我国写字楼亟待制定统一的评价标准

○ 蔡云

（本文作者系中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长）

我国写字楼发展历史及现状

我国写字楼发展于上个世纪八十年代中期，随着中国经济与国际经济体系的逐步接轨，国内外交流的日益深入，大量市场化的商务活动需求，催生了中国写字楼的发展。九十年代初，随着邓小平南巡讲话的发表，除了北京外，以珠三角、长三角为商业活动中心的写字楼市场得到了飞速的发展,形成了以北京建国门区域的国际大厦、赛特大厦，上海外滩区域的联谊大厦，广州环市东，深圳国贸大厦、帝王大厦等我国早期写字楼代表项目，是我国写字楼发展的形成期。这些项目缓解了以涉外宾馆租用替代写字楼的局面。

在经历了亚洲金融危机、美国“911”后经济滑坡、中国加入WTO、申奥成功等一系列政治经济大环境的变化后，中国的写字楼在跌宕起伏中发展，形成了以北京CBD、金融街、中关村，上海陆家嘴、虹桥、徐家汇、南京西路，广州环市东、天河北、珠江新城，深圳罗湖、南山、福田为代表的写字楼群的中心分布。一批具有国际水准的写字楼项目横空出世，标志着我国写字楼进入了发展期，这时期的典型代表是北京国贸二期、中粮广场、恒基中心，上海金茂、森贸、中银，广州、深圳的世贸中心、宜安广场、国际商会中心、诺德中心、卓越时代等。

随着我国房地产业的发展进程加快，新兴的IT企业、网络公司、各大国家金融机构、大型国企公司、机构等对写字楼的开发建设需求量加大，行业发展进入了产品多元化的时期，写字楼、城市综合体等产品形态进入市场，又由于国外资本进入各大中心城市占据CBD核心投资建设，大量建筑规划设计外企涌入，极大地给中国写字楼的市场带来了新理念、新思潮，带来了丰富和繁荣，出现了令人瞩目的鸟巢、央视大厦等地标性建筑物，不但为国际化大都市发展提供了必要的硬件支持，而且其本身的发展也为中国的经济发展带来了重要的拉动作用。这一时期以北京国贸三期、银泰，上海上海中心，广州国际金融广场(西塔)广州珠江城大厦 ，深圳京基100等新建和在建的项目为代表，同时受整个世界经济的影响和中国经济的发展和分布，新的开发区、城市新区的出现，天津、杭州、成都、重庆等城市也出现了现代化、智能化的具有国际水准的写字楼项目。写字楼的开发建设真正走入了成熟期。 市场进入了良性发展，新技术、新工艺、新设计进入写字楼行业，智能化、低碳、绿色成为开发建设所追逐的目标，成为主题。

与此同时，写字楼市场在经济复苏、通货膨胀及人民币升值的大背景下，受投资者对房地产的关注、逐步从住宅市场转向商业持有类物业，促使写字楼市场加速量价齐升。

据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，2011年上半年，北京、上海、广州、深圳这四大城市的一、二手写字楼成交与去年同期相比小幅增加，而销售型写字楼占主流的城市广州、深圳、成都、杭州的甲级写字楼价格一路上涨。2011年上半年，京、沪、穗、深四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米，与去年同期相比增加13%。今年上半年，四大城市二手写字楼成交面积为106万平方米，占全部写字楼成交的比例从去年的21%上升到29%。

世邦魏理仕最新发布的市场报告也显示，2011年上半年，北京优质写字楼项目的市场需求快速上升，其吸纳量超过51万平方米，比上年同期增加了60%，创同期历史新高。今年上半年写字楼价格出现了明显上涨，深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161元/平方米、25715元/平方米、15819元/平方米、37339元/平方米，半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。分析表明，下半年主要城市的写字楼成交量将继续上升，写字楼价格将继续保持较快的上涨趋势。

国内未形成统一的写字楼综合评价体系。

国外写字楼市场状况与发展

国际知名写字楼在市场分布上大多集中在经济发达的各国中央商务核心区域，也包含那些著名的经济开发特区，如美国的硅谷、大学城等。纽约帝国大厦、芝加哥希尔斯大厦、洛杉矶天使之城美国联邦银行等诸多知名地标项目都是国际写字楼的代表。近年来为提高土地的集约使用，新兴的经济体中写字楼也建设于城市综合体中，如日本、迪拜、马来西亚、新加坡等国家。20世纪七八十年代，随着信息时代的到来，世界上出现了一批举世公认的智能建筑，其中绝大部分是办公为主的写字楼，成为城市不可或缺的地标性建筑，给城市经济带来了生机和活力。

国际写字楼的发展早于我国几十年，有的甚至几百年，堪称百年建筑。在世界发达国家，受金融资本市场的影响，造就了写字楼市场的繁荣，对写字楼的规划设计、建筑施工、管理及建筑材料的高科技、职能化的研究已相当深入，特别是“911”和地震等灾害后，国际上对写字楼的研究又有了新德探索和研究，对超高层、抗震等核心技术的要求不断提高，美国、日本、德国等在写字楼行业具有领先的地位。他们有着完整的技术指标体系，和评价方法，有着清晰的市场分类，并据此指导着市场的租赁、销售价格，代表行业先进水平。

