抑制房地产上市公司进行盈余管理的对策

侯雪筠，邵婧姣

(哈尔滨商业大学会计学院，哈尔滨150028)

房地产上市公司作为一种先进的生产力和基础产业主体，其盈余信息的真实可靠不仅影响国家经济安全，而且是与人们生活、社会稳定息息相关的社会问题。盈余管理的出现增加了房地产上市公司最基本、最重要信息的不确定性。为真实地了解资本市场和国计民生的重大问题，研究房地产上市公司的盈余管理具有深远意义。

1 房地产上市公司业务特征与盈余管理内涵

房地产上市公司是从事房地产开发和经营的营利性组织，主要经营开发业务、代建工程、出租产品等。其经营业务具有周期性、综合性、关联性、地域性、政策敏感性以及高投资高风险等特征。由于投资规模大、资金回收期长且主要资金来源于信贷，故业绩波动性强、资产负债率高，需承担较高财务风险。

盈余管理是上市公司管理层利用自身的信息优势和职业判断，通过规划交易和会计政策选择等多种手段，对以经营业绩为基础的会计信息进行加工，以影响会计信息使用者对上市公司经营业绩的理解及决策，进而在证券市场、银行信贷、报酬激励等方面取得一定利益的会计行为。［1］盈余管理行为改变了收入费用在不同会计期间的分配，把相当长时期内的盈余在各个会计期间进行再分配，虽不会改变上市公司真实的现金流和盈余，但在短期内不仅会影响上市公司的会计盈余数据，还会影响到企业价值的评估。

2 房地产上市公司进行盈余管理的动因与手段

2.1 房地产上市公司进行盈余管理的动因

2.1.1 迎合证券市场制度动因

由于我国企业众多、资本市场容量有限，一个企业能否上市受到诸多因素的限制，如限制上市数量、限制最低盈余要求等。管理层经常利用盈余管理来影响短期经营业绩，达到监管机构的最低盈余要求，从而获得上市、增发、配股、发行公司债券等资格，避免ST、暂停甚至终止上市的命运。

2.1.2 缺失外部监管动因

由于监管部门对房地产上市公司信息披露监管的有效性表现严重不足，使得部分企业可以依靠政府行政权力进入资本市场，导致市场配置功能失效。而我国注册会计师又缺乏独立性，专业技能良莠不齐，缺乏专门对注册会计师审计工作进行独立监管的机构，导致部分注册会计师出具的会计报表审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理行为提供了可能。

2.1.3 减少所得税费用动因

我国税收优惠政策多且企业会计准则与税法制度不统一。一般以会计利润作为企业所得税的征收基础，并按照税法的有关规定进行纳税调整。尽管税务部门计算企业应纳所得税额是依照税务会计规定的做法缩小了企业进行盈余管理的弹性空间，但由于不同会计方法的运用对企业的净利润以及税金会产生不同的影响，例如对存货发出成本计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择等一些具有选择性会计政策的存在，使得一些企业仍有机可乘。如某房地产上市公司通过变更房产的折旧年限，在五年间将资产净值扣除必要残值后全部折旧完毕，这一会计估计的变更减少本年度合并报表净利润910.94万元。

2.1.4 利用政策法规漏洞动因

我国现行法律法规在虚假信息认定上，一方面过于原则化、抽象化，相关法律责任不明确、缺乏有效的证券民事赔偿机制、惩处力度不够;另一方面，权责发生制在会计确认过程中引入主观性，产生了大量的应计项目，致使会计利润包括现金和应计项目两个部分。重要性原则虽然允许企业对不重要的项目可以例外灵活处理，但对于如何区分重要和非重要项目，在质和量的方面都未做出具体规定，往往依赖于会计人员的职业判断。导致会计人员主观确认发生时间和金额的机会增多，为管理当局进行盈余管理提供了空间，从而影响企业财务状况与经营成果的公允表达。如某房地产上市公司对投资性房地产改用公允价值计量模式后，由于投资性房地产公允价值上升计入“公允价值变动损益”的金额为3 169.13万元，占利润总额的21.3%。期末所有者权益增加，利润大幅度提高，显著改善了公司业绩。

