不动产登记错误赔偿责任的几个问题探讨

陈丽洪

（黎明职业大学，福建 泉州 362000）

不动产登记错误赔偿责任的几个问题探讨

陈丽洪

（黎明职业大学，福建 泉州 362000）

《物权法》首次以民事基本法的形式确立了不动产登记错误下登记机关的赔偿责任，但由于过于简化，学术界与司法界对其有多种片面的解释。针对《物权法》关于不动产登记错误登记机关的赔偿责任的相关规定，结合法理，阐析了不动产登记错误的赔偿范围、登记机构承担赔偿责任后的追偿权实现、嘱托登记错误下不动产登记机构负赔偿责任的不妥之处,以期不动产登记错误赔偿责任的相关规定能够在公平、善良、诚信的框架下得以实施。

不动产登记；登记错误；赔偿范围；追偿权；嘱托登记

《物权法》的出台，对不动产登记错误问题的处理进行了基本规制，结束了长久以来登记机关只享收费不承担责任的不公平现状。但由于《物权法》的条文设计过于简化和粗疏，致使学术界和司法界对不动产登记错误问题的一些规定仍然存在断章取义的解释。鉴于此，笔者曾就不动产登记错误赔偿责任的性质撰文进行解析，本文进一步就不动产登记错误赔偿责任的其它几个问题展开论述，以梳理《物权法》关于不动产登记错误赔偿责任的条款规定，供同行商榷。

一、不动产登记错误的赔偿范围

由于不动产登记的推定力和公信力，不动产登记错误会给当事人造成巨大损害。《物权法》作为民事基本法，对于登记错误责任问题在第21条作了原则性规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”由于《物权法》第21条确立的归责原则是结果责任原则，不管不动产登记错误的原因是由登记机关过错，或由利害关系人的故意或过失造成，不动产登记机构均要对权利人承担损失。《物权法》如此规定，是考虑登记错误的受害人处于相对弱势的地位，是为了对受害人提供更加充分的保护。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。

这种因登记错误造成损失应当是受害人的实际损害而非直接损害。依照《物权法》和民法关于法律责任的通说，登记机关承担的赔偿责任主要有三项：（1）主权利的损害赔偿（恢复原状或折价赔偿）；（2）利息；（3）当事人或利害关系人主张权利的费用，如诉讼费用等。虽然有些学者主张，在司法实践中，对于任何一种赔偿，在最后计算赔偿额时，都会自动的加算利息，因此并无单列利息作为赔偿内容的必要。笔者认为实则不然，因为国家赔偿中，对于财产的损失赔偿以直接损失为限，没有利息的加算，何况《物权法》第21条这种赔偿责任以直接损失为依据还是以间接损失为依据，赔偿额是否都是贯彻补偿性原则，仍然存在异议。因此，笔者以为，既然《物权法》的这种赔偿责任的赔偿额是以实际损失为计算依据，应包括利息，有必要在此单列。

由于主权利涉及不动产价值近几年来浮动较大，赔偿计算的时点应依何时之情形来确定赔偿数额差别很大。依照民法通则的相关精神，例如合同法违约责任间接损失赔偿额以不能超过订立合同时可预见到的损失额为限。台湾土地法第68条规定：“因登记错误遗漏或虚伪致受损害者，由该地政机关负损害赔偿责任……前次损害赔偿，不得超过受损害时之价值。”也就是说，赔偿数额应以受损害时的价值来判定。具体而言，如果登记机关的登记错误使当事人负担了本不应属于他的义务，则该当事人受损害之时就是登记错误之时。如果登记机关登记错误，使该不动产物权的名义权利人和真正权利人不一致，则在名义权利人将该不动产物权转让给善意第三人，善意第三人依善意取得制度取得该不动产物权之时即为真正权利人受损害之时。

二、登记机构的追偿权利

（一）《物权法》第21条框架下的追偿权

虽然不动产登记错误的赔偿责任是结果责任原则，但分清相关当事人的过错与否及过错大小在不动产登记机关的事后追偿机制也是有意义的。《物权法》第21条规定：登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。这种追偿机制至少有以下几种渠道：向提供虚假材料欺骗登记机构造成登记错误的当事人追偿；向故意以及疏忽大意等过错未尽谨慎审查职责的登记机构工作人员追偿；提供错误材料的中介机构追偿（如测绘机构提供了错误的测绘报告导致面积登记错误）。当然，登记机构追偿权的范围究竟有多大，应当根据对于造成损害有过错的各方各自的过错大小和原因为比例来追偿。

登记机构登记错误常见原因有：一是登记申请人弄虚作假，登记机构没有尽到审查职责；二是登记机构工作人员与登记机构相互勾结；三是登记机构工作人员严重失职；四是登记申请人弄虚作假，登记机构尽到审查职责，但防不胜防。不同原因均造成真正权利人权利侵害，由于《物权法》第21条规定登记机构的责任不是补充责任而是单独责任，即真正权利人都可以直接要求登记机构承担责任，所以登记机构存在事后追偿权。登记机构这种追偿权利源于连带责任理论（例上述的第一、二原因），不真正连带责任理论（例上述的第四原因）和国家赔偿法的国家追偿权。

