大型房地产企业与保障房

○ 本刊记者 凤鸣

2010年底的中央经济工作会议首次提出建立住房保障体系和商品房体系的房地产发展思路。“十二五”时期将会推动保障房大规模建设。从2011年各省市保障性住房的任务分解来看，我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地方政府，同时还需要更多房地产开发企业的参与。

企业参建保障房的三种主要模式

在中央和地方政府积极推进保障房建设的过程中，大量央企、地方国资背景企业和大型民企纷纷加入到保障房建设的洪流之中。他们参建保障房的具体方式虽有不同，但大致可以归为以下三种主要模式。

1、委托代建模式

在该种模式下，投资开发建设保障房的资金全部由政府筹措，土地全部由政府划拨，参建保障房的企业仅仅负责开发建设，待开发建设完毕后，政府面向保障对象出售或出租这些保障房。开发商可以获得工程总价1%左右的委托费。目前，杭州的开发商参建保障房的主要模式就是委托代建（以下简称“代建”）。2010年6月，杭州市政府下发《杭州市政府投资项目代建制管理暂行办法》，提出推行政府投资项目代建模式：即政府通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位，负责政府投资项目的投资管理和建设组织实施工作，严格控制项目投资、质量和工期，项目建成后交付使用单位的制度。杭州推行的项目代建模式分全过程代建和分阶段代建两种模式。目前，包括滨江医院、下沙医院等多个大项目已经开始试点运行代建模式。2010年3月，绿城集团、广宇集团、浙江万科和杭州滨江集团等25家开发商入选《杭州市拆迁安置房（人才专项用房）项目代建单位预选名录》首批入选单位名单。2011年1月，杭州市城建开发集团等7家开发商入选第二批拆迁安置房（人才专项用房）项目代建单位预选名录。其中，绿城集团2005年就首次介入杭州彭埠安置房代建项目，此后，又陆续承建了多个安置房和城中村改造项目，总代建建筑规模达到了570万平方米。在杭州22个代建保障房项目中，绿城集团代建了12个项目。绿城集团于2010年9月25日成立了绿城房产建设管理有限公司，将绿城所拥有的核心专业力量及管理能力集合成各专业管控中心，对代建项目进行技术支撑、专业管控和品牌服务，负责输出绿城集团的品牌与建设管理服务。

2、配建模式

在房地产开发项目中，在土地出让和规划设计上明确项目保障房和商品房各自比例。实际上是以地换房，土地出让收益直接转化为保障房，少了中间环节。房地产企业按照规划好的商品房面积和保障房面积进行开发建设。对于配建模式，可以从两个视角来看待。第一种视角是土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润主要在于商品房销售部分。第二种视角允许开发商将保障房地块，拿出一部分建成商品房对外销售，利润主要由允许作为商品房对外出售的那部分售房款构成。

配建模式是目前经适房、限价房建设采取最多的方式，公租房、廉租房也有部分采取此类模式。配建部分如果是经适房或限价房，一般会以定向销售居多；配建部分如果是廉租房或公租房，则由政府旗下保障房建设平台公司购买后出租。目前，北京、青岛、兰州、河北、福建、江苏、四川、湖北、广州等省市在土地出让环节都明确了保障性住房的配建比例。在这些省市拿地，开发商品房或商品住宅，在拿地环节就必须要保证建设一定比例的保障房。例如，2011年2月17日，保利地产在青岛通过拍卖方式取得青岛市四方区瑞海北路17号、177号两宗居住用地，成交总价约为7.68亿元。这两宗地均要求配建，用地面积84127平方米，规划总建筑面积184637平方米。其中，配建保障性住房面积为55390平方米，配建比例约30%。

3、直接招标模式

直接招标模式通常适用于安置房（统计口径下归入经适房或棚户区改造）的建设。在这种模式下，土地直接以整体保障房出让，资金初始由开发商支付，后期由政府购买并负责销售，建设过程中政府按照3%利润率和1%左右的代建费支付开发商。政府会对开发商前后发生的费用进行核定（土地融资成本、建筑成本、贷款融资成本），并且在工程进行到不同阶段的时候支付相应的建筑费用。具体支付的比例，依据政府旗下的保障房建设平台和开发商签订合同来定。企业承担初期自有资金的支出，一般为前期土地拆迁平整的费用（一般占总投资20%左右）。在拆迁过程当中，土地上的居民一般会选择本地安置，因此部分拆迁土地款会暂时在开发商账上寄存。开发商如果能在两年内完成开发周期，每年净资产收益率可以达到8%以上（净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数）。通过直接招标方式参与保障房的房地产开发企业有两类：一类是本地的国企，承担部分保障房的建设以实现企业的社会效应；另一类是万科、金地等实力雄厚的全国性企业，通过承担部分保障房建设来保证与地方政府的良好关系。上海晶城经适房项目是直接招标模式的典型案例。该项目是由上海城开集团出资自行购入后提供的经适房地块。上海城开集团采用“退二进三”方式获得上海晶城经适房土地，项目为1层、26层、32层的高层建筑。主力户型在50至70平方米，另有3%-5%的85平方米的户型用以满足人口较多的家庭。项目总投资将达45亿，建成后将形成一个包括50万平方米经适房、配套商业及物业服务设施、地下车库及人防设施、教育、医疗和社区服务设施在内的大型综合性经济适用住房社区。

