向空间要“ 土地”

○ 本刊记者 冯京津

空间房地产开发有限公司董事长 余延庆

随着城市建设步伐的加快，土地供求矛盾不断加剧，这种现象一直困扰并制约着城市发展的进程，因此，向空中、地下发展，已经成为国际社会的普遍共识。

北京空间房地产开发有限公司，作为空间发展核心竞争力的平台公司，找到了切实可行的方法，这种空间房地产开发的技术名称为：既有建筑加层抗震、减震、防震、加固技术。该技术曾经获得国家专利，并已融入到中国建筑科学研究院专有应用技术体系当中，主要节点技术建设部规范，得到国家权威机构认可。这项技术，由国家权威机构设计并出图、签字、承责，因此，其安全性绝对可靠。该项技术在两次国务院经济发展中心会议上，得到充分的肯定。温家宝总理在常务会议上，对这种做法也给予了肯定和支持。

记者：城市建筑特别是住宅建筑“短寿命”是城市建设发展中存在的一个突出问题。城市建筑“短寿命”问题值得重视，您觉得造成城市建筑“短寿命”的原因有哪些？延长建筑使用寿命有什么好的建议？

空间房地产开发有限公司董事长余延庆：据统计，我国城市住宅建筑平均使用年限仅为30年左右。按照建筑设计国家标准，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50至100年。目前我国城市住宅建筑使用年限远没有达到国家标准所规定的设计要求，与国外相比差距更大。资料显示，英国建筑平均寿命长达132年，居世界首位欧洲住宅平均使用年限80年以上，美国在44年以上。

造成我国城市建筑“短寿命”的原因：一是规划水平低。目前，我国城市规划缺少前瞻性，许多城市总体规划实施尚未到期，但城市建设规模已经超出规划框架，一些城市为期20年的规划指标在5年内就已突破。特别是城市规划缺乏约束性，随意性很大，甚至出现“规划跟着领导变”的现象，领导换一届，规划调一回，建筑拆一批。二是设计不合理。一些建筑在设计时，没有充分考虑国情和文化，成为“建筑怪胎”。一些建筑设计的使用功能不合理，通风、采光、隔声、保温、隔热等物理性能差，不仅浪费能源，而且居住环境不健康、不舒适。由于设计不合理，一些建筑在设计之初便决定了其短命的命运。三是建筑质量缺陷。建筑材料和施工方式对建筑质量有很大影响。目前，我国建筑材料仍以传统材料为主，材料部件缺乏统一标准，性能低、通用性差，施工多采用手工操作或半机械化操作，使得建筑产品质量难以得到保障。四是大拆大建。有的城市大搞高楼群、宽马路、大广场，频繁进行“旧城”改造，把一些可以继续使用的建筑拆掉，也人为地缩短了建筑的使用期限。

住宅建筑寿命短，带来很多问题。一是浪费资源。住宅建筑的建造需要消耗大量资源。据统计，住宅建筑用地占城市建设用地的30%，耗用钢材占全国用钢量的20%，耗用水泥占全国总用量的17.6%。住宅建筑使用年限短，造成资源极大浪费。目前，炼钢原料铁矿石严重不足，需要大量进口，烧制水泥的优质矿料也不充足，配制混凝土的砂石在许多地方十分紧张，一些地方过度开采砂石严重毁损河床、破环值被。二是大规模拆除旧建筑，产生大量建筑垃圾，严重污染环境。建筑垃圾是很难处理的，目前的处理方式，都是在城市周围进行填埋和堆放，不仅占用大量土地，而且建筑垃圾中含有各种有害化学物质，严重腐蚀地表和地下水源。三是破坏城市风貌。城市风貌是历史的积淀和文化的凝结，旧建筑特别是历史建筑和遗迹是城市之根、文脉之本，体现着城市风貌和特色。一味拆旧建新割裂了城市历史文脉，削弱了城市文化传承，使得城市风格雷同，千城一面。四是大量房屋拆迁，也容易引发社会矛盾，影响社会稳定。

