澳门如何建经济房

纪修

澳门特区首栋由政府出资兴建的“永宁广场大厦”经济房屋﹐几经延误﹐去年年中终于竣工了。但特区政府没有立即出售，也没有说明售价，表示要等新修订的经济房屋法律出台后才会出售。新修订的经济房屋法律于今年10月1日正式生效之后，澳门特区政府公报刊登行政长官的批示，定出永宁经屋均价为每平方英尺1256元（澳门元，下同）。不过，这个价钱虽然不到市价的一半，但还是比政府之前透露的每平方英尺1100元的价钱增加超过一成，因此引起社会不同意见。

澳门的公共房屋制度

澳门的房屋市场包括私人房屋和公共房屋。长期以来﹐澳门以自由市场经济模式运作﹐住房资源的分配基本上是私人房屋市场的模式﹐政府也没有所谓的房屋政策。随着社会的发展与进步﹐后来才有公共房屋及公共房屋政策。

澳门的公共房屋制度在澳葡时代就建立了。澳门的公共房屋﹐包括由政府资助兴建、用于出租给贫民和低收入的家庭、或安置受灾的家庭的社会房屋（包含临时房屋）﹐以及政府提供土地给发展商投资兴建、以低于市场价格出售予低收入家庭的经济房屋两大类。

1928年澳门台山区的贫民木屋区发生大火﹐当时澳葡政府兴建了多栋廉租小平屋﹐用于安置灾民和低收入家庭。那就是最早的有社会房屋性质的平民屋村─台山巴波沙坊。政府后来于1936年又兴建了筷子基坊﹐这就是澳门最早的社会房屋。而今年才完全拆除的青洲坊木屋区﹐是后来多个慈善团体和热心人士为安置受火灾影响的市民而兴建的临时房屋。

澳门最早的经济房屋出现在1980年。上世纪70年代起﹐澳门经济迅速发展﹐土地和房屋的价格上升得很高﹐很多居民买不起房子。1980年8月﹐政府为了解决居民的居住问题﹐推出经济房屋政策。立法会制定了有关经济房屋制度的法律。1984年制定了体现“居者有其屋”的经济房屋政策。

那时，如果要购买一个中等的居住单位﹐相当于一个中等收入家庭8至10年的总收入，反映出有意购买房屋的家庭需要面对很大的经济压力。政府表示今后的房屋政策将会特别倾向经济付偿能力较低的阶层﹐目标是增加经济及社会类型房屋的提供﹐使有需要的、经济付偿能力较低的市民较容易获得这类房屋。为此﹐政府推出四项计划﹐其中会兴建社会房屋﹐以容纳贫民﹔兴建经济房屋，以较低的价格卖给有需要的低收入家庭﹐使居者有其屋。

这次政府重新推出经济房屋政策的同时﹐也制定了具体措施。政府希望通过与私人发展商合作﹐缓和澳门廉价屋宇的供求﹐尤其是对经济条件较差的居民阶层﹐并扶持建筑业的发展。政府提供免税、批地等优惠条件。

政府希望在80年代内协助经济基础较薄弱的居民能够购屋自住。售价约为市场的六成﹐由6万至12万元不等。

而真正的社会房屋政策﹐则是在以后才制定的。1988年，当时的政府通过法令建立了社会房屋制度。在社会房屋和经济房屋的计划有了初步成果后﹐公共房屋制度才算正式建立。1990年﹐政府成立统筹管理公共房屋的澳门房屋司，而且经过多次修订有关法例﹐澳门的公共房屋政策才渐渐完整。

澳门回归后﹐特区政府基本上延续澳葡时期的的公共房屋政策。不同的是，回归后的头几年﹐经济比较低迷﹐由于回归前房地产的泡沫已爆破﹐当时市场上确实累积了一定数量的私人楼宇卖不掉﹐私人房屋市场和经济房屋市场的价格相差无几﹐所以市民对于经济房屋和社会房屋的需求不大﹐房屋问题因而不大。因此特区政府忽略了公共房屋的需求﹐几乎停止发展公共房屋﹐少数继续兴建的﹐是根据回归之前澳葡政府已经批下的公共房屋兴建合同。

