房产税能降低高房价吗

王福重

（中央财经大学 政府管理学院，北京 100081）

房产税能降低高房价吗

王福重

（中央财经大学 政府管理学院，北京 100081）

本文论述了房产税酝酿征收的背景，分析了房产税对房地产市场及房价的影响，阐释了高房价产生的制度背景，分析了房产税征收的难点：法理上的障碍，公平和效率的冲突，现有税费的处理难题；探究了高房价的制度性因素：收入差距过大，“土地财政”对高房价的支撑，央企的不当行为；提出了抑制高房价的制度创新及具体措施：调整居民收入分配结构，进一步拓宽投资渠道，完善分税制财政体制，改革央企的税后利润分配制度，规范土地制度，增大政府的住房责任，加快公有住房的上市步伐。

房产税；高房价；土地财政；制度创新

一、房产税提出的背景

2007年7月左右美国次贷危机爆发，2008年9月15日，著名投行雷曼兄弟破产。美国、欧洲和日本的经济陷入困境，通货紧缩、失业率上升。其时，中国经济正经历过热和产能过剩的困扰，经济增速过快，通胀压力明显。因此，2008年，我们提出的宏观政策的主基调，是从紧，即实行适度从紧的财政政策和稳健的货币政策。很多专家认为，中国可以完全避免次贷危机的冲击，置身事外。

可是，事与愿违，在经济全球化的时代，任何一个国家不能不受到外部事件的影响，何况中国已经成长为世界最大的经济体之一。改革开放三十余年来，中国的经济总体上的超高速成长，得益于两种力量，一是国有部门的投资，包括企业和政府的投资，二是出口部门的拉动。一般的估计是，出口贡献了中国40%的增长份额。不仅如此，出口部门还间接带动了制造业，以及相关服务业的就业和成长。没有出口部门的繁荣，就没有中国经济的繁荣。

次贷危机最后酿成了席卷全球的金融危机，中国的主要出口地区，美国、欧盟、日本，特别是美国的消费者，都在增加储蓄，减少消费，因为原先靠借债买入的资产，在资产的泡沫破裂之后，高额的负债却依旧。所以，必须过一段节俭的日子，以便做平家庭的资产负债表。这样，中国的外部需求，急剧收缩。中国的出口部门最先受到了金融海啸的冲击，广东、浙江等沿海发达地区的大量民营中小企业，开始破产、倒闭，工人，主要是农民工失去工作岗位，据统计，到2009年春节，有2000万农民工被迫返乡。不但初级的制造部门，就是所谓的高科技行业也受到了波及，城市的就业压力凸显，包括外企在内的公司都在裁减员工，而新毕业的大学生就业空前困难。经济增速逐月下滑，趋势明显。

因此，中央迅速做了战略上的调整，2009年的政策基调由从紧，转而宽松，即实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。先后出台了两大举措：4万亿的财政刺激计划，9．6万亿的信贷投放计划，以保持经济中充分的流动性。财政刺激计划的资金，主要投向了基础设施，如铁路、公路、机场。跟量化宽松信贷相配合的，还有价格化的利率和存款准备金利率的调整，央行从此步入了降息通道。2008年9月6日开始，央行在10月9日、10月30日、11月27日、12月23日，四次降低存贷款利率；从9月15日开始，央行在10月8日、11月26日、12月22日，三次下调存款准备金率，从17．5%到15．5%。

以对GDP贡献论，房地产是第一大支柱产业。为了扭转GDP下滑，刺激房地产投资是最有效的手段。于是，鼓励购房的政策，先后出台，特别是首套房的首付比率降低到20%，利率在基准利率的基础上打7折。于是，在流动性充裕，实际利率不断下调的政策激励下，房地产需求终于在2009年春节前后开始井喷，房价节节攀升。2009年，一线城市（即房价最高，具有标杆意义的城市，一般认为包括北京、上海、广州、深圳以及杭州）的房价至少翻了一番，重新出现了买房难、买房贵的现象，引起全社会的关注。2009年12月，国务院常务会议要求，坚决遏制部分城市房价过快上涨的趋势。但其后，房价并没有回调，而是继续上涨。

