保障房建设资金仍是最大障碍

○ 本刊记者 卢泳志

按照计划，今年1000万套保障性住房必须在10月底前全部开工。但从部分城市今年以来保障房开工情况来看，成绩并不乐观，一些城市开工率甚至不到三成。

目前保障房开工率不高，既是项目进程自身规律使然，也与融资困难等因素有关。预计下半年各地将逐渐迎来开工高峰期，但资金依然是制约保障房建设的一大障碍。

保障房建设时间过半 情况不乐观

最新数据显示，截至5月底，上海动迁房开工50%以上，经适房项目约完成25%的开工计划。截至5月下旬，江苏省45万套保障房任务总体开工率约为30%。截至4月底，重庆已开工20.4万套，占年度保障性住房建设总量的41%，属开工率较高城市；浙江省18.5万套保障房任务目前已开工建设6.16万套，完成年度目标任务的33.2%。另外，北京新开工建设、收购保障性住房20万套以及深圳开工建设7.3万套保障性住房的计划，目前执行情况并不乐观。

与2010年相比，32%的开工率已经属比较不错的成绩。而在5月份中旬，住建部人士曾在保障性安居工程巡查动员会上通报了1至4月份全国保障性安居工程建设进展情况。依据住建部通报的数据，1－4月份全国大部分省份保障性安居工程开工率超过了2010年同期。在2010年，前8个月的保障房开工率也仅为70%。约有30%的开工项目集中在2010年的9月份、10月份。而此前根据住建部的调研，各地保障房开工进度是：月底前“项目落地”，5月、6月“完成规划”，7月、8月、9月“集中开工”。因此第三季度将是保障房大规模集中开工与建设的时间窗口。这样，在时间过半的情况下，保障房开工率只有32%，更令人忧虑的是，关于保障房的制度建设基本上原地踏步，根本未体现出这是一项政治任务。

保障房项目无法符合房地产开发贷款标准，存在风险。

保障房建设任务完成的瓶颈制约

对于今年1000万套的保障房任务，其最大的障碍仍是建设资金问题。从资金这一项来说，根据住建部的测算，1000万套保障性安居工程，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿之间，而根据温家宝政府工作报告，中央财政预算给予的补助资金为1030亿元，中央配套资金十分之一不到，地方的压力可见一斑。因为这样，引入民间投资成为解渴保障房建设资金的重要途径。去年5月国务院出台“新36条”，鼓励和支持民间资本进入政策性住房领域。但因为相关政策细则未予落实，民间投资参与的积极性并不高。

有银行界人士表示，保障房建设存在四大问题，如果不能得到有效解决，中央制定的目标难以实现。首先，贷款规模受限。央行多次上调存款准备金，贷款额度紧张，导致保障性住房建设项目无法及时放款。其次，保障房项目无法符合房地产开发贷款标准，存在风险。目前保障房项目贷款执行房地产开发贷款标准，银行必须在项目四证齐全情况下发放贷款。但经济适用房、廉租房等保障性住房往往不能提供完整四证，且项目资本金不足，部分项目即使到位但未反应在“所有者权益”科目，不符合监管要求。第三，抵押担保难，抵押物变现难。很多保障性住房项目用地无法提供抵押，甚至个别地区不办理国有土地使用权证。保障性住房普遍需满足一定年限或补缴相关费用方可进行二手市场交易，造成银行处置保障性住房难度较大。第四，项目收益低，还款来源不确定。保障性住房不以盈利为目的，经适房、限价房保本微利为主，廉租房、公租房等依靠租金收入，项目现金流较差，贷款周期长，且贷款利率一般执行最优惠利率，综合收益较低。

政府加大保障房投资规模 力保保障房建设

5月底财政部、住建部印发《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，要求各地切实加大地方公共预算用于保障性安居工程的资金规模。这是自去年9月底以来，财政部第三次发文谈及保障性住房资金问题。《通知》对各地加强保障性安居工程资金管理等工作提出了明确要求：一是切实加大地方公共预算用于保障性安居工程资金规模；二是确保住房公积金增值收益按规定用于保障性安居工程；三是确保土地出让收益按规定用于保障性安居工程。

近期，发改委制定《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》，明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。《通知》称，企业债券具有期限长、利率低的优势，是保障性住房项目市场融资的较好工具。为完成“十二五”规划提出的保障性住房建设任务，各地按《国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券，募集资金应优先用于各地保障性住房建设。

另外，国务院副总理李克强近日强调，中央将进一步采取措施加大对地方的资金支持力度，各地也要集中财力用于保障房建设，抓紧建立健全保障性安居工程融资机制。李克强指出，各地都要尽快制定落实保障房质量监管办法，在设计、建材、施工等各个环节上严格把关，对存在的问题、隐患发现一起，整改一起。要对保障房建设实行质量终身责任制，一旦质量出了问题都要追究其责任。住房城乡建设部负责人上周要求，各地要公开保障性安居工程建设信息，11月末前必须全面开工。

保障房建设亟待创新

据住建部估算，完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。其中中央、省级和市县政府将承担5000多亿元，剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。财政部数据显示，截至5月20日，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，已完成全年预算59.9%。但要完成全年1000万套的保障性住房建设，中央财政1030亿元的投入显然不够。

目前保障房和商品房的开发贷款都属于房地产开发贷款，被纳入楼市调控范围，这是保障房贷款受限的关键因素。业内人士建议，顺应保障房和商品房“双轨制”的政策取向，应将两类贷款实现分类管理，并落实中央关于支持保障房建设的金融政策，确保贷款额度。

据了解，目前多地均在探讨地方政府与开发商可以接受的模式。在上海，向保障对象出售一定的产权用以回笼部分保障房建设资金的思路成为“共有产权”模式的核心。这也就是说，在廉租房、经适房等保障房当中，申请人可以先购买保障房的部分产权，比如20%或者30%，政府持有剩下的70%－80%。达到一定年限后，保障对象可以通过购买的方式，将政府产权部分购买过来，最终将这套房屋变成自己的产权房屋。在广东，对于土地的出让问题，公租房实行“先租后买”政策也在讨论中。即政府出地，以相对低的租赁价格转让给开发商，开发商参与筹建、管理和配套的商业经营。等到居住的人群条件不再适用于公租房政策时，居住人可以通过补交地价等费用的方式获得房子的产权，这样公租房就转变成经济适用房了。此外，江苏、福建、湖南、河北、山东等多个省市也都纷纷开始试点。