所谓连带责任，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果的，构成共同侵权，应当按照《民法通则》第130条规定承担连带责任，承担全部赔偿责任。共同加害人作为一个整体对损害共同承担责任，共同加害人中的任何一人对全部损害承担责任后，他有权向其他未承担责任的共同加害人追偿，请求偿付其应当承担的赔偿份额。

史尚宽先生指出：“不真正连带债务谓数债务人基于不同之发生原因，对于债权人负以同一之给付为标的之数个债务，依一债务人之完全履行，他债务因目的之达到而消灭之法律关系。属于广义的请求权并存之一种。”[1]通俗地说，所谓不真正连带责任债务：是指多数债务人就基于不同发生原因而偶然发生的同一内容的给付，各负全部履行之义务，并因债务人之一的履行而使全体债务人的债务均归于消灭的债务。不真正连带关系中，存在终局责任人，如果非终局责任人承担了赔偿责任，则有权向终局责任人进行求偿。

对于不动产登记机构工作人员的故意或重大过失者，则依《国家赔偿法》规定：赔偿义务机关赔偿损失后，依据行政法中的内部行政管理关系，可以向其追偿。显然连带责任和不真正连带责任下的追偿权是民事赔偿关系，而国家赔偿法中的追偿权是公权力的范畴，二者不能等同。所以在依据国家赔偿法向其内部工作人员追偿数额的确定上，不仅仅是根据赔偿义务机关赔偿受害人的数额，还要考虑工作人员究竟犯下了多大过错以及工作人员的赔付能力。

（二）善意取得制度框架下的追偿权

1.善意取得制度与登记公信力关系

关于善意取得和公信原则的关系，很多学者作过论述，大致有以下两种观点：一是认为既然《物权法》确立了公信原则，就没有善意取得制度适用的余地；二是认为由于善意取得制度的适用以当事人的主观善意为要件，难以把握，而公信原则则建立了客观的善意标准，更适于操作。因此二者在构建保护第三人的规则体系时，应以公信原则为主，同时以善意取得制度为补充和例外。[2]笔者认为割裂公示公信原则与善意取得制度的内在联系，或者将二者视为相互协力，谁主谁辅的关系都是不妥的。笔者认为：公信原则是善意取得制度的理论基础，善意取得制度是运用公信原则保护信赖利益的具体法律形式。我国《物权法》第16条确立了不动产公信原则，《物权法》第106条确立了动产、不动产善意取得制度。“这实际上确立了从登记中所产生的公信力要受到《物权法》的善意取得制度的保护的原则。”换句话说，“我国《物权法》第106条规定了善意取得，这可以认为我国《物权法》赋予了登记的公信力。”[3]

2．善意取得制度下追偿权

根据《物权法》第106条和民法的相关理论，不动产善意取得制度的构成要件：一是无处分权人将不动产转让给受让人。无处分权人最典型的表现，就是不动产登记事项中权利主体错误下的名义权利人；二是受让人受让该不动产时是善意的；三是以合理的价格转让；四是转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记给受让人。《物权法》第106条同时规定，受让人依照前款规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。原所有权人的这种请求赔偿损失，是基于无处分权人过错下的侵权责任，或基于无处分权人无过错下的不当得利。但如果真正权利人依据“不动产登记”的专门规范中保护措施实施救济，即直接依据《物权法》第21条向不动产登记机关请求错误赔偿责任，这就出现不动产登记机构代人受过情形。虽然《物权法》没有明确善意取得制度下的不动产登记机构的追偿权，但根据民法的同质补偿原则，只要受害人的实际损失从不动产登记机构得到足额补偿，则受害人与责任人的债的关系就归于消灭，而理所当然地不动产登记机构取得了代受害人位置向无处分权人求偿的权利，从而真正体现民法上公平原则。

三、嘱托登记错误下不动产登记机构负赔偿责任不妥当

（一）嘱托登记的涵义及错误的赔偿责任承担

登记的启动形式依各国立法例大体有三种形式：申请登记、嘱托登记和径为登记。其中申请登记为登记的主要启动形式，嘱托登记为申请登记的特别形式，而径为登记仅在特定情况下才会出现。嘱托登记往往是国家公权力机关为了达到维护公共利益（如土地征收）、维持私人合法权益（如法院实施查封等措施）等公共职责的目的，要求登记机关通过登记行为予以协助，从而引发登记启动机制的一种登记形式。

在嘱托情形下，嘱托文书如法院判决、行政机关的决定、查封令等都是国家公权力行为的表现，登记机关据此而登记行为时，不能自由审查来表达自己的意思，而且即使明知登记错误也不能停止登记，其行为无异于官方嘱托的落实措施。例如，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第3条规定：“国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。”