2010年3月全国“两会”期间，人大代表和政协委员的提案和议案，一半以上与高房价有关。于是，国务院4月14日出台房地产调控的新政策，简称“国十条”①。其核心是收紧信贷，实行严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。对部分房价过快上涨的城市，购买第三套以上住房的，停止发放贷款（10月后，该规定扩展到所有城市）。

国务院的文件同时指出，要发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

“国十条”被称为有史以来最严厉的房地产调控政策，公众对房价下降充满期待。显然，政策的指向是投资或投机性需求，将住房需求逐步引导到合理消费需求的范围内，而不是当作投资或者投机炒作的对象。此后，5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入2010年深化财税体制改革重点内容之一。

应该说，市场对“国十条”的反应是迅速的，中国指数研究院的调查显示，2010年4月以来，北京、深圳、上海、杭州等城市的住宅交易量下滑达50%－80%；选择延迟购房或暂时观望的购房者超过60%，广州、天津等地甚至超过80%；且大多数购房者预期房价将下跌。

可是，好景不长。到7月份，以一线城市为代表，市场出现微妙的变化。成交量开始放大，房价不但同比，环比也开始上涨，到9月末，成交量更再现报复性反弹、飙升。

看起来，单是控制信贷，已经不足以控制房价，更不必说令其下跌。于是，本来就在传说中的房产税，开始启动。财政部和国家税务总局的负责人，9月29日发表谈话，表示将在部分城市进行房产税的试点，并择机扩大试点范围，直到在全国实施。市场也在传言，上海、深圳、重庆，都可能成为第一个试点的城市。房产税，被看作是降低房价最后的“杀手锏”，现在，终于要成为现实了？

可是，房产税，能否真的遏制房价，是值得怀疑的。

二、征收房产税的难度

税收是通过改变纳税人的行为，达到其目的的。房地产投资或者投机比例过大，是因为投资的回报率高，而且过去的经验也加强了这种预期。以投资或者投机为目的的纳税人，将会理性考虑以下几点：第一，房产税对房价的短期和长期影响，尤其是短期内的影响，这种影响的方向是清楚的，在其他条件相同的情况下，房价将呈现下跌的趋势，投资的风险加大了，投资和投机者的预期亦将发生改变，起码观望的情绪会弥漫。第二，在持有成本确定提高的情况下，无论是通过信贷资金，进行杠杆投资，还是自有资金，其成本－收益的对比，将发生实质性变化，成本上升，收益下降。如果投资的收益下降，部分资金将离开至少是暂时离开房地产领域，转投其他领域。第三，多套房的持有者，必然有一部分人，从观望转而出手，增加市场的供给量，这可以促进房价向理性均衡点的回归。只要这个趋势能出现，将带动更多的持有人跟进，形成链式反应，房价的下降就成为必然。严重的时候，还会造成房价的崩溃，美国次贷危机时就是这样的情况。

不过，房产税发挥作用是有严格条件的，比如税率必须足够高，货币政策不能太宽松，流动性不能持续过剩，不区分持有数量，一视同仁，以及房屋供给政策的稳定等，否则只能是杯水车薪。

房产税并非新税种，1986年国务院就通过了《房产税暂行条例》，对于拥有住房的单位和个人征收房产税，每年交一次。可是，鉴于当时城市的住房，几乎全属政府和部门所有，个人没有所有权，于是规定，对于“个人所有非营业用的房产”免税。现在进行试点，不过是取消这条优惠规定而已，不必重新立法，财税行政部门可以随时推出。但是，征收房产税必须要考虑若干制度和技术上的难题。

