国家对通胀力度的治理将会进一步加强。国家收紧货币供给会直接影响房地产，而货币收紧政策首要的决策依据是反通胀，通胀预期在未来两三年都在存在，这国家不会因为地产业和银行业的压力过大而改变货币紧缩政策的基本趋势。因此在当前的宏观经济背景之下，提前还贷对商业银行因提前还贷所带来的潜在风险不容忽视。

三、我国个人住房抵押贷款风险防范对策

1、加强住房贷款的审批制度和贷后管理。要控制好住房抵押贷款风险需要做到以下几点：首先加强对抵押物的审查和评估，做好动态监控和重评工作，着眼于易于保值，易于变现，易于保管以及易于估价的房地产。抵押物要符合国家有关规定，不得抵押的房地产不能用于贷款抵押，动态监控和跟踪抵押房产权属和价值的变化情况，确保事先防范抵押人的道德风险和抵押物悬空风险。其次把防险责任落实到个人，强化其持续监控的责任感和主动性，严把客户准入关，遏制无权抵押、多头抵押、重复抵押和当事人作弊等违法行为，把客户的第一还款来源是否充足作为发放贷款的前提条件，防止简单依据第二还款来源选择和评判客户。最后在合同的其他条款上增加了抵押人和借款人明确承诺。督导工作人员一对一地及时知悉相关信息，及时向贷款人履行告知义务，防止由此产生的违约风险。

2、推行反向抵押贷款制度安排。“反向抵押贷款”是指在老年居民中推行的“抵押房产、领取年金”的寿险服务。投保人将房屋产权抵押给保险公司；保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付；直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。此项业务一旦开展，将使拥有私人房产的老年人在保有房屋居住权的同时又可将房屋财产在生前变现，提前得到房屋的销售款。对商业银行来说，可以进行金融创新寻求新的金融产品，将住房反向抵押贷款与传统的住房抵押贷款有机结合起来，因为两者的现金流是反向的，从而可以合理匹配，可以使每期的现金流入与现金流出基本一致。同理，对于另一方保险公司而言，也可以根据同一时段的不同资金流向将保险业务与住房反向抵押贷款匹配，以平衡同一时段的现金流入与现金流出，也是有利于保险业发展的。在实行资产负债匹配时，要注意匹配的合理性，贷款数额要匹配，其次期限要匹配，最后要结构比例匹配。同时可以适当提高贷款机构的准入门槛，对申请从事住房反向抵押贷款的金融机构进行严格审核，只有具备一定经济实力、管理体制科学、信用级别高的金融机构才能开办住房反向抵押贷款业务，以进一步降低房产抵押贷款的系统风险。

3、加强住房贷款的利率风险管理和流动性管理。加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理，一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整，利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况，把由商业银行承担的利率上升的风险转移给借款人，同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。二是开发固定利率抵押贷款，固定利率抵押贷款是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在固定利率抵押贷款模式下，商业银行承担了大部分的利率风险，如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配，如发行固定利率债券，利率互换等，可以避免相应的利率错配和流动性风险。三是套期保值，我国金融期货市场正逐步开放，商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理，通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化，如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理，用银行间期权、互换和互换期权进行长期利率风险管理。四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场，通过该市场商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售，换取贷款资金或流动性高的短期债权，提高流动性。

[1]高波：全球金融风暴下中国房地产业的周期性调整及政策选择[J].现代经济探讨，2009（5）.

[2]刘萍：个人住房抵押贷款风险探析[J].金融研究，2002（8）.

[3]胡红星：我国商业银行个人住房抵押贷款风险及防范[J].苏州大学学报（哲学社会科学版），2007（3）.