“特色”乃地下商业生存之道

靖东//文

潜伏地下，地下商业如何才能“后来居上”？

中国的地下商业街这几年逐步变热的发展趋势，谈及原因主要有三：其一是人防工程的需要、平战结合的使用设施。城市人防工程物业，可以暂时做成商业物业，增加政府经营性收入。中国大城市单个城市的人防工程总面积多数超过百万平方米，具有广阔的发展空间。二是随着地面上资源的日益稀缺，商业向地下拓展要空间成为必然的选择。三是一些城市在发展过程中出现交通恶化的现象，需要从地上商业街过渡到地下商业街。地下商业的开发，有助于解决城市发展进程中的许多瓶颈问题。比如通过建设地下商业街道来疏导地面拥挤的消费人群，达到交通便利和美化城市的目的。建设地下商业街道，就可以取消原来的人行过道和人行天桥，使城市交通更加顺畅。

清华大学经济管理学院李飞教授认为，一些大型商圈的商业项目数量已经足够，竞争已极其激烈，如果地下商业项目类型与周边商圈内的地上商业项目业态雷同，将会失去竞争力。而且，地下的操作难度比地上还要高，投资大型商场更加有风险。

地上繁荣，“盘活”地下经济，这种地上地下双赢的局面无疑皆大欢喜，但业内也不无“两虎之争，必有一伤”的担忧。潜伏地下，地下商业如何才能“后来居上”？

错位经营

地下商业街的繁荣与否，制约因素很多。其中致命的因素是与地上空间环境的整合关系。大部分地下商业街都选择在城市黄金地段，因此地面设施受到地上建筑的制约，一方面是地上空间的业态直接影响地下商业街的经营业绩，此外，地上客流主体的需求心态，亦直接关系到地下商业的业态。另一方面，交通环境直接关系到地下商业的经营状况。

广德超级马克购物广场的“错位经营”的经验，或许对其他欲分地下商业一杯羹的商业企业有所借鉴。

位于成熟商圈崇文门国瑞购物中心地下二层的广德超级马克购物广场，除了经营鞋业、时尚购物街以外，将“生鲜产品市场”作为主打，吸引周边社区居民。尽管与国瑞购物中心配套的超市乐天玛特同时经营生鲜品类，但广德购物广场的生鲜业态定位为类超市化的农贸市场。避开与“大佬”的贴身肉搏，广德超级马克购物广场独创的业态弥补了国瑞购物中心的商业空白。

在崇文门这类商圈激烈的商业竞争格局下，想要谋得一席之地，在错位经营的同时，还要不断创新经营模式。广德超级马克购物广场拿自己的主力业态“时尚购物街”玩起了新点子：借助企业自主研发的网络平台进行销售，与百度、淘宝网等平台实现对接，抢占地下商业的电子商务“先机”。

“地下商业街，在前期的建设、装修、经营的形态、商品品类以及后期管理等各个方面都要别出心裁。此外，还要拥有自己专业的运营管理团队，保障地下商业后期运营。”作为业内经验人士，北京中环嘉业投资有限公司营销中心总经理段震宇献上箴言：“一、坚持差异化经营；二、在产业特色、商业特色、文化特色、地方特色四个方面肯下苦工。这两点必将为成功发展地下商业保驾护航。”

差异化定位

由于我国的地下商业是在原有的已经成熟的商圈内新增的一个商业体，若直接与成熟商业争抢客源，想而易见，将面临很大的困难。寻找新的市场空间，开辟一片蓝海，实现定位上与地面商业形成差异化，凭借“特色”经营，获得市场的关注，并赢得客户的青睐。

目前国内的地下商业，多数都是定位于中低端、潮流化、女人街，其中多数地下商业以服饰类主题商城为主。部分新建的大型地下商业城或地下商业街群，也涵盖了百货零售、餐饮、休闲娱乐等多种业态的综合性商业体。

例如深圳华强北首个地下商业街——华强·乐淘里一改华强北小铺“大杂烩”的形态，集中多家品牌主力店，包括卡西欧、迪士尼一线潮流名品，以及肯德基、大家乐等餐饮店，打造出华强北首个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲于一体的综合性地下商业步行街。而西安钟鼓楼广场的世纪金花购物中心则是国内罕见的以国际知名品牌为定位的高端地下商城。

西单地下文化广场由死变活，或许亦值得经营者借鉴。西单地下文化广场2000年2月正式营业，虽然先后与西单商场、中友百货等企业合作，但最终以失败告终。投资方甚至一度以白菜价出租，但应者寥寥，地下商铺一度停业。