第一，法理上的障碍。房产税在性质上，属于财产税，是对私人财产的课征。原来的房产税条例规定，该税的计税依据是“房产原值一次减除10%至30%后的余值”，也就是说，房产税的基础是房子的市场价格（给予一定减除）。现在讨论中的房产税，将改为“评估征收”，即参考对象房屋周围的实际房价，给予一定比例优惠后征收。而房价，显然并不只是房产（地上建筑）的价格，还包括土地的价值，也即房产加上地产的价值。根据现行的法律，城市的土地是国家所有，居民购买房子，但是并没有购买土地，土地是通过交纳70年（也有少于70年）的土地出让金后取得的，买房者仅有土地使用权，构成居民财产的只有地上的房产，而不包括地产。可是，如果不包括地价，作为计税依据的价值，将会大大缩水，不论以何者为依据，能征到多少税是大有疑问的，而且越到70年的“大限”，这个问题就越严重。严格来说，只有地产的所有者才是该税的实际纳税人。可是，在城市土地国有的制度下，这是不可能的，因为很显然，税收是对私的侵犯，而国家绝不能对自己课税。尽管美国和许多国家或者地区也征收类似的税，但是它们的土地是私有的。如果中国出台该税，与现有的法律和制度相冲突，该如何解决，是必须认真考虑的。起码，土地出让金、土地使用税和房产税同时存在的矛盾，需要恰当处理。不取消土地出让金等，征收房产税，就存在重复课征的弊端。还有，不少人的房子是通过按揭贷款买的，在贷款还清之前，房子并不属于其所有，而属于银行，对贷款者征收房产税似乎也不合适。

第二，公平和效率的冲突。房产税有两种模式，一是不区分首套还是二套以至多套，一律征收；二是对于首套房免征，只对二套以上征。如果是第一种模式，对于低收入家庭，将是不小的负担。以0．5%的税率为例，北京、上海等高房价城市，一套普通的90平方米住房，总价大约为250万元，若以计税的评估价格为200万元计算，每年要交1万元，每月大约800元。如果实行第二种模式，则“上有政策，下有对策”的痼疾，将又要上演。拥有多套房子的人，总能想出把它变成第一套的手段，从技术和法律上，这并不难做到，如假离婚，就是可行的办法。从征税效率计，不该有一套、多套之分。况且，如果首套房不征，房子有大小之分，对于首套的面积，必须做出规定。诸如人均面积，实际居住人数等，都要顾及到。实际居住人口，要通过类似于人口普查才能厘清，可是人口普查的数据又不能用于征税的目的，这几乎是不可能搞清楚的难题。从现在的报道，基本可以确定，是按照第二种模式征。所以，征收房产税，公平和效率的矛盾就是大问题。

第三，既有税费的处理难题。现在房价中，已经包含了土地出让金、土地使用税、营业税、城市维护建设税（营业税的附加税）、教育费附加（营业税的附加征收）、土地增值税，以及数十项（各地名目不同）的政府规费，这些税费，虽然名义上由开发商承担，但是，在房价不断上涨条件下，实际上已完全转嫁给购房者。此外，购房者还要承担契税。有多位房地产业内人士表示，至少一半的卖房收入，流入了各个管理职能部门。在这些税费的透明性、合理性没有甄别、处理前，征收房产税，属于严重的重复征税，要征收房产税，首先需要清理已有的税费。这就涉及到部门利益，部门之间的冲突和调整，不是短期内可以解决的。

三、高房价的制度性因素

我们退一步，假定房产税出台，它是否能降低房价，也是值得怀疑的。首先，需要搞清楚，房价一直上涨，而且居高不下的原因，除了市场因素，还有什么。我们认为，有三个制度因素，是最核心的，甚至比市场因素更重要。

第一，收入差距过大。改革开放三十多年，我们采取的是“让一部分人先富起来，最终实现共同富裕”的路径，结果一部分人确实富起来了，而且富裕程度超过了普通人的想象。比如2009年全球最顶级的奢侈品市场萎缩了50%，而中国在富豪们的“努力”下，市场却逆势增加了50%。有人认为，胡润的“百富榜”以及《福布斯》的财富榜，也不能代表中国最富有的人。一方面是不露富的习惯使然，另一方面，也是更重要的是，部分富豪财富的积累手段有问题，不敢露富。以基尼系数衡量，中国居民收入分配的基尼系数高达0．45，经济学家王小鲁更认为，已经超过0．5②，接近两极分化的边缘。总之，中国确实存在一个数量很大的极端富裕的人群，与普通民众收入差距巨大。