入夏时节的房市依然寒意阵阵

企业参建保障房的现状

2011年，我国要开工建设1000万套保障房，整个“十二五”期间，我国将要完成3600万套保障性住房建设，不可谓力度不大。然而，政府投入保障房资金不足，融资渠道较少以及开发商尚未有成熟的盈利模式，让保障房变成难啃的骨头。

5月18日，央行再次上调存款准备金率。与此同时，首套房贷首付比例上调、一房一价、限购范围扩大等各种紧缩政策不一而足。信贷到住房、财税，本轮调控正全面落实。虽然开发商见招拆招想出各种应对方法，但入夏时节的房市依然寒意阵阵。尽管如此，但地产商追求成长的步伐并未停息，各大地产商均为2011年制定了相当高的发展目标，如远洋地产就提出2011年的销售目标定为300亿元，增长幅度40%。如此业绩目标之下，当售楼处的小小调整无法扭转局面，更多的结构性调整开始出现，地产商也开始挖掘新的增长点：与商品房市场的寒冷不同，商业地产炙手可热，而保障房投资也在政府的大力推动下大步前进。

现在地方政府正大规模建设保障房，而大型房企又不差钱，双方算是一拍即合。这句话印证了保障房领域一些新的转变最初成为制约房地产企业的重大“利空”，经过一段时间的消化，正在成为各大开发商争相进军的领域。

万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等地产大鳄近期都投身于保障房建设。

2010年，万科就通过竞标以代建方式参与了深圳龙华扩展区0008地块保障房项目（17.5万平方米），北京半步桥和西红门公租房项目（12.8万平方米），南京江宁上坊保障房项目（132.8万平方米）三个保障房项目，建筑面积合计约163万平方米。目前，三个项目均在紧张建设之中。

招商地产去年9月通过竞标方式获得深圳光明保障性住房项目，总建筑面积59万平方米，总投资57亿元。此外，招商地产已建成保障房项目有招商·澜园廉租房640套、建筑面积约3.15万平米；北京的招商嘉铭·珑原项目廉租房504套、建筑面积约2万平方米；限价房2840套、建筑面积约21万平方米。

今年6月份，中海通过竞标方式也获得位于深圳龙岗的一块保障房项目地块开发权。

富力地产与广州市政府合作建设的金沙洲保障房项目正式开工，该项目是广州市第一个引入社会力量合作建设的保障性住房项目。

保利地产也参与到保障房建设中，200年发售全国首个限房保利西子湾。今年4月，又拿下荔湾区高尔夫地块，其中配含3万平米保障房面积。

金隅股份财务总监表示，金隅股份在保障房领域具有较大的产业链条协同优势，致使公司保障房开发收益率保持在20%以上，远高于同行。由于找到了适合自己的盈利模式，金隅股份正不断加大保障房建设力度。金隅股份2010年年报显示，截至去年12月3日，金隅股份保障房项目储备面积为114.万平方米，占公司土地储备总量的近20%。

绿城建设管理公司表示，截至7月底，绿城在全国范围承建的保障房、安置房项目已达31个，总建筑面积超过570万平方米，涉及的主要城市有杭州、北京、青岛、南京、郑州以及浙江省内的淳安、慈溪、诸暨、宁波、象山等10余个城市。上海建工：上海市东沟保障性住房建设是上海建工房产负责开发建设的第6个保障性用房住宅小区。上海建工近年已累计建成并交付的保障性住房共70万平方米，已安置居民8100多户。

上海城投置地承担了上海市约15%的保障房建设任务。自2009年起，为积极响应上海建设大型居住社区安居工程的号召，开建的松江泗泾、青浦徐泾大型居住社区、三林基地目前已经呈现成果雏形。目前保障性住房占开工总面积的60%。

碧桂园董事局主席顾问表示，碧桂园将积极介入保障房住房建设领域，配合地方政府完成保障房建设目标。在此之前，碧桂园已作为全国工商联房地产商会主导的国内首个公租房基金的发起方之一，积极参与公租房的开发建设。

