浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划

王 英

浅议房地产开发企业土地增值税纳税筹划

王 英

所谓纳税筹划就是纳税者为实现财务利益的最大化，在税收法律、法规允许或者不禁止的范围内通过对纳税者的组建、融资、投资以及经营活动和收益分配等财务活动的提前安排与筹划，在多种纳税方案中做最优化选择的一系列活动。它的实质是在国家的税收法律允许的范围中实现纳税者的赋税合理化。我国的市场经济体制正日趋完善，纳税筹划也随之成为了企业经营至关重要的组成部分。

一、房地产企业实行纳税筹划之意义

在我国现行的市场经济体制中，房地产企业在进行生产、经营项目管理的同时，也面临很多纳税项目的处理问题。纳税筹划在客观方面反映了房地产企业相关税务活动的现状，其研究范围涉及到企业经营的各个方面。在我国社会主义经济高速发展的时代背景下，国家中央及各级税务管理部门适时加强了税收管理工作的法制化进程，并且通过强制性的税收管理措施对于偷、漏、逃、骗税等不法行为进行了严格的管理和监督。

（一）有利于实现纳税者的财务利益最大化

纳税者通过纳税筹划，对税收方案进行比较，选择负担较轻的纳税方案，减少自己的现金外流，增加可支配的资金，有助于提升自身的竞争力，进而可以实现更长远的发展。

（二）有利于提升企业的会计管理与经营管理水平

企业会计管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润。而纳税筹划就是为实现这三大要素的最优安排而提升企业经营管理的水平。

（三）有利于完善税法，填补漏洞

只有有法可依，才有可能实现法制。尽管纳税筹划是对不成熟、不完善的法律的挑战，但是同时亦是纳税者对税法和相关税收政策的反馈行为。对政府政策的有效性、正确性以及国家现行税法的完善性的检验。所以，纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息，国家便可以改进相关税收政策与完善现行税法，进而使我国税制建设迈向更高的层次。

（四）有利于增加国家的财政收入

房地产企业进行纳税筹划，虽然降低了企业的赋税，但随着产业布局的趋于合理，还可以促进生产的进一步发展。企业的规模提高了，收入与利润增多了，整体看来，国家税收的收入也会同步增长。

二、房地产开发前期的土地增值税纳税筹划

地产开发前期的土地增值税纳税筹划有利于提升纳税者的自觉纳税意识，遏制偷逃税等违法行径。目前，我国土地出让的形式主要包括：拍卖、招标、协议三种形式，这三种形式是各级政府对储备的土地使用权进行出让的主要形式，也是实现地区建设工作的基础，充分保障了地方财政的收支平衡与政府其他建设工作的资金供给。土地增值税纳税筹划是纳税者采用合法的节税手段，经过研究相关税收法律，关注税收的政策变化，合理利用不同国家税法上的差别与行业间、地域间税收政策的不同对其经营活动进行提前安排与筹划，优化选择纳税方案，以此尽可能减轻赋税负担，获取最大的利益。

（一）合作建房

我国税法规定，一方出钱一方出地的双方合作建房，在建成后按照比例分房自用的，要暂免土地增值税。建成之后转让的，需要缴纳土地增值税。企业可利用此政策充分实现双赢。假设甲房地产公司在A市黄金地段拥有土地一块，计划与乙实业公司合作建楼，资金由乙提供，大楼建成后按照比例分房。对乙公司来说，得到的楼不含有土地增值税，就压低了购买成本。就算将来处置，也仅就自己这部分纳税。对甲房地产公司来说，若作为办公用房，无需缴纳土地增值税，能节约大量税负，减少房地产开发成本，提升自己在市场上的竞争能力。如此便实现了房地产企业和出资方的双赢。