在低利率、流动性泛滥的时代，货币最容易贬值，把钱存起来，实际购买力会一直下降。2010年10月，成都一位女士，把33年前存入的400元钱取出，最终仅得到800多元，实际收入严重缩水，由当年可以买一套房子变成了现在只能买一瓶茅台。所以，人们的共识是，必须进行投资，以获得财产的保值和增值。但目前最赚钱的行业，基本被垄断企业控制，投资渠道十分狭窄。有钱人的投资，只能拥挤在少数品种上。

一个是股市。股市确实能造就财富神话，如创业板，从2009年11月开盘到2010年11月的一年间，已经造就了400位亿万富翁。但是，股市风险巨大，投资者已经历过多次。最近的一次是从2007年10月的最高点6124点（沪市综合指数），一年之内就跌到了1644点，市值蒸发掉了20多万亿，几乎所有的投资者都被套牢。因此，入市不得不谨慎。

另一个是黄金。黄金价格在2003年之后，总的趋势一直在上扬，2010年10月的平均价格超过每盎司1330美元。但是，黄金可以有十年的牛市，也有、而且历史上不乏周期更长的熊市。黄金，除了很少的工艺用途，主要作为各国的储备之用。黄金是以美元计价的，美元升则黄金贬值，反之，也成立。而美元的变动是难以估计的。投资黄金，需要考虑的变量过多，而且是全球性的问题，非一般投资者能胜任。以现在的情形，因为美国经济已经正式摆脱衰退，美元不会一直贬值下去，即便美联储在11月初决定再次实行量化宽松信贷，购买6000亿美元的国债，也未必令美元过度贬值，这取决于有多大比例流入新兴市场等等。更重要的是，全球经济复苏态势已然形成，二次探底的可能性微乎其微，作为避险工具的黄金，其牛市大体已接近尾声，再投入，风险巨大。

买房，则完全是另一番景象。中国投资者至今没有经历过日本上世纪90年代后期，泡沫经济破裂后房价的雪崩，也没有上演过美国次贷危机后房价的大幅跳水。与日本十年不增长相反，中国经济一直在稳定增长，改革以来GDP平均涨幅在9%左右。同样，与美国购房者不同，中国居民的储蓄倾向一向名列世界前茅，全款买房者不在少数，根本不会有零首付（这正是美国次贷危机的制度基础）。所有买房的人，尤其是2009年5月之前买房的人，都觉得幸运，作为投资者他们获利十分丰厚，即便作为消费者，也获得了投资的“隐性”收益。这些都在心理上助长了买房者的“信心”。他们相信，或者说是坚信，房价某些时候的回调，不过是短暂的现象，甚至是买入的“低点”。买房不但保值，而且增值。房子，在目前，已经不是消费品，或者主要不是消费品，而是投资品，吸收着大量的流动性，并且粘滞在市场中。

第二，土地财政。1994年进行分税制财政管理体制改革，改革的初衷之一，就是提高全部收入中，中央财政收入的比重。所以，较大税种的大部分，以及较大的税，全部为中央收入，地方政府仅能获得小部分。比如增值税，是中国第一大税，其收入的75%属中央收入，25%是地方的收入；中央企业（即央企）所得税是中央财政的收入，全部的消费税和关税，以及海关代征的增值税和消费税，也是中央的收入，中央财政获得了全部财政收入的70%。地方收入主要是营业税、地方企业所得税、个人所得税，以及其他零星的小税收入。

尽管收入不多，甚至入不敷出，但是地方承担的事权，却并没有减少，加之政府职能改革不到位，地方政府还承担着本来由中央或者企业承担的诸多事务。地方政府面临着事权、财权、财力之间严重不对称的窘境。