后来在中央政府的大力支持下﹐内地推出“自由行”政策﹐澳门经济在“非典”后很快就复苏﹐加上博彩业开放﹐大量外资涌入澳门﹐引起楼价不断飙升﹐超过了市民的负担能力﹐连中产人士都买不起﹐社会出现不稳定。由于楼价高不是因为地价高﹐而是由于发展商暴利和炒卖严重﹐政府没有监管好。在市民强烈的要求下﹐在社会的压力下，特区政府才恢复兴建公共房屋﹐2006年提出3年建4000个公共房屋单位﹑5年建6000个的所谓“三四五六”计划。后来又提出在2012年完成兴建1.9万个公共房屋单位的承诺。而兴建的模式，就由政府出地、通过与私人发展商合作兴建﹐改为由政府出地及出资、通过公开招标兴建。

经济房屋定价引起的争论

经济房屋的定价，是居民关注重点之一。经济房屋的用地是由政府批给﹐以前是由政府与发展商签订协议﹐由发展商兴建﹐部分房屋交给政府作为公共设施和作为社会房屋﹐抵作为土地的溢价金，其余大部分房屋出售给低收入家庭﹐但控制发展商利润在低水平﹐而经济房屋购买者可获得政府减免各方面的税费。零土地费用、微利润和低税费构成经济房屋的三大基本属性。

以前的法律对于经济房屋的价格是有规定的。根据当时经济房屋法律﹐经济房屋的售价不得超过有关单位交易时年租的20倍。以前私人房屋市场的价格与经济房屋相差并不大﹐并且对于经济房屋购买者有些限制﹐包括经济房屋只能作居住用途﹐小业主在6年内不得转售﹐申请者必须是合法居民﹐需要在澳门居住5年以上﹐且无拥有私人物业或不是本地区任何专有地段的承批者。因此﹐有些家庭即使是中低收入的，也宁愿买质量较好的没有限制的私人市场的房屋。

然而，澳门特区政府今年新修订的经济房屋法律并没有对于定价规则作出明确规定，只规定由行政长官以批示形式订定。结果，在没有讨论的情况下，行政长官批示永宁经屋均价为每平方英尺1256元，按户型不同，售价从56.5万至167.9万澳门元不等，而且将据物价每半年调整。澳门特区政府一改以前推行了30年的参考成本来定价的方式，尽管不到市价的一半，但是仍然引起社会很大的争论。

争议的焦點在于为什么不像30年来一直实行的参考成本的做法，而且，购买者在16年不可转让期届满后，若出售需向政府补还50%差价。这50%的差价，是政府邀请3间物业估价公司评估的，认为市场价格与政府的定价相差50%，故补价比率定为50%，因此人们有理由认为政府是按照被推高、扭曲的私人房屋市场价格作为参照。

不过，澳门运输工务司司长刘仕尧表示，经济房屋定价不与市场挂钩，而是以合格经屋轮候者负担能力推算。至于政府出售给经济房屋购买者的价钱，比政府向发展商回购的经济房屋的价钱（是根据以前一直沿用的与成本挂钩的方式计算的）贵两倍，他辩称，政府出售经屋所有收入均用于社会和市民，不会出现“赚钱”情况。

房屋局解释，是以符合申请资格的2人家庭，其月收入是1.056万元，政府以30%作为供楼支出，来推算出可负担楼价，可负担之楼价约为68万元。由此，房屋局说明价格并无与市场挂钩。

安居乐业是每个人的希望﹐房屋问题成为每个澳门居民关心的问题。近年来，不论是社会团体还是学术机构的民意调查结果﹐都显示居民对于特区政府的房屋政策不满意。这也是近年引起社会矛盾的一个重要因素。去年11月，国务院总理温家宝视察澳门﹐并出席中国-葡语国家论坛部长级会议开幕式，其间，多次关心澳门居民的住房问题。他指出，特区政府应该努力保障和改善民生。澳门发展的成果，应当由广大澳门居民分享。要利用特区政府财力较为雄厚的有利条件，把公共开支更多向民生领域倾斜，要加快公共房屋建设。

不过，30年来一直实行的、而且有效，并得到居民支持的经济房屋制度，特区政府却在多个方面修改。除了改变定价的模式，还增加了对于经济房屋购买者的限制，同时，以前可获得政府减免各方面的税费也没有了。这些改变引起社会的争议，这可能是特区政府始料不及的。