（二）代建房

所谓代建房即房地产企业代客户做房地产开发，完成后向客户收取费用的行为。对房地产来说，尽管得到一些收入，但是一直没有发生产权的转移，获得的收入为劳务报酬。据税法规定，此为营业税而不是土地增值税的征收范畴。若不采取代建房开发方式，那么房地产属于该企业，销售时要同时缴纳营业税和土地增值税。房地产企业可以利用代建房的方式减少负担，但是前提是在开发之始便能确认最终客户，做定向开发而避免开发后的销售时缴纳土地增值税。

三、房地产开发中的土地增值税纳税筹划

（一）通过控制住宅的档次进行纳税筹划

我国税法规定，纳税者建筑标准普通住宅销售，若增值额为超过扣除项目金额，不必缴纳土地增值税。同时，纳税者同时建造标准普通住宅和其他房地产开发的，要分别核算其增值额。不分别核算增值额或者不能准确核算的，其建筑的标准普通住宅不予免税优惠。此方面纳税筹划之关键在于通过适当减少销售额或者增加可扣除项目的金额使得普通住宅增值率控制在1/5之内。

（二）合理处理借款利息从而节税

我国税法规定，土地增值税的扣除项包括：1.获得土地使用权所支出的金额；2.房地产开发的成本；3.房地产开发的费用（三项期间费用）4.与转让房产相关的税款；5.其他扣除项。从业于房地产开发的纳税者可按照1、2项计算的金额的和。通常借款利息应该计入财务费用，属于开发费用，不能加计1/5扣除。依据《企业会计制度》规定，从业于房地产开发的纳税者，为开发房地产借入资金而发生的借款费用，若在房地产完工前发生，应该计入相关房地产的开发成本。

四、房地产工程开发完成后的纳税筹划

（一）用利息支出的扣除规定进行纳税筹划

依据《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，来自财务费用的利息支出，凡是可以按转让房地产项目进行分摊且提供相关金融证明的，允许依实扣除，但是最高不可超过按照商业银行同期同类贷款利率计算之金额。也就是能扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的费用+房地产开发的成本）×5%之内。凡是不可按照转让房地产项目进行分摊或者提供相关金融证明的，其房地产开发的费用按照获得土地使用权支付的金额和房地产开发的成本之和的10%以内来计算扣除。也就是扣除的房地产开发费=（获得土地使用权支付的金额+房地产开发的成本）×10%之内。

（二）用房地产做联营、投资免税规定进行纳税筹划

我国税法规定，用房地产做联营、投资，联营、投资的一方凭土地作价入股投资或者作为联营条件，把房地产转让到所联营、投资的企业中，可暂免土地增值税。对联营、投资企业再转让上述房地产的，才要征收土地增值税。同时，我国《营业税法》中的相关规定表明，从2003年元月一日起，以不动产投资入股并参与接受投资方，一起承担投资风险的行为，免除营业税，投资后转让股权的也同样免除营业税。

（三）房地产销售进行时的纳税筹划——通过代收费并入房价减少税基

房地产企业在销售其不动产时，要经常代其它部门来收取一些比如维修基金或城建配套费等费用。当前，纳税者的收取方式有二：把代收费视为房产销售收入，再并入房价向买方一起收取，或在房价以外向买方单独收取。站在土地增值税的角度来分析，这两种方式有着不同的税收待遇。依据国家税务局、财政部的相关规定，对县级以及县级以上政府要求房地产企业在销售时代收的各种费用，若代收费用为记进房价中向买方一起收取的，可以作为转让房地产所得的收入而计税，计算扣除项目金额时可以扣除，但是不允许作为加计1/5扣除的基数。计算增值额的时候也就不允许扣除代收费用。上述规定为企业进行纳税筹划提供了空间。

综上所述，随着我国税务改革制度的逐步推行，以及现代企业管理理念的发展和完善，我国房地产企业只有在税法规定的范围内，对于土地增值税纳税筹划的选择和应用更为科学化、规范化、合理化，才能促进房地产企业财务管理水平和能力的整体提升。

（作者单位：山东华信天地置业发展有限公司）