时至今日，上级考核地方政府业绩的第一条，还是经济增长，特别是GDP的规模和速度。地方政府必须既要保证GDP的增长，又要保证自己有足够的财力，以应付日益复杂的社会事务。换句话说，地方政府要做“无米之炊”，既要产值，又无收入。而房地产似乎正是解决这个矛盾的最好手段。盖房子需要土地，而地方政府则是土地的唯一实际的“卖主”，卖地的收入，即土地出让金，正好可以补充地方财政收入。

开发商出售房子，要缴纳前述的营业税、土地增值税等税收和多项费用，这些都是地方财政的收入。更重要的是，房价又是GDP的一部分，GDP是个地域概念，只要生产发生在这个地方，就计入这个地方的产值，卖房子的收入全部是地方的GDP。房价越高，需求越大，而这个引致需求的结果是地价越高，因此，地方获得的出让金就越多，GDP也就越多。地方政府通过支持房地产业，既可以收获GDP，又可以获得属于自己的，可以自由支配的资金，何乐而不为？北京市2009年的GDP，70%是房地产业创造的，浙江省，2010年上半年的GDP，66%是房地产创造的，可以说，没有房地产，就没有高的GDP。最近几年，中国城市的面貌和功能有了很大的改进，可是，如果没有土地出让金和围绕房地产的收费，城市的基础设施，不可能这么迅速改观。另外，房地产业，上游联系着钢铁、建材，下游连结家电以及其他日用消费品行业，其产业带动和就业带动作用非其他产业可比。所以，我们看到，当2008年年末，2009年年初，房地产市场低迷之际，地方政府贯彻刺激房地产政策的态度何其积极。而今年以来最严厉的调控下，部分地方政府态度却十分暧昧。现在，多数城市的地方政府，已经离不开土地出让金的支持了，这是“土地财政”对高房价的支撑效果。

第三，央企（中央企业）的不当行为。1994年分税制改革的配套措施之一，是中央企业的税（此处指企业所得税，下同）后利润，“暂缓”上交中央财政，留在企业内部，作为发展资金。这是因为当时央企的经营十分困难，正在进行“三年脱困”的“艰苦努力”，不上交利润，就是脱困的措施之一。确实，由于体制和机制转换不及时，加之国际环境的变化，东亚金融危机的冲击等，央企与正充满生机的民企相比，可谓“冰火两重天”，以至于有人称这种状况为“民进国退”，当然从建立市场机制的角度，这种趋势是完全正常的。

可是，1990年代中期之后，依靠政策优惠，经过调整和修炼内功，央企的状况有了根本的改变，2009年，有24家央企进入世界财富五百强。这些央企不断强化自己的垄断地位，包括排斥民企，被称为“国进民退”，每年能获得几千、上万亿元的税后利润。如2009年中央企业实现利润9445．4亿元，2010年前8个月实现利润7000多亿元，全年超过1万亿已成定局。

不但如此，央企继续受到政策的特殊关照，金融危机后，2009年，4万亿（1．8万亿由中央财政支出）的刺激计划资金，9．6万亿的银行信贷资金，大部分都落入了央企。

国企，特别是央企存在的目的，本不是单纯的盈利，而是提供公共物品，如果有盈利，这些利润将通过财政返还社会，用于社会保障，实现社会公平和正义。但是，遗憾的是，在央企的日子好过之后，直到2008年，央企的税后利润“暂缓上交”，而实际上完全没有上交过中央财政。这一“暂”，就暂了14年。而即使是在2008年之后，开始重新上交中央财政，也交得很少，按照规定，资源型特征的央企上缴10%的利润，非资源型为5%。全部央企每年上交只有区区200亿元。而多数国家的国企上缴利润一般为盈利的1／3至2／3，有的甚至达到80%至90%。③

