房屋裂缝问题的处理办法研究

旷开萃

（重庆市黔江区城乡建设委员会重庆409000）

房屋裂缝问题的处理办法研究

旷开萃

（重庆市黔江区城乡建设委员会重庆409000）

针对当前经常出现的由房屋裂缝问题引发的矛盾纠纷，首先分析住户投诉的主要问题、矛盾的主要情况和处理的主要困难，并以法律法规、规范标准和协议文件为基础重点研究处理问题的基本依据和关键要求，再从技术、管理和法律等角度提出解决处理房屋裂缝问题的程序与方法，最后进行了案例研究。

房屋裂缝；矛盾纠纷；处理依据；解决程序与方法

重庆是西部大开发的重要城市，直辖以来城市建设日新月异，房地产开发市场持续繁荣。近几年，房地产领域的投诉、矛盾、纠纷也日益增多，其中有关房屋的质量缺陷及安全隐患方面的投诉和矛盾更是其中的焦点内容，而房屋墙体、梁柱或楼板出现开裂则是焦点中的焦点。本文针对房屋裂缝问题及其引发的矛盾进行专门的研究，分析处理协调有关投诉及矛盾的困难，寻找处理房屋裂缝有关问题的基本依据，提出解决问题的基本程序和方法，最后进行案例研究。这种处理方法对其他投诉或问题的解决也有一定的参考意义。

1 房屋裂缝问题的处理困难

1.1 房屋裂缝投诉的主要问题

众所周知，房屋、住宅的很多部位，包括墙体、梁柱、楼板、屋面，都有可能出现一些裂缝，而产生裂缝的原因也比较多，既有勘察设计不到位的原因，也可能是施工工艺不规范的原因；既有温差变化、材料伸缩导致的裂缝，也可能是基础不均匀沉降产生的开裂；既有可能是荷载或外部力量作用的结果，也可能是因为装修或使用的不科学形成的裂缝。作为购房业主或开发项目周边的住户，在入住后或周边项目施工时房屋出现了裂缝，他们首先就会找到开发商，向开发企业讨说法、要赔偿。住户提出的问题或要求主要有以下几个方面：一是对裂缝进行修复；二是对房屋的安全性进行鉴定；三是搬迁，要求提供住宿或过渡费用；四是补偿各种损失；五是退房、换房，周边住户就是要求拆除并重建房屋，或换房。其中，住户提得最多的要求就是第四条和第五条。

1.2 矛盾纠纷的主要情况

由于房屋裂缝产生的复杂性和出现的相对滞后性，也由于房屋裂缝问题在质量缺陷中的普遍存在性及房屋裂缝与房屋安全关系的巨大差异性，更由于处理相关问题目前没有统一的标准和程序，使得房屋裂缝引起的矛盾纠纷就相对多，处理起来也相对棘手。当然，由于近些年房地产开发市场的繁荣，出现一些有关房屋裂缝的问题和矛盾也是正常的。更重要的是，由于企业的重视程度不够、住户的法律意识不强、问题的责任划分不清、双方的沟通渠道不畅、办事的程序不明、情绪的控制不够使得这样的矛盾纠纷进一步扩大，个别地方此类矛盾问题出现愈演愈烈的态势。针对出现的房屋裂缝问题，有一些开发企业不愿意积极地对住户提出的诉求进行回应和处理，甚至觉得与他们无关，比如周边房屋开裂，他们会说是既有房屋基础不牢所致；比如新入住的业主，他们可以说是业主的不规范装修行为所致。当住户去找开发商协商解决此事时，由于开发企业没有有效、及时的答复，甚至采取躲避、拖延的办法，或者态度很恶劣；另一方面，也有一些住户以房屋裂缝问题为借口提出无理的要求，甚至到开发企业去大吵大闹、到工地阻工，乃至出现集访等情况。这些情况是矛盾纠纷不断恶化、难以解决的主要原因。

1.3 协调管理的主要困难

前面我们简单分析了矛盾纠纷的基本情况，这里主要从政府部门管理的角度，分析在处理解决因房屋裂缝问题引起的矛盾纠纷时所面临的主要困难。总体来说，三个方面：一是对部分住户的协调比较困难。多数住户针对房屋裂缝问题还是能够比较理性地去对待，能够依法依规依合同提出诉求，但是也有少数极个别的住户人员具有借题发挥、聚众滋事、敲诈勒索的不良企图，煽动群众闹事，不听政府有关主管部门的解答、协调和处理，甚至认为政府在为开发商说话。二是对一些开发企业的管理比较困难。地方要发展，需要开发商的投资和建设；但是有一些开发企业应对住户的投诉很不主动、也不积极，想用拖延、不理睬的态度来解决问题，甚至把问题的包袱、集访的住户甩给政府；政府的协调、处理乃至处罚工作实施起来比较困难。三是政府有关部门自身处理问题的不当或不力。可能有以下几个方面的情况：重视程度还不够、调查了解不清楚、行政执法不规范不严格、对相关法律法规及规范标准不熟悉、协调沟通不细致不到位等。