后来，新加坡的77街集团租下了这一商铺，并通过业态组合、精准锁定17-25岁年轻人，服装和饮食娱乐一应俱全，现已成为西单商圈时尚消费的代表之一。“在西单77街附近的中友、君太品牌专柜买的衣服，在大街上转一圈会发现不少同款的，但在地下文化广场的小店里淘的，绝对是‘限量版’。”从消费者杨小姐的上述话语中，或许可见一斑。

地下商业开发的优势

1、没有土地出让金，享受政策优惠，所以开发成本低。根据目前国内法律规定，开发地下人民防空工程属于公益用途，其商业开发没有被列入房地产开发，因此不受诸多适用于中国房地产行业的法律、法规、税收及政策的限制，不需要缴纳通常占开发商主要成本的土地出让金及土地增值税，受政策的支持，所以开发成本比一般房地产项目低很多。

2、低成本运作利于快速扩张，抢占市中心稀缺资源。拿到地下人防工程的经营权成本低，利于公司迅速扩张，快速占领市中心的稀缺资源和快速做大做强。人和商业短短几年运作，就迅速覆盖全国20多个大中城市，多达30余个共约300万平米的项目储备。

3、利润率高。由于地下人防商业的开发成本低，而项目处于繁华地段，租金自然不低，这也就使得开发商能够获得较大的盈利。事实显示，人和商业利润率保持在58%左右，收益率甚至比许多著名的房地产公司都要高。据人和商业2009年中期业绩公告显示，当年上半年净利润同比增长151.6%。而历史上净利润增长率最高时曾达到500%。

4、目前，国内绝大多数开发商还没有意识到地下商业开发这个方向，市场竞争少。

地下商业开发的劣势

1、地下空间产权归属问题。产权没明确，地面建筑体业主与地下开发商利益上纠缠不清；产权或经营权卖散，难于管理。

2、只有使用权，没有产权，无法抵押贷款。我国现行法律未明确地下建筑物和构筑物的产权关系，地下空间土地出让是参照地上土地出让进行的，地下空间拍卖的是使用权，使用年限是参照商业办公定的，为40年。有人防办的小证，可以流通，但由于没有产权，开发商无法通过使用权证去银行申请抵押贷款。

3、非战争时期，人防工程的投资者可以开发、经营、管理这些设施，并取得盈利。但在战争时期，国家有权无偿接管人民防空工程，用作人民防空洞。

业界声音

地上地下将形成立体商圈

资深房产专家 杨德强

地下商业不仅丰富了商圈的业态，同时由于地下商业的打通，原本商圈地面商业体各自割据的地盘将通过地下空间连成一片，各个商业体之间实现真正的无缝转换，从而形成一个立体商圈。再依次推论，各个商圈之间也可能通过这种方式连成一片。

地下商业有其优势

中国人民大学商学院教授、博士生导师 黄国雄

随着近几年城市的土地资源和承载能力日趋紧张，在北京重点商业区的地下开发和利用人防工程，不但可以充分发挥商业功能，同时还可以改善地面拥挤的交通环境，带动旅游、娱乐及购物等产业或者服务业的发展，而这些功能是地面建筑所无法具备的。北京城中地区地上空间发展有限，在这种情况下利用地下空间进行适度的商业发展，能够扩大商业的营业面积，完善地下通道建设，并促进地下经济活跃，尤其是北方地区冬天比较寒冷，地下相对比较好控制温度是地下商业很大的优势。

地下商场的三种形式

第一商业网CEO 黄华军

地下商场可以分为三种形式。第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街，其特点是没有产权，过道式物业，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约，制胜的要点在于“如何将随意性消费转变为目的性消费”；第二种是“纯地下商场”，往往采取“建设-经营-转让”的BOT模式，比如政府颁布经营特许证，并提供地铁等公共交通的配套服务，但是经营方必须附加承担停车场等基础设施的建设；第三种是传统购物中心地下层部分，有产权，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。

地下商业成本低商业价值高

人和商业执行总裁 王宏放

由于地下人防工程的开发属于公益工程， 受政府的支持，所以开发成本比一般房地产项目低，再加上地下商业的运营成本相对比较便宜，因此，人和地下商业设施的销售和租赁价格通常是周边商场的1/2到1/4。人和商业所有的一大道商场开业的时候，出租率和销售率几乎都是100%。由于成本低，商业价值高，我们的利润率比较高，一直保持在58%。