根据《物权法》第21条规定，嘱托登记错误给当事人造成损害的，也应由不动产登记机构首先承担赔偿责任。法律的这种规定，有学者认为尽管过错不在登记机关，但仍应理解为登记机关的过错，以便救济受害人的损害。法律如此规制，是出于对弱者的保护能使其得到及时救济。[4]而登记机关与嘱托机关之间的责任承担完全依国家机器系统内部进行协调。这实际上有很大的不合理性，理由如下。

（二）嘱托登记错误下不动产登记机构负赔偿责任不妥当的理由

首先，由登记机关承担赔偿责任并不见得体现对弱者的更有力保护，因为显然在嘱托登记错误下，受害人损失的赔偿救济有两条途径：一是向作出错误的嘱托文书法院或行政机关请求赔偿；二是向作出登记错误的不动产登记机关请求赔偿。而这两种救济方式都是以国库为后盾，没有哪一个比另一个更优势。

其次，对受害人的保护更及时上恰恰相反。因为在嘱托登记下，即使受害人主张登记错误，也应向发出嘱托文书的机关请求确认，而不是向不动产登记机关请求确认，不动产登记机关没有审查权，只是一个协助执行的机关而已。所以受害人依诉讼确认法院作出的判决错误或依行政法确认行政机关作出的决定错误时，随即可以依国家赔偿法启动国家赔偿程序，而如果依《物权法》第21条规定，则在不折不扣地按照上述程序确认嘱托文书错误后，请求不动产登记机关予以协助执行：表现为更正登记或撤销登记而已，绕道了一圈才能最后实现获赔。

第三，对受害人损失的赔偿机制存在矛盾。因为嘱托情形下，法院作出的判决、行政机关的决定，及封查令等都是国家公权力的行为，如果这些公权力行为发生错误，给相对人造成损害，应依照《国家赔偿法》承担国家赔偿责任，获得的是慰抚性赔偿金。而依不动产登记机关对登记错误的赔偿责任方式救济，显然在赔偿额上是依民事赔偿法予以足额补偿。所以很明显地，对受害人而言二者的赔偿范围和标准上是矛盾，同样也会导致不动产登记机关在行使向嘱托机关追偿时会发生矛盾，很难平衡。

第四，尽管《物权法》第21条规定的不动产登记机关对登记错误的赔偿责任归责是结果责任，但毕竟是以不动产登记机关审查职责履行为前提（《物权法》第12条）。即使不动产登记机关已尽到谨慎审查，但防不胜防，出现错误，至少也说明不动产登记机关尽履行审查职责，只是客观上未能如实登记，而在嘱托登记中，登记机关不负担任何审查义务，对嘱托人的嘱托行为也无监督义务，故由登记机关替代嘱托人受过而承担责任，实在于法无据，有失公允。

综上，既然嘱托登记下不动产登记机关登记错误致权利人受损，依《物权法》第21条规定救济，并没有在力度上得到更充分保护，在效率上也未获得更及时保护。为了避免矛盾，还是依照《国家赔偿法》予以救济，而且从法理上讲，其也确实具备《国家赔偿法》的构成要件。

四、结语

法律的意义不仅在于它的表征性，更在于它的实践性。对于《物权法》中不动产登记错误赔偿责任相关规定的条款，不仅要从条款本身的含义进行解释，更需要与其它法律条文联系起来，结合法理精神，多角度、系统加以剖析，确定条款本身订立时的原则与初衷。唯以如此，《物权法》的相关规定才能在公平、善良、诚信的框架下得以实施。

[1]史尚宽．债法总论 [M]．北京：中国政法大学出版社，2001：672.

[2]王文军，雷蜜．善意取得与公信原则 [J]．河南社会科学，2004（4）：32-33.

[3]王利明，尹飞，程啸．中国物权法教程 [M]．北京：人民法院出版社，2007：96.

[4]王崇敏．我国不动产登记制度若干问题探讨 [J]．中国法学，2003，（2）：57.

注释：

Compensation Liability for Registration Error of Real Estate

CHEN Li-hong
(Liming Vocational University,Quan zhou 362000,China)

Forthe firsttime,the"Property Law"identifies the responsibility on compensatingfor themis-registration of real estate in a form of civil fundamental law.However,the oversimplification of the regulations has yielded various biased interpretations from both academic circles and judicial circles.Based on the relevant principles of" Real RightLaw"andregistration organization's responsibilitiesfor registration errorofrealestate,this paperanalyses the extent of compensation,the right of indemnity,and also points out the improper implementation made by the real-estate registration organization under the circumstance of mis-registered request.Hopefully,the related provisions of compensating for mis-registration of real estate will be implemented effectively in accordance with the credo of fairness,kindness and credit.

registration of real estate;mis-registration;the scale of compensation;right of indemnity;the registration of request

D923.2

A

1674-7356（2011）04-0064-05

2011-04-21

陈丽洪（1975-），女，福建莆田人。黎明职业大学思政部副教授。