2 处理房屋裂缝问题的基本依据

为了处理协调因房屋裂缝产生的投诉或纠纷，找到解决问题的法律政策依据是至关重要的。以相关的法律法规、规范、标准、协议、文件为依据，认真解读相关的规定、条款，能够为问题的处理提供基本的原则和方向。这里给出主要的依据：

2.1 《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204-2002）

该规范在8.1.1条中规定，现浇结构的外观质量缺陷按表8.1.1确定，其中有关裂缝的规定如表1。

表1 混凝土结构裂缝外观质量

同时，作为强制性条文，该规范8.2.1中明确规定：现浇结构的外观质量不应有严重缺陷。按现行设计规范，裂缝宽度在允许范围（0.3mm）以内属一般质量缺陷，不影响现浇板的承载能力。

在混凝土结构子分部工程验收中，该规范的10.2.3规定，当混凝土结构施工质量不符合要求时，应按下列规定进行处理：（1）经返工、返修或更换构件、部件的检验批，应重新进行验收；（2）经有资质的检测单位检测鉴定达到设计要求的检验批，应予以验收；（3）经有资质的检测单位检测鉴定达不到设计要求，但经原设计单位核算确认仍可满足结构安全和使用功能的检验批，可予以验收；（4）经返修或加固处理能够满足结构安全使用要求的分项工程，可根据技术处理方案和协商文件进行验收。对混凝土现浇构件可能存在的裂缝问题，质监部门在质量验收时按照以上要求进行验收。

2.2 《砌体工程施工质量验收规范》（GB50203-2002）

该规范第11.0.4条规定，对有裂缝的砌体应按下列情况进行验收：（1）对有可能影响结构安全的砌体裂缝，应由有资质的检测单位检测鉴定，需返修或加固处理的，待返修或加固满足使用要求后进行二次验收；（2）对不影响结构安全性的砌体裂缝，应予以验收，对明显影响使用功能和观感质量的裂缝，应进行处理。对砌体可能存在的裂缝，质监部门根据砌体的承重类型、裂缝的宽度和分布情况判断属于哪种情况，按以上要求进行验收。

2.3 《重庆市新建商品房屋使用说明书和质量保证书》（以下简称“两书”）

“两书”中有关房屋使用及质量保证的内容和条款非常明确，第三条和第八条都对业主的注意事项予以告知。在第五条的保修范围与保修期限中规定，住宅（非住宅）自工程竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下如有以下部位、部件工程质量问题的，均由开发企业免费承担维修责任：针对基础工程和主体结构，其保修期限和质量问题处理完成时间期限分别为合理年限和合理时间；针对墙体开裂（指框架结构填充墙），其保修期限为两年，质量问题处理完成时间期限为1个月。这里有两点需要说明：一是基础工程和主体结构的质量问题“两书”中没有给出具体的保修期限，这说明对于该部分的工程质量问题只给予（一定）合理年限的保修，超过时间则使用物业大修基金维修。同时，基础工程和主体结构的安全性应满足房屋设计使用年限（一般为五十年），如果在设计使用年限内基础工程和主体结构存在安全隐患，则根据房屋安全鉴定情况，由开发商承担相应的责任。二是墙体开裂特别指明为框架结构的填充墙，而不是指砖混结构的承重（砖）墙；对于承重墙体的开裂，如果形成安全隐患，则根据房屋安全鉴定情况，由开发商承担相应的责任[1]。

2.4 《重庆市商品房买卖合同》。该合同第十八条为保修责任

《新建商品房屋质量保证书》作为本合同的附件，甲方（指开发商）自商品房交付使用之日起，按照《新建商品房屋质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方（即购房业主）承担。同时，当房屋裂缝达到严重影响正常居住使用的情况（即鉴定为危房），为甲方严重违约，乙方有权退房，并可要求甲方赔偿损失。