延长建筑使用寿命是城市建设中最大的节约。为此，我们建议：第一，切实落实《城乡规划法》。建筑未动，规划先行。以法国巴黎为代表的一批世界著名城市长期稳定发展，利益于规划法律法规强有力的约束。针对城市规划中出现的新情况、新问题，我国制定了《城乡规划法》，并于今年开始实施。关键是要严格执法，把法律法规落到实处，真正用法律手段保证城市规划的科学性、前瞻性和权威性。第二，实施城市重大建设项目听证制和问责制。重要城市建设项目无论是新建或是拆除，都应在组织专家严格论证的基础上，进行公开听证，广泛征求民意。同时，实行城市建设项目质量问责制度，哪个环节出了问题，就追查哪个环节的法律责任。第三，利用先进技术改造旧建筑。国内外经验证明，旧建筑改造投资少、见效快，既可以延长住宅使用寿命，也有利于保护城市风貌。如德国在统一后，利用建筑生态技术对东柏林20世纪80年代的“大板楼”住宅进行大规模改造，使其达到现代化住宅水平。北京、上海等城市对旧建筑的改造也取得一定成效和经验，而且，我国还拥有一批改造旧建筑成熟技术，具备改造旧建筑的技术水平。如低层楼房加层技术，除获得国家五项专利授权外，还获得美国、英国专利。采用此技术比拆除旧建筑节省投资30%至60%。据专家预测，在我国大中城市数百亿平方米的旧房屋中，如果有1/10采用此技术进行改造，就可节约资金数百亿元。建议加大对利用先进行技术改造旧建筑的政策支持力度。第四，加快推行建筑工程质量险。加大开发商的质量责任对于保证建筑质量至关重要。按照常规，开发商一般只保证房屋竣工一年内的质量问题，这弱化了其责任。为解决这一问题，北京实施建筑工程质量保险制度试点。其做法是：开发商作为投保人投保建筑工程质量险，保险期长达10年。在保险期内，一旦发生工程质量事件，将由保险公司在第一时间向受害的业主进行赔偿，此后再向设计、勘察、施工、质量检查控制机构等相关责任人进行追偿。这既保障了房屋业主的权益，也加大了开发商的质量责任，有利于督促其提高建筑产品质量。建议在总结试点经验和做法的基础上，择机在全国推广。

综上所述，我们应该以科学发展观作为指导，建议积极稳步开展空间开发技术，这样应该能给城市发展提供一个新的经济增长点，城市景观改善了，老百姓居住的条件提高了，财政收入增加了，城市的环境改善了，社会矛盾减少了，城市产业经济带形成了，政府又能把节省下来的土地多建一些公益性的设施，使城市真正地美起来，真正成为和谐的魅力城市。

记者：空间房地产开发的这项技术开展的主要意义是什么？

余延庆：这项技术开展的主要意义在于：

第一、找出一条旧城改造、城市发展的新途径。随着城乡一体化加快，城市化的明显特征就是要为周边及外地经商人群提供住房、经营场所和其他服务，由于城市缺少土地，必然制约经济发展。空间开发可以给城市发展提供新思路、新空间，可解决城市发展进程的问题。

增加地方财政收入，解决中低人群住房问题。空间地产开发是一个大的产业开发，如当地政府重视，并给予支持，就能加快进程。与此同时，也能给政府带来实实在在的好处，开发中，能产生16%的综合地方税收，用来补充地方财政收入不足的问题，如果以每年空中开发100万平方米的开发速度计算，每年的地方财政收入可达20亿元。同时，对旧城老市民住户，在不花钱的前提下改善其居住条件，还可以赠送每户近20平方米的住房面积，这些都充分体现了政府的人性化管理，体现了党和政府对人民群众的关怀，可谓是实现了多赢。

减少土地资源的浪费，使现有的土地增量，为旧城改造提供一个节能减排的新方式、新思路、新途径。建筑垃圾的处理，通行的做法是占用耕地堆放和填埋，至今，世界上也没有更好的处理方法。如果采用此项技术，不用拆迁大量的旧房屋，也就减少了耕地的浪费。再者，城市的发展需要土地，土地又不可再生，现在的土地占有量基本饱和，国家又强令不许占用新的耕地，致使供需矛盾突出，若选用向空中发展的技术，便提供了广阔的土地利用空间，实际上，就是土地的增量，也就解决了城市土地供应不足的问题。

