美国房价是这样下跌的

陈思进

2010年8月24日，全美房地产经纪人协会发布报告，美国7月二手房的销售跌幅，按年率计为383万套，跌幅创纪录地高达27.2%，大大超出了经济学家预期的一倍，使美国房屋市场愁云惨淡，雪上加霜。

实际上，出现这一数据并不奇怪，因为美国7000万“婴儿潮”正步入退休行列，在这部分人中间，约1/3没有任何退休储蓄，在未来的退休岁月里，他们唯一能做的就是将独立洋房兑现，以维持现有的生活水准或勉强度日。

而根据人口普查局统计的数字，全美至少有1120万套房屋处于资不抵债的状态；另据美国商务部今年7月27日公布的数据，全美第二季度房屋空置高达1900万套，约占全美房屋的14.5%。

这部分空置房与“婴儿潮”套现的房产，再加上“负资产”的房屋一齐涌入房市，哪怕从现在起不再建造一套房子，也需要至少10年才能彻底地消化掉。

众所周知，在市场经济中，物价由供求关系决定。在不能借贷消费的年月，人们必须存够了钱才有购物能力。如今人人都可以从银行借贷，大家手中就都有了“明天的钱”，这时人们的购买力就已经和他们的实际收入相脱离了，商品价格被“明天的钱”推高，市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的、“明天的钱”去购买房子时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。

而只要稍加留意，就会发现房子的租金这些年来并没有随着房价的上升比例而上涨，只是随着收入的增加而增加。因为租房必须付现金，是不能用借贷支付的。

这里想说明的要点是，当一个人或少数人“用明天的钱圆今天的梦”似乎还可行，因为他们还尚能用“明天的钱”，买下今天价格的房子；但是，当多数人都使用了“明天的钱”，那么今天的房价也就不再是今天的房价，而变成了“明天的房价”。等于用“明天的钱”，买下了“明天的房价”（加上利息因素，甚至是“后天的房价”了）。万一“明天的钱”没有了（如泡沫破灭影响到实体经济，失业率上升），房市就将下跌。

20世纪70年代之前，美国房价在经济繁荣时上升，经济萧条和战争期间下跌，上下浮动有限，长期稳定地保持在家庭平均年收入的1.6倍～1.8倍之间，无泡沫可言。然而从20世纪70年代初开始，也就是在废除了布雷顿森林体系之后，美元和黄金脱钩，使信贷消费模式成为可能，也就使“用明天的钱圆今天的梦”开始流行，致使当年处于青壮年的“婴儿潮”成为美国购房市场的主力军，并由此推高了房价。

然而到了20世纪70年代末，由于通胀太甚，泡沫明显，政府只能通过升息（最高时达18%）来限制借贷。很显然，使用“明天的钱”成本太高了，于是泡沫应声破灭；这时经济又差了，到了20世纪80年代中期政府又开始降息，并用减税政策来助长人们的购房欲望。不断降息使得“明天的钱”又卷土重来，人们的抢购热潮让房价又开始上升，直到80年代末泡沫再次破灭，历史重演。

到了21世纪初，由于互联网泡沫破灭，美国经济再次陷入困境，格林斯潘只能用房市来拯救美国经济，连续11次降息再次抬高了房价。这一次由于全球经济一体化，美国充分享受着全球低廉的商品，因此无须担忧通胀，随即通过华尔街将次贷包装上市，使得大量的“明天的钱”进入房市，使房价一路上升。到次贷危机爆发的前夜，美国的房价与家庭年收入之比已高达6以上，到了高处不胜寒的地步，但那时人们都以为房价会这么一路“走”上去。

很不幸，市场这只调节的“手”是无情的……

自2006年次贷危机爆发以来，美国房市共跌去6万亿美元，预计需20年才能恢复到先前水平。由此可证，导致美国房屋市场噩梦的，是30多年前“用明天的钱圆今天的梦”所埋下的种子，今天只是结出了苦果而已。

其实，市场就如同狗一般，虽然有时会离开主人四处溜达，但总会回到主人身边。按照供求关系的经济法则，美国人承受房价的真正能力，是房价与家庭年收入之比不超过2。因此，全美平均房价有可能跌回至1998年，甚至1996年的水平。看来，“婴儿潮”一代想靠着房产的兑现而过上退休后悠哉游哉的好日子，已是黄粱一梦了。

（摘自《商界评论》）