2.5 《重庆市人民政府办公厅转发市国土房管局关于进一步加强全市房屋住用安全管理工作意见的通知》

该文件中明确规定，市国土房管局是全市房屋住用安全管理的行政主管部门，负责对全市房屋（含直管公房）住用安全管理工作实施监督管理。各区县（自治县、市）房地产管理部门负责本行政区域内房屋住用安全日常管理和监督。房屋产权人（使用人）、管房单位是房屋住用安全的责任主体，要自觉履行职责，配合做好本单位的房屋安全管理工作。通知中第三条为：严格检查鉴定，防范事故发生。该条第三、第四款分别对房屋产权人（使用人）、管房单位应主动及时向房屋安全鉴定机构申请房屋安全鉴定以及房屋住用安全管理部门应采取强制措施责成房屋产权人（使用人）、管房单位进行房屋安全鉴定的情况进行了明确的规定。也就是说，该文件明确了既有房屋的居住使用管理的职责，细化了房屋安全鉴定的基本条件。

2.6 其他标准或法规

《危险房屋鉴定标准》(2004年版JGJ125-99)对于危险房屋的鉴定程序、方法、原则和标准给出了明确规定，对于是否能够正常居住使用进行明确的界定。《住宅室内装饰装修管理办法》和《重庆市家庭居室装修管理规定》都对住宅的装修行为有具体的规定和规范的要求，购房业主应该遵守。

有了上述的一些法律法规、规范标准、文件协议，我们找到了解决有关房屋裂缝问题的基本依据，同时也为我们处理相关的矛盾纠纷提供了大致的途径或原则。这里要强调的是，对于法规性文件的法律效力或地位，从高到低大致是：宪法、法律、行政法规、地方性法规/部门规章、地方部门规章/法令、细则/办法、规范/标准、协议。

3 处理房屋裂缝问题的程序或办法

针对前面所述的处理房屋裂缝问题所面临的困难，根据处理问题的主要依据，这里提出处理、协调、解决因房屋裂缝问题引起的矛盾纠纷的基本程序或方法（图1）。

图1 裂缝问题处理的基本程序

3.1 前期的管理

对房地产开发企业而言，为了减少与周边住户或购房业主因房屋裂缝产生的纠纷，应做好以下两点：一是严格遵循“先治坡、后置窝”的原则，在周边有相邻建筑物的情况下，必须对边坡工程、基坑工程和基础工程做好勘察设计工作，首先进行边坡治理和支护工程的设计与施工，完善相关建设手续；加强周边土体与建筑物的监测，确保对周边房屋无明显影响的前提下开始主体工程的建设。二是在建设过程中，加强勘察、设计、施工、监理全过程的规范和管控，对基础及不同结构的连接部位的设计要重点审查，提高施工工艺、落实“跳仓法”施工，建筑材料选择要科学合理，控制温差伸缩变形，减少后期房屋裂缝的出现[2]。

3.2 交房的工作

开发企业一是要在质量竣工验收时，根据质监部门的验收意见将所有的房屋质量缺陷（包括房屋裂缝问题）进行整改；二是应在交房前，与施工单位、物业管理公司对所有的设施设备、墙面地面楼板、水电气管线、门窗、装修情况逐户逐项进行全面的自查，发现问题及时整改；三是在业主收楼时物业管理公司应再次与住户进行现场楼房交接，对业主提出的有关房屋存在的裂缝或其他问题进行确认、汇总，报开发企业进行处理。开发商在商品房交付使用时必须向购房业主发放“两书”，同时建议开发商在给购房业主发放“两书”时，应附有告知书，进一步对“两书”的内容和双方的权责进行细化，对房屋内的所有设施、设备情况、装修情况予以明确告知，并对业主的装修和使用行为及要求提出明确的规定或指导。

3.3 鉴定的要求

出现裂缝的房屋，对于可能存在安全隐患的已入住新房或开发项目的周边房屋，如满足文件中所规定的应做、须做安全鉴定的房屋，由开发企业出资，经房屋产权人（使用人）、房管单位同意，聘请有房屋安全鉴定资质的鉴定机构对房屋安全进行鉴定。安全鉴定的实施须按照《危险房屋鉴定标准》的要求进行。鉴定机构出具的报告应该但不限于包括以下内容：房屋基本状况介绍、房屋产生裂缝及其他隐患情况的原因、房屋结构安全等级的评价、处理房屋裂缝或其他问题的措施和建议。鉴定的结果是开发商与住户处理好房屋裂缝问题的主要法律依据，修复的程度以及补偿的要求应以鉴定结果作为重要基础[3]；当然，并非所有出现裂缝的房屋都要进行安全鉴定。