央企的庞大利润，留在企业内部，除了为自己职工发放高额福利外，也需要投资。央企面临的情况和富裕起来的个人是一样的。因为已经由自己垄断，也因为产能已经过剩，所以它们不可能继续投资自己的本行，最后，房地产也成了它们庞大资金的最佳出路。今年“两会”结束后的第二天，北京市共出售六块地，产生了三个“地王”（支付地价创新高者），得主分别是中国烟草总公司、中国兵器装备集团公司和中国远洋地产公司，全是著名的央企！一时激起社会各界议论纷纷，国资委3月16日紧急决定，不以房地产为主业的78家央企，逐步退出房地产领域，而其他16家以房地产为主业的央企继续留在其中。中央也正是在此种情况下，出台“国十条”的。这从另一个侧面证明，央企已经成为高地价和高房价的推手之一。

与民营开发商和地方国企开发商不同，央企具有最强大的经济实力，更可以在全国范围内拿地，做“地王”，几乎不受约束，而且地方政府还欢迎实力强大的央企来自己的地盘搞开发，活跃当地的房地产市场。可以说，央企在高房价中，起到了某种程度的先导作用。

虽然国资委决定78家不以房地产为主业的央企逐步退出市场，但是，到2010年底，没有任何一家真正退出，即使名义退出了，其子公司、孙公司，合资公司，还是可以继续滞留，是否真的退出，难以确认，基本上这个规定成了具文。另外，保留的这16家，是实力最强大的16家，就规模而言，那78家存在与否，对整个央企的房地产市场份额，并无大的影响。如果不从制度上改变上述状况，而仅仅抑制投资和投机需求，恐怕只能收到短期的、治标的效果，而不能从根本上消除房价上涨的根基。这也就可以理解，为什么在史无前例的房地产调控政策下，在群情汹涌下，房价依然坚挺。

四、房产税能否降低房价

普通商品的价格，由供求决定，一般规律是，价格越高，买者越少，因为人们购买商品的目的是消费，而非再次出售。但是，房子不单是普通商品，它还是投资品，人们购买投资品的目的，是出售获利，也就是投机。价格高低，并没有一般意义上的标准，而是取决于人们的预期：不管现价如何，只要认为还将上涨，就应该继续买进。而预期的主要依据，是过去的经验。房价上涨的预期已经形成，短期内难以改变。

人们经常认为房地产市场有泡沫，迟早要破裂。资产泡沫的严格定义是，资产的价格超过了实体经济能够支撑、解释的价格④。中国的房地产价格，有多少是盲目炒作导致的泡沫，有多少是因为流动性过剩、制度性实质因素导致的实在价格，哪个的比例更大，是仁者见仁、智者见智的。多数人认为，泡沫的成分并不大，房价高具有某种顽固性。

房产税，会增加投资者、持有者的成本，但是，一方面，房产税的税率不可能太高，相当多的购房者根本不在乎，既然已经承担了很多税费，再增加一个税负很低的房产税，也不是多大负担；另一方面，只要预期的价格上涨可以抵消房产税带来的成本增加，持有者就可以将房产税转嫁给后来的购买者和租房者承受。

如果大家都交纳房产税，经过一段时间之后，它就内化为成本的一部分，时间长了，人们就会调整自己的心理和行为，税收的效果将被淡化和消散。不少国家都征收房产税，而且税率还不低，高于目前流传的中国该税的水平，可是，房价该涨还是上涨⑤。

据《中国证券报》10月11日报道，上海市房地产管理部门的负责人，在回应记者关于房产税的问题时表示，上海的房产税不是为了降低房价。这个说法，也许令部分人灰心，但也不是没有道理的。

除了预期，在短期，影响房价的因素是需求。以一线城市来说，在这些地方购房的，不但有本地的居民，还有外地居民，甚至外国人士，这是一个庞大的人群。很难判断，一个新建住宅小区，将被哪些人买走。在技术上，比如各地方之间购房者的数据不能、也许不愿联网，银行间的数据不能、不愿互联互通，很难判断一个人实际拥有几套房，部分城市的“限购令”（每户只能再新购一套房），以及非户籍人士如果不能提供纳税证明等就不能在本地购房的规定，这些做法的效果如何，是有待观察的。个人所得税也已经实行了二十多年了，可是，结果并不理想，很多办法都采取过，如超过12万年收入者必须主动申报，等等，可是，几乎没有实际效用，征收房产税的困难如出一辙。

