房改二十年读《朱镕基讲话实录》

文/于霄 华东政法大学

房改二十年读《朱镕基讲话实录》

文/于霄 华东政法大学

上世纪90年代的住房制度改革无疑是成功的，我们现在的住房条件得到了很大的改善。反思这次改革，我们可以看到，作为改革领导者之一的朱镕基将改革方案建立在了深刻分析现实问题的坚实基础上。

朱镕基（1928.10～），男，汉族。湖南长沙人。清华大学电机系电机制造专业毕业，大学文化，高级工程师。曾任中华人民共和国国务院总理。为中共第十三届中央候补委员，第十四届、十五届中央委员、中央政治局委员、常委。

著/朱镕基出版/人民出版社

中国房产经济走到今天，已经是一个数千亿资本的庞然大物，而普通的人们，关心的更多的是有没有房，和有几套房的问题。但就在20年前，事情还完全不是这样。那时房地产市场还没有完全形成，人们住房的问题主要依靠公房来解决。而公房并不在市场上交易，大都由单位分配，房租很低，可以说是工作福利的一种。

旧的制度存在重大问题。首先，市场主体缺乏住房建设的经济动力，建设主要依靠政府和工作单位，而政府却没有资金。其次，虽然当时人们都有住房，但住房条件很差，80年代末，上海市的人均住房面积才刚到四平方米。另外，因为房租低，房屋的修缮和维护也很是问题。于是，1990年，上海在参考了其他几个省经验的基础上开始了住房制度改革。

这次住房改革是由时任上海市市委书记的朱镕基主持的，改革的经验也由他从上海推向了全国。上世纪90年代初的住房制度改革主要包括了两个方面，一是公积金制度的建立，一是安居工程。

公积金制度的目标是住房商品化。但这个现在看来理所应当的“住房商品化”，实现起来并不容易，要达成这个目标，首先要解决两个问题。第一，改革时，中国住房的价格相对收入水平来说根本不成比例。朱镕基在讲话中说，北京的房子，三环路以外的，一平方米也要卖到6000元（而1990年北京市的人均年收入才1800元左右），这简直是敲竹杠。再加上当时的低房租，没有人会去购买住房。为了住房商品化，当时有些地方实行过低价公房，每平方米只卖150元。朱镕基对此评论说：“国家的房子有多少？够不够卖？真够卖，国有资产流失了，还可以说让群众得到了好处；若不够卖，一部分人买到了低价公房，那另一部分群众怎么办？会发生矛盾，要闹事的……每平方米150元就把房子卖掉了，以为讨好了群众，实际上制造了群众之间的矛盾。此路不通！”所以，要实现住房商品化，首要问题就是降低住房造价，让一般人能够买得起。第二，改革时，中国政府虽然有一定财政能力，但相对于提高全民的住房水平来说，还是杯水车薪。要想实现商品化，还要解决建设资金的问题。朱镕基在讲话中指出，全部盖房子的钱都让银行来拿，那是搞不久的，也是搞不多的。住房制度改革的实践证明，建房资金还得由国家、企业、个人共同分担。只有在机关和企事业单位职工中普遍建立起住房公积金制度，才能够提供稳定的、低成本的建房资金。

所以，朱镕基根据改革实践经验认为，解决降低工程造价和建设资金来源两个问题，公积金制度的建立是根本方法。朱镕基将公积金制度概括为“房委会决策、公积金中心运作、银行专户、财政监督”四个方面。“第一，公积金要由住房委员会统一领导、统一管理、统一使用。第二，公积金要在住房委员会下设立的公积金管理中心进行具体运作。住房委员会是决策机构，确定公积金的使用对象和政策等，执行机构是管理中心。但公积金绝对不能直接交给住房委员会和管理中心，否则就很容易产生腐败。第三，公积金要在银行设立专户存储。绝对不允许挪用公积金，公积金只能用于建房、买房和大修住房。第四，财政部门要进行监督，当然也包括审计。住房委员会在没有财政部门人员参加的情况下，是不能就公积金使用问题作出决定的，这就保证了财政部门的监督。”朱镕基认为，这四点是公积金制度，也是房改的中心环节，关系到整个房改工作的成败。

在具体制度方面，为了进一步降低建设成本，朱镕基认为银行专户应当采用“低进低出”的政策。这个政策也就是，银行专户内的资金由公积金管理中心运作，银行只收手续费，标准不超过0.5%。这个可以保证，公积金贷款建房或买房的利率也降低下来。当时正常建设贷款的年利率至少是14%～15%，而公积金贷款的年利率是7.2%。这样建设成本控制下来，购买住房的压力也就减轻了。

公积金制度在上海实施四年后，取得了一定成绩。朱镕基讲话中引用数据：“我在上海时，每年盖的房子只有400多万平方米，现在一年盖900万平方米。当时上海群众的住房非常困难，现在搞活了，形成了良性循环，而市政府没有拿很多钱。1995年，上海市人均住房面积已经达到了7.8平方米。”

上世纪90年代的住房制度改革还有一个方面是安居工程。安居工程不是解决住房问题的主要措施。它是一种应急的办法，是在住房公积金制度还没有普遍推行起来，而且缴交标准很低的情况下，银行安排一部分钱来盖房子，卖给居民，尤其是住房困难户。

朱镕基将安居工程归纳为三条主要政策。第一，土地使用权由政府采取划拨方式提供。第二，市政配套费减免。各级政府、城市建设部门为“安居工程”提供政策支持，包括减免税费、减收配套设施费用。第三，房地产公司合理负担。城市政府要统一管理，经营性房地产公司都要承担一定比例的“安居工程”建设任务，以经营其他业务的弥补建造“安居工程”可能出现的亏损。

上世纪90年代的住房制度改革无疑是成功的，我们现在的住房条件得到了很大的改善。反思这次改革，我们可以看到，作为改革领导者之一的朱镕基将改革方案建立在了深刻分析现实问题的坚实基础上。当时的情况是，政府没有资金，人们不愿意买房，所以要筹措资金，降低建设成本，于是有了住房公积金。上世纪90年代的改革为我们提供了很好的思路：分析问题、解决问题。那么，现在政策的当务之急便是提高住房的持有成本，让更多的住房顺利地流动到需要住房的人手中。

20年过去了，中国社会、经济发生了很大的变化。秉烛夜读《朱镕基讲话实录》，那种务实的作风，那种精细认真的态度，依然会给我们很多启发。改革路尚远，我们始终记得您，敬爱的朱总理。

编辑：黄灵 yeshzhwu@foxmail.com