3.4 裂缝的处理

以鉴定结果为依据，裂缝的处理一般有以下几种情况：对于墙体表面或抹灰层的裂缝，可采用表层修复法；对那些不影响结构整体性或有防渗要求的混凝土裂缝，应采取灌浆、嵌缝封堵法修复，封堵物一般是环氧树脂、聚氨酯、聚合物水泥砂浆等[4]；对填充墙的贯穿裂缝一般采取挂网修补法，即在墙体两边挂钢丝网片，钢钉固定后灌砂浆、抹灰修补[5]。对影响混凝土结构性能的裂缝，应采取结构加固法，可以通过增加混凝土结构的截面面积、外包型钢或钢板、喷射混凝土补强、增加支点等方式加固。对更严重的混凝土裂缝，可以采取混凝土置换法。另外还有电化学防护法和仿生自愈合法等新型的处理方法[6]。开发项目周边的房屋出现裂缝时，或质保期限内的新房出现裂缝时，责任人（这里一般指开发企业）必须组织专业的施工队伍，提供完整的裂缝修复施工方案，随时准备裂缝的处理。

3.5 补偿的实施

当开发商对房屋裂缝进行修复时，必然对住户的居住生活带来一定的影响，应进行适当的补偿；同时，可能有一些住户不愿意施工人员进房维修，而愿意由开发企业按照房屋裂缝的维修成本费用对其进行补偿，住户自行修复；再者，因为房屋裂缝对房屋装饰层、家具家电可能产生直接损失，开发企业应赔偿。在这样的情况下，开发商应与住户协商，达成一致后以书面的形式确定补偿的形式和金额。当然，根据鉴定结果，对于必须进行结构加固的房屋裂缝，不得只采取资金补偿的方式处理；而必须由开发企业组织有关设计单位、施工单位和监理单位按照建设程序和规范要求进行报批、加固，并给予补偿。

3.6 政府的协调

房屋出现裂缝后，由于开发商与住户在责任划分、鉴定要求及修复补偿方案上可能存在的分歧，从而引起矛盾和纠纷，甚至出现冲突、引发集访事件。地方政府及相关主管部门有责任和义务协调解决此类矛盾纠纷：一是对裂缝情况的现场调查；二是矛盾纠纷的沟通化解；三是组织对鉴定机构的协商确定；四是推动修复补偿方案的协商一致；五是加强房地产开发行为的监督。

3.7 诉讼的建议

以商品房买卖活动为基础，购房业主与开发商形成了民事法律关系，因为房屋裂缝问题产生的矛盾是民事经济纠纷；而对于开发行为产生周边房屋的裂缝，周边房屋的产权人（使用人）的权利受到侵害，双方也形成了民事经济纠纷。如果双方在前面各个环节都无法协商解决这个矛盾纠纷，双方都可以依照《民事诉讼法》的规定向房屋所在地的人民法院提起诉讼，通过司法的途径来维护自身的权益。

4 案例研究

重庆市黔江区M住宅小区是近几年开发完成的高档楼盘之一，项目占地面积5.6万m2，总建筑面积17.4万m2，有7栋高层住宅（4栋33层，3栋19层），共820多户，楼盘在2010年10月进行了质量竣工验收，合同约定交房时间为2010年12月31日。该项目在设计施工过程中就高度重视建筑质量，层层把关，从严控制，请重庆市知名的一级资质勘察设计单位进行勘察、设计，规范初步设计，严格施工图设计与审查；在施工过程严格施工程序，推广使用“跳仓法”，加强材料检测要求，提高养护水平，强化现场监管，特别是在混凝土结构与砖墙连接部位严格按规范进行挂网、拉结筋等处理，在变形缝位置做好连接、填充和防水处理，室内外墙体加强养护和抹灰沙浆的配比及厚度的控制。在工程质量竣工验收时对存在的极少的质量瑕疵进行及时的整改。

楼盘在交房前，开发企业与其下属的前期物业管理公司对整个小区，包括分户住宅、公共装修、室外环境配套，进行了全面的检查，按照规划设计图纸和规范要求再次及时完善、整改到位。交房时物业管理公司与购房业主进行了现场交验手续，再一次收集了购房业主的问题和意见，经核实后在业主装修前进行了处理整改，以表层修复为主。业主收楼时，不但拿到了“两书”，同时还有一份告知书，告知书对房屋装修使用的要求做了明确规定，并附有《住宅室内装饰装修管理办法》和《重庆市家庭居室装修管理规定》的主要内容。业主装修入住后，针对可能的房屋裂缝问题，开发商积极准备了专业的维修队，提供了完备的裂缝修复方案，随时准备裂缝的维修。