第二、解决了大拆大建，致使建筑物减寿的问题，防止资产流失。现在拆除的旧建筑中，大部分都没有到达使用年限，房屋的残值巨大，房屋拆除后，残值也就流失掉了，如采用此项技术，可使资产使用寿命延长，并增值。

减少对环境的污染。由于大拆大建的过程中，必然产生粉尘、噪声、空气和水的污染，如停止大量拆除旧建筑，必然利于环保。

提高房屋使用寿命和有效的房屋使用率。汶川大地震后，党中央首先对中国中小学旧房屋进行普查鉴定，和加固设计改造。采用此项技术除提高安全性外，还可以在原建筑物加固的新层上，提供新的使用容量，可谓是一举两得。

第三、减少社会矛盾，构建和谐社会。据统计，在全国信访案件中，80%以上是源于拆迁人与被拆迁人之间的矛盾，由此引发连锁的社会影响，构成社会的不稳定因素，采用此项技术，拆迁减少了，矛盾自然就随之减少。

第四、改善城市景观，提升城市品味。旧城功能缺失，年久失修，脏乱差，而由于历史遗留问题多，旧建筑又难以拆除，直接影响着城市的整体环境，百姓生存条件恶劣。若选用该项技术，就可以解决上述问题，这是政府执政为民、为百姓解决生活困难、改善民生、人性化管理的重要方面。

第五、节能减排带动发展。该项技术选用新型材料，无污染施工，工期短，基本不影响百姓生活和学习。住户无需搬家，从而减少了安置过渡。同时，新型材料的选用还可推动新型产业链的发展。

第六、在一定程度上平抑房价。地产开发最大一项成本是土地成本，经营性土地实行招拍挂以来，土地成本上升，占整个开发成本的55%左右，最高可到70%。空间开发节省了第一项土地成本，房价自然下降。如大量推进空间地产开发概念，完全可以起到平抑房价的作用。

记者：空间加层项目寻找要点及合作开发方式

余延庆：空间加层项目寻找要点：一、确立加层项目产权人，在产权清晰下，项目可行性度最高，若为多方产权楼房，有人牵头，得到多方产权人一致后方能进行项目运作。二、建筑物的座落位置：最好是小区。若单座建筑物，周边最好有间隔。加层后因消防通道限制最好左右方向有3—4米间隔。前后须扩宽1.5米空间位置、一字型的建筑物最佳。还有单栋建筑物在城市中心十字路口、商业价值高，是开发的最佳项目。或在东西走向的街道，坐南朝北的建筑物，最好是街道南边的建筑物，南边建筑物因阳光投影在马路上可以增加更多的楼层。给规划审批带来便捷，便于项目立项。三、确立项目可行性，若产权清楚，周边环境可行，就可以建立项目可行性度评估。四、确认项目资金，自我开发的，须了解建设方资金性况。若资金充裕就确认与北京空间房地产开发有限公司技术合作，若资金不足或缺少资金投入，就须与北京空间房地产开发有限公司洽谈投资合作意向及项目合作分成比例，便于项目成功立项。五、若以上几项要求达到了，报批存在问题，就须及时与北京空间房地产开发有限公司联系，公司将极力从政策和关系上给予扶持和帮助，使得项目及时得以报批。六、政府单位楼房改造也是项目的主要目标，很多政府单位大楼都是独立建筑，十分容易实施北京空间房地产开发有限公司的专利技术。

合作开发方式：一、由建设单位自筹资金开发，北京空间房地产开发有限公司提供专利技术，以及工程规划建筑图纸设计，代理投招标、专利技术施工监理等。按有关标准等工程总价中收取以上综合管理费用。二、由北京空间房地产开发有限公司给建设单位融资，并与建设单位合作开发。按合作比例进行税后利润分配。三、由建设单位与有实力的房地产开发商合作开发，北京空间房地产开发有限公司提供专利技术实行联合开发。按合作比例进行税后利润分配。四、由建设单位与有实力的房地产开发商合作开发，由北京空间房地产开发有限公司提供专利技术。按结构、环境等评估收取技术服务费。五、由北京空间房地产开发有限公司投资与建设单位合作开发，按合作比例进行税后利润分配。六、由地方政府（房产管理局）主办、开发商协作，由北京空间房地产开发有限公司提供专利技术。一次性议价返还当地政府，盈利部分开发商与北京空间房地产开发有限公司按比例分红。