在长期，决定房价的是供给。很简单，房子多了，物品的稀缺性没有了，房价就会回落。但是，一个城市是有边界的，比如北京，五环以内才是市区。在这个固定的区域内，要有政府机关、事业单位、各类学校、公共设施、商业设施等等，能盖房子的面积有限，而配套良好、环境优秀的区域就更有限。所以，相对的稀缺，高价楼盘会始终存在。

为了让低收入者“居者有其屋”，各地建了不少经济适用房、“两限房”等。但是，甄别一个人是否具备购买这些优惠住房的资格，比如收入等，是非常困难的。因为经济适用房的购买价格和市场价格，可能有几十万的差距，又允许在持有五年之后上市出售，中间形成一个巨大的寻租空间，难以避免其中的造假。这就引起种种弊端，经济适用房的申购中的不规范之处难以避免。比如2010年北京市东城区，有几十位经适房申请者，收入和资产两项居然填报的数字都是零。按照规定，他们是可以购买经济适用房的。但是，零收入、零资产者，显然没有能力购买。

而即便如此，到目前，全国还没有一个城市完成过保障房建设年度任务，今年全国的保障性住房开工不到70%，部分城市甚至没有完成10%（如兰州市）。这是值得反思的。地方政府建保障性住房缺乏动力，主要是与商品房相比，无利可图，起码不能获得土地出让金。从长期的供给因素考察，房产税也是无益于增加供给进而降低房价的。

需要注意的是，房产税，不是中央税而是地方税，我们宁可把房产税，理解成一个增加地方收入的新手段。这是既符合国际惯例，也符合地方政府愿望的。

房价的上涨趋势，不是短期内能改变的，房产税，也不过是一个短期的冲击而已。

五、降低高房价与制度创新

高房价，产生了严重的外部性，抑制了城市居民的消费，妨碍了经济结构的调整，以及未来中国经济的长远发展，到了必须解决的时候，而已有的政府效果不明显，需要从制度创新的角度，采取进一步的带有根本性的措施。

第一，居民收入分配结构的调整。党的十七届五中全会已经明确要求，进行收入分配的改革。总的要求是增加劳动性收入的比重，提高居民收入在初次分配中的比例，增加财政的社会保障支出。中国的GDP已经位居世界第二，经济增长的主要拉动力量，到了从外需转到内需，尤其是居民消费的时候。这样做，不但可以为中国经济的长远发展建立更为坚实的基础，同时也可以为降低高房价创造条件。通俗地说，高房价是被有钱人买走的，而且有钱人太多，而买不起房子的，是那些低收入者，而且数量也太多，高房价是收入差距过大的最明显标志。如果收入分配更公平、合理，部分居民的过高收入，特别是其中的财产性收入增速能被进一步降低，投资性和投机性的房地产需求，就将被有效遏制。如结构性减税，降低企业总体税负、提高个人所得税的起征点、对资本市场的收益的征税（资本利得税），应该被提到日程上来了。不要忘了，改革的最终目的，是全民共享发展成果，共同富裕。

第二，进一步拓宽投资渠道。2008年《反垄断法》正式实施，但是，效果很不理想，借着金融危机和政策刺激计划的实施，本来已经受到部分遏制的垄断力量，出现了“正当”地卷土重来的趋势。比如据新浪网11月6日的报道，中国商业联合会石油流通委员会的调查数据显示，南方省份已有2000多家民营加油站因缺油而停业，广东、江苏、浙江等省数量均高达几百家。当投资机会被垄断起来的时候，过多的流动性只能在房地产等几个狭窄的领域集中。因此，按照《反垄断法》和今年国务院通过的民间投资“新三十六条”的精神，放开投资渠道，特别是开放吸收流动性强的金融、电信、石油、石化、电力、军工等部门，允许民间资本进入这些有较大回报的领域，就一定能从房地产中分流出大量的流动性，因此，反垄断对高房价将有釜底抽薪之效。