今年五一节以后，陆续有近20家住户反映墙体出现裂缝问题；并有住户到有关部门反映此事。有关部门在现场察看后确认了事实，责成开发商积极妥善处理。开发商高度重视，物业管理企业及时协调，跟业主做好沟通解释工作，经项目的设计单位现场察看，裂缝是温差伸缩、施工工艺不足所致；经与业主沟通，不需要进行房屋安全鉴定，由开发企业安排施工队伍按照业主的要求进行修复，除有两户的房屋因墙体空鼓、开裂严重须进行墙体的局部重砌挂网外，其他住户都是进行抹灰层的修复，开发商同时对业主的影响和损失进行了合理补偿。修复时间由业主定，施工队随叫随到；其中有3户业主是自身在墙体上开管线孔引起的裂缝，物业管理公司在对业主进行教育指导后，开发商也进行了修复；开发企业态度端正、处理积极，与业主保持良好的协调关系，该小区的裂缝问题得到了较好的处理，没有出现矛盾激化或走司法途径的情况。

5 结语

房屋裂缝是广泛存在的质量通病之一，房屋存在裂缝是一定的，完全没有裂缝几乎是不可能的；控制裂缝的发展、减少裂缝的存在应是每一个开发商在设计、建设、管理房屋过程中需要追求的重要目标。本文针对房屋裂缝问题可能引发的矛盾纠纷进行了初步的探讨，分析了处理此类问题的基本依据，提出了解决房屋裂缝问题的基本程序和方法，为房地产市场的健康稳定及开发企业的管理进步提供了一定的参考。

[1]王惠荣.高层住宅工程墙体裂缝原因分析及治理措施[J].山西建筑,2009,(9)∶142-143.

[2]蔡焰山.某住宅楼混凝土楼板裂缝的鉴定和处理[J].林业建设,2001,(2)∶12-14.

[3]佟强,王南.墙体裂缝质量问题的加固处理[J].建筑管理现代化,1999,(4)∶21-24.

[4]王霞.砌体房屋墙体裂缝的检测评估及修补[J].河南建材,1999,(4)∶18-20.

[5]武永强.浅谈裂缝对房屋安全鉴定的影响[J].水科学与工程技术,2006,(1)∶30-33.

[6]窦元令,等.墙体裂缝的原因及其防治[J].建筑管理现代化,2000,（1）∶23-26.

后浇筑的施工做法

现浇混凝土结构工程因构造要求，经常设计一些待主要构件施工完成后再施工的现浇构件，如一些构造柱等。因为上部结构已经完成了混凝土的浇筑，造成后施工的构件施工难度增大。特别是与上部构件连接的后浇筑柱，很难保证顶部混凝土的密实度。在实际施工中为满足施工要求，采用以下办法。

1.梁下后浇筑柱

将构造柱在主构件中上下端的锚固筋，在主构件施工时插上。在施工后浇筑柱混凝土时完成钢筋绑扎，支模板时在模板顶端留设门子洞。将门子洞以下的混凝土浇捣密实。根据门子洞的尺寸制作一个溜槽，溜槽上部超过上部的梁底，将门子洞范围的混凝土通过溜槽浇筑。待混凝土强度达到1.2MPa拆去溜槽，将溜槽处的混凝土凿平。

2.板下后浇筑柱

由于板下后浇筑柱没有梁下后浇筑柱的操作空间，施工时采用上部现浇板预留孔的做法实施。在上部结构板施工时，将后浇筑柱在板内的插筋锚固在板内。

（摘自：《建筑工人》）

Handling Methods to Solve Building Fissure Problems

This article first analyzed such problems as the current conflicts and dissensions caused by the often-appearing building fissures,the complaints posed by the householders,the main situation in conflicts and the difficulties in resolving these problems.And then the paper studied in detailed these problems based on the laws,the criterions and norms,the agreements and files,and the key demands for dealing with these problems.Then the procedures and methods for resolving the building fissure problems were proposed from the standpoint of technology,management and law together with a case study at the end of the paper.

building fissure;conflict and dissension;handling basis;resolving procedure and method

TU745

A

1671-9107（2011）10-0028-05

10.3969／j.issn.1671-9107.2011.10.028

2011-07-15

旷开萃（1978-），男，江西泰和人，同济大学管理学博士，重庆市黔江区城乡建设委员会副主任，研究方向为工程项目管理、房地产开发管理等。