记者：请您谈谈加层结构对旧建筑结构的要求与改造？

空间房地产：加层结构对旧建筑结构的要求：1、原建筑为框架结构，满足加层结构连接器新旧建筑物的连接要求。2、建筑为每层有圈梁的砖混结构，满足加层架构连接新旧建筑物的连接要求。3、建筑为没有设置圈梁的砖混结构，需要对原建筑每层楼板处用钢板加固，满足加层结构连接器连接的设计要求。4、建筑结构应完好，即无威胁建筑使用安全的不均匀沉降和结构破坏。5、建筑物基础完好，没有不均匀沉降和破坏。6、建筑物已经使用30-50年，无不均匀沉降和结构破坏。

施工特点：1、结构工种的施工主体，是针对旧建筑的加高和改造。2、加层架构工种主体施工与旧建筑物使用安全、住户和办公人员的安全有直接关系。因此，必须注意对旧建筑物的安全保护，对其住户和办公人员的人身安全采取保护措施，如：设置安全通道等。

施工方法：1、加层结构的基础主要是采用桩基础承载，对桩基础的施工，要特别注意。2、不能用机械成孔和打桩，避免扰动旧建筑物基础与地基。3、遇地下水位时，不能抽水施工，以免改变旧建筑地基应力状态造成基础下沉。4、深桩基时，采用地基加固加强技术，解决基础施工，严禁抽水施工。5、加层桩基施工中，必须做好对旧建筑物基础的保护，如遇加层桩基有与旧基础交错时，必须先对旧建筑物基础先行加固加强措施后，方可进行加层桩基础的施工。6、加层立柱的施工，由于靠旧建筑物，因此，要对旧建筑物四周采取安全防护措施，避免损坏旧建筑物和旧建筑物中住户的安全（办公室、教学设施等）。7、加层承重大梁是在旧建筑物顶层上空施工，因此，要注意对旧建筑屋顶的保护，避免施工渗水，影响旧建筑物的正常使用。8、需要对旧建筑物加固改造时，严格按施工图设计和施工说明施工。

我公司现有项目已全面推进，公司的项目公司在福建的莆田市，将一栋原六层的办公楼加层到二十层，设计方案及前期手续得到政府的支持，前期手续办理完毕，现已开工实施。石家庄建国大厦由原来的五层建筑，加层到二十七层的空间设计方案，正在推进之中。

记者：低层楼房加固加层抗震技术运用的特点及优势有哪些？

余延庆：有七大特点：解决了大师占用农业用地的建房问题；减少土地成本、降低房屋销售价格；解决城市中心位置建筑用地紧张问题；避免大拆大建，浪费资源，节能减排，低碳发展；节省旧楼拆迁造成的建造成本，降低建筑成本；增加原建筑用户的居住面积；改善旧小区的绿化、停车及环保居住环境。

四大优势：节地——它是通过空间开发不占用大量的土地，保护了国家土地资源。节材——在原有建筑物不拆迁、不搬移的基础上实施加层技术，不影响原有建筑物的使用，将人们因拆迁造成的不便和损失的风险大大降低。节能——因此项技术不用拆除原有建筑物就可实施，不会因拆除的建筑垃圾无处堆放而造成环境污染，所以它保护了我们的生活环境，为国家和人民节约了大量的能源。抗震——这项技术从根本上解决了地震给建筑物带来的灾害。我们将在全国许多城市推广和实施空间房地产的开发，这项技术得到了国家及各地方政府的大力支持，从而在许多城市旧城改造中及旧建筑物的加层更新改造中将得以很好的实施和应用。

另外还有四大实用：实用于改造城市核心区商场、写字楼，增加营业空间，改善机关办公条件；实用于开发旅游热点地区的酒店、宾馆、招待所，提高其接待能力；实用于改造老旧住宅楼缓解经济适用住房建设压力；实用于名胜古迹的加固与保护，使得名胜古迹得以留存。