合生创展集团有限公司广州地区公司总经理介绍，合生在广州有若干个保障房项目将和政府合作。早期在番禺已进入了保障房建设，已列入政府8.5万套的计划里面，现在合生在番禺的保障房项目即将面市。

企业参建保障房有两种情况

1、参建保障房的直接收益寥寥，很难形成强烈的利益驱动。

在委托代建模式下，由于土地和资金均由政府划拨和筹措，开发企业只负责建设，最终获得工程总价1%左右的委托费。在直接招标模式下，政府直接以整体保障房地块出让给企业，资金初始由开发商支付，到后期由政府回购并负责销售，支付给开发商1%左右的代建费和3%左右的利润。 在配建模式下，土地出让环节在商品房土地中搭配一部分保障性住房土地，最后由购买土地的开发商负责建设，利润则主要在于商品房销售部分。经济适用房项目利润率按照成本加成3%来确定。由此可见，目前房地产企业参与保障房建设虽有一定利润比例，但从实践看却并没有形成有效的盈利模式，包括万科在内的参与保障性住房的大型房地产企业，在保障性住房建设上的盈利也是极其有限。 在各类保障房中，尤其是廉租房和公租房短时期内更是难以形成有效的盈利模式。

2、参建保障房的间接利益多元，能够形成强烈的利益驱动。

参建保障房的间接利益不仅是多元的，而且是复杂的，已经形成了企业参建保障强烈的利益驱动。这些间接利益主要可以概括为八种。

a.通过一二级联动获得二级开发权。

b.通过参与配建项目实现低成本拿地。通过参建保障房，控制了拿地成本，平衡了保障房建设方面的利润损失。

c.通过保障房地块上配建商品房来实现盈利。

d.低价格获得商业用地。

e.工业用地变性住宅用地获利。一些企业通过参建保障房，将自己拥有的工业用地变性成为住宅用地，从而获利。

f.通过参建保障房来提升市场占有率和社会影响力。

g.通过参建保障房来获得融资优惠。企业可以享受还贷利率为银行基准利率的优惠。

h.参建保障房项目可以加快项目行政审批。对于企业加快投资开发建设意义重大。配建的商品房部分也会因此而得利。

对企业参建保障房的监管问题

7月26日，保利地产临时股东大会通过发行不超过40亿元的中期票据，用于保障性住房项目的建设；继6月发布43亿元融资计划后，首开股份8月3日再次宣布融资50亿元。此外，栖霞建设和信达地产也分别计划发行17亿元和20亿元的中期票据，用于保障房的建设。上述四大房企总计融资规模达到170亿元。

统计数据显示，今年仅首开、保利、栖霞建设、信达地产四家房企就以保障房之名拟融资170亿元，那么这些钱真的全部用于保障房吗？还是欲搭保障房便车改善企业资金状况？又有谁来监管这些资金的使用呢？

保障房建设3%的利润率很难吸引房地产企业，特别是在今年房企资金链普遍感到紧张的时候。然而，事物具有两面性，在开发商融资基本处于“大门紧闭”的背景下，保障房却是有“可乘之机”。

十二五期间，全国3600万套保障房需4.8万亿元资金。为解决资金困难，6月，国家发改委下发通知，明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和相关企业，通过发行企业债进行保障性住房项目融资。这是继去年10月有关部门首次“松口”允许地方政府和相关企业发行债券。

然而，低成本融来的资金能否完全用在保障房项目上呢？

以首开为例，继6月份发布43亿融资计划之后，首开股份8月再次发布计划融资50亿元。而其4月份对媒体公布，首开在建和拟建的保障性住房建筑面积超过120万平方米，假设以建设成本4500元/平方米计，需要资金约54亿元左右。也就是说，如果总计93亿元的融资计划能够获批，而首开的保障房计划没有相应扩大的话，将超出保障房建设资金39亿元。而根据其公告，截至今年一季度末，首开持有现金83亿元，比去年同期的151亿元减少了68亿元。可见，93亿元的总融资规模不仅可以解决其保障房项目的资金困难，还可以缓解其他资金压力。

5月31日，山西大同市经济建设投资有限公司发行了25亿元企业债，其中14.7亿元拟用于廉租房建设，10.3亿元拟用于补充公司营运资金和市政建设。

进入8月，全国公布的保障房建设进度突飞猛进，在信贷紧缩、房地产融资基本受挫的背景下，各路企业和地方政府纷纷转道保障房，其成败关键，不仅影响着保障房建设进程，也直接关系着企业的资金面。到底会不会出现搭以保障房为名的顺风车的房企，有关部门还应对此情况予以重视。