国内写字楼评价标准

由于我国的房地产开发一直处于高速发展期，建设部在1999年为加强对住宅市场的管理、提高住宅性能、保障消费者权益，开始了对住宅性能的认定工作，并于2005年由国家质量监督局和建设部联合颁发了《住宅性能认定技术标准》，建立和完善了商品住宅性能认定管理办法和商品住宅性能认定的指标体系和评定方法，但随着房地产开发进一步深入，市场对房地产开发的产品要求日益多样化。除住宅外，写字楼、酒店购物中心等开发主体也转移到开发商，单一地对住宅性能的认定无法满足市场上的要求，从写字楼上看，国内未形成统一的写字楼综合评价体系。目前，国内主要的房地产企业，纷纷进军写字楼开发领域，已经开发出许多优秀的写字楼物业。然而，对这些物业的产品标准、服务标准缺乏统一的评价标准，致使写字楼在开发建设中缺乏指导，在租售中没有尺度，无法切实反映物业价值。综合当前市场上对写字楼的标准有以下几种：

1、 “甲级、乙级”系列的分级形式。此类分级方式来源于国际房地产顾问公司，

2、“5A”“6A”，这是用智能化和功能复合程度划分写字楼。

3、开发企业、金融机构各有企业标准。市场上写字楼专业开发企业普遍在企业内部实施企业标准。

甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。目前国内对于写字楼的开发，主要依据以“办公建筑设计规范 JGJ67-89”、“智能建筑设计标准GB/T50314-2000”为主的技术规范，未考虑结合写字楼软硬件等各方面的综合评价。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，没有充分体现写字楼客户对于写字楼的评价意见。主要写字楼客户，特别是跨国企业对于写字楼的选择有一套相对成熟的选择原则。国内对于这方面的经验缺乏足够的深入研究和总结。

国外写字楼评价标准

我国目前分级指标体系不尽相同，称谓亦各有分别。

目前写字楼国际上通行的评价标准主要有以下几种：BOMA国际认证；美国绿色建筑委员会LEED认证；德国DGNB可持续建筑评估体系；英国BREEAM评估体系；日本可持续建筑协会CASBEE认证，这些对公共建筑的认证包含对写字楼的认证，他们倡导用教育、认证标准和信息来增加人们在商业不动产业的知识，以及提升起商用物业的物质资产。通过推行认证引导和改变建筑市场的走向，加强市场中绿色建筑的竞争力，提升公众对绿色建筑的需求。

比如BOMA认证， 是要根据写字楼体量大小进行分类，并从11个不同角度针对写字楼进行严格甄选。写字楼必须满足建筑管理、施工、环境、能源、紧急情况管理、设计、使用者和社区关系等各方面的要求。BOMA认证在国外成为写字楼开发企业确认其国际化的标准，也成为全球企业租赁写字楼参考的一个指标。

美国绿色建筑委员会LEED认证，美国绿色建筑委员会是一个由政府部门、建筑师协会、建筑设计公司等诸多社会成员组成的非政府、非盈利组织。LEED通过6个方面对建筑项目进行绿色评估。包括：1、可持续场地：满足了规模、位置，以及对周边建筑物的其它影响；2、节水：对节约室内用水和室外用水，以及雨水收集和中水利用的嘉奖；3、能源和空气：最为详细的部分，包括了供暖系统和制冷系统、照明系统和其它设备的安装、检验和监控，以及可再生能源的使用；4、材料和资源：环境友好策略，包括使用本土的、可再生的以及可循环使用的材料，减轻用量，以及鼓励循环使用；5、室内空气质量：专注于减少室内的有害气体，以及有机整合日光和新风；6、创新和设计过程：嘉奖上述任一类别，或采用创新、高效的技术。

其他的评价标准基本上本质相同，足见国际对写字楼行业的重视程度。

制定我国写字楼综合评价标准的必要性

根据以上所述，我国及国际上对写字楼的标准制定，存在以下问题：

我国目前分级指标体系不尽相同，称谓亦各有分别。亦无明确统一的评价体系。混乱状况，导致市场上各级写字楼的统计数据差异很大，不利于了解和研究整个写字楼市场发展现状；

使用智能化程度的指标来表示写字楼的档次，导致市场部分客户将此视为写字楼分级，无法全面表达写字楼的性能标准。

应用美国LEED和BOMA标准。不仅花费大量人力、物力，且在设备与材料应用上受到限制，不利于国内相关产业的发展。

因此，亟须制定适应中国国情与发展阶段、符合国际写字楼发展趋势的写字楼综合评价标准，用以指导房地产开发企业的开发行为，也为写字楼产品客户及投资人提供选择的依据，推动建材设备行业的技术进步和物业服务水平的持续提高。

写字楼产品是我国房地产开发中的重要组成部分，未来20年是中国融入全球化经济发展进程关键时期，从写字楼发展趋势看，低碳绿色是写字楼的发展方向。由于中国经济的快速发展，中国城市的国际化程度快速提升，写字楼经济已经成为许多中国城市经济形态的一个重要组成部分，对写字楼的功能要求与原有的办公建筑概念已经有了很大差异，加上节能低碳、绿色生态等新技术、新产品的应用，均要求尽快提高中国写字楼的开发与运营能力。因此，为了中国写字楼市场的健康发展，制定统一的适合中国国情的写字楼综合评价体系是大势所趋。