第三，完善分税制财政体制。现行财政体制已经实行16年，这中间，中国经济结构，包括地区结构和人员的流动，发生了巨大的变化，地方政府的职能和财力不对称的状况日益恶化，2008年以来各地先后发行地方债，目前地方的负债总额接近8万亿就是证明。地方发债，其实已经有突破法律规定的嫌疑，因为现有法律规定地方不得发债筹资。所以，增加财政总收入中，地方收入的比重，势在必行。具体的做法是调整主要税种的分配比例，让各地方拥有其执行政府职能相当的财权和财力，是经济社会发展的必然要求。同时，有了足够的财力保证，加上考核地方政绩的指标的变化，地方政府无论是经济增长，还是地方收入，就逐渐与房地产脱离。土地财政，就变得没有必要，进而可以动摇房价高的部分基础。

第四，央企的税后利润分配制度改革。央企的税后利润，应该全部上交，由中央财政统一安排。还要规范尚在市场的16家以房地产为主业的央企的投资行为，央企应该主要提供公共物品，避免与民争利，这16家央企，也应该提供保障性住房，特别是不能做“地王”。2010年11月，有关部门已经建议将央企的税后利润上交比例提高，这当然是一个好的开始。

第五，规范土地制度。首先是现在国有土地的招拍挂制度，实际上是高地价，进而是高房价的因素之一。北京市最近已经有所改进，从原来的价高者得，到现在的按照综合因素评估，包括提供保障性住房的面积比例，不见得由出价最高者得，就是有益的尝试。城市土地本来是国家的，不该出售获利。其次是严格执行土地供应计划，过去，大部分地方都没有完成年度建筑用地供应计划，人为造成土地紧张。再次是，加强土地违法行为的检查和处罚力度，过去执法不够严格，助长了土地市场的不规范行为。⑥

第六，增大政府的住房责任。住房并非完全的私人事务，它关乎公平，是政府的责任，特别是对低收入者。国内外经验都证明这一点，如香港地区的公屋制度，新加坡的组屋制度等为普通人群提供了廉价可靠的住房。居者不一定要有其屋，减少经济适用房、两限房，将有限的资金主要用于廉租房和公租房的建设上，廉租房不但出租给最低收入者，低收入者也可享受，作为过渡。这样既能满足普通人的住房要求，又可以避免寻租。今后考核地方政府业绩的首要一条，不应再是GDP，而是民生，包括住房等保障性指标。

第七，加快公有住房的上市步伐。机关事业单位的福利房数量巨大，占部分城市全部房产存量的70%以上（如北京市），又难以正常交易，如能上市，将极大增加市场供给量；小产权房的合法化也应认真考虑，全国有60亿平方米的小产权房，按照人均30平方米，可以供2亿人居住。农村的土地本归农村集体所有，在自己的土地上盖房，产权理应得到保护。

总之，单独依靠房产税降低房价是不可靠的，进行制度改进和创新，才可以收到长期的降低房价的功效。

注释

①国务院：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，2010年4月14日。

②王小鲁：《灰色收入与国民收入分配》，《比较》总第31辑，2007年7月。

③叶檀：《房产税流传版本不会对房地产市场产生较大冲击》，《每日经济新闻》2010年6月11日。

④王福重：《患不均的时代》，《中国报道》2010年第5期。

⑤Steven C Bourasse，Donald Haurin，Jessica L Haurin，Martin Hoesli．“House Price Changes and Idiosyncratic Risk：The Impact of Property Characteristics．”Real EstateEconomics37．6（2009）．

⑥严金海：《中国的房价与地价：理论、实证和政策分析》，《数量经济技术经济研究》2006年第1期。

责任编辑张静

2010-10-12