2.1.5 平滑会计利润动因

由于国际金融危机及国内融资难等因素的影响，企业资金短缺的状况普遍存在。房地产上市公司为了通过银行等金融机构获取信贷资金而倾向于呈报逐年增长的经营业绩，向投资者传递公司正常发展的信息，以增强投资者信心，维护其在商业经营过程中和资本市场上的良好形象。

2.2 房地产上市公司进行盈余管理的手段

基于房地产行业特殊的财务特征如预收账款科目的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。

2.2.1 通过收入进行盈余管理

(1)房地产上市公司在预售制度下，预售获取的价款具有暂收、预收性质，应在开发产品竣工验收并办理移交手续后确认销售收入。而房地产上市公司为达到操纵盈余的目的，经常以商品房未办理竣工决算为由将预收款长期挂账。

代建销售通常按照当期的完工程度将预收款项结转为销售收入，不同完工百分比的计算方法会导致计算得出的完工百分比存在差异，间接地影响当期确认经营收入的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法计算出不同的结果。因而房地产上市公司可能会选择有利于调节本期利润的方法来计算完工百分比，如减少当期的销售收入，进而减少当期缴纳的税款。［2］

(2)房地产上市公司经营的合资开发、代售商品房出租等业务不受国家制度制约，具有很强的隐蔽性，是房地产上市公司小金库的主要来源。在合资开发中，房地产上市公司经常按投资比例分配的开发产品账外存储，不入账。将委托代建业务中的代建工程进行资金体外循环，收入不入账或不结算损益，只做往来核算。将待售商品房出租业务中收取的租金账外另存，不入账等。

(3)在待售期间开发的商品房可用于出租，出租房对外销售前又会发生相关装修费用，房地产上市公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是利用出租房屋获取的收入直接冲减装修费用，虚减收入。［3］

2.2.2 通过成本和费用进行盈余管理

(1)房地产上市公司一般同时开发多期楼盘，当期完工结转的楼盘成本，应按配比原则计入当期损益。但其往往根据自身的需要来分配当期完工楼盘应承担的成本，如当期需调高利润，则把当期完工楼盘承担的部分成本支出滚动到未完工的楼盘项目里;如当期需调低利润，则把未完工楼盘项目的部分成本支出结转到当期已经完工的楼盘项目里，借以调节当期损益。

(2)房地产上市公司在进行商品房竣工决算时，预估尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施费用并计入开发产品成本中，根据公司的需要确定提取标准，人为变动开发产品的成本。主要通过将自建办公用房开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本计入商品房开发成本以及通过虚报工程决算、回迁安置费、土地征用补偿费等方式。［4］

(3)每年房地产上市公司都会因为销售收入而形成大量、大额的应收款项，根据企业会计准则的要求允许提取坏账准备金。为此房地产上市公司通过调高或降低坏账准备的提取比例，调整利润以达到盈余管理的目的。

(4)企业会计准则扩大了可资本化借款费用的范围，增加了房地产上市公司盈余管理的空间。房地产上市公司建造商品房所发生的借款费用符合资本化条件，可以在确认开发项目的借款费用时，在开发成本和财务费用之间进行人为操作，调节当期利润。

2.2.3 通过其他手段进行盈余管理

(1)公允价值计量模式的引入和选择权增加了房地产上市公司调控利润、进行盈余管理的空间。上市公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值。目前房地产的价格一直较高，原来按照历史成本计价的投资性房地产，若采用公允价值计价会增幅很大，提高上市公司的资产和当期净利润。

(2)房地产上市公司需定期评估固定资产使用状况，以确定现行折旧政策的合理性，由于评估主观性较强，使得其有借口改变相关资产的折旧方法和折旧年限，进行盈余管理。

3 抑制盈余管理的相应对策

房地产上市公司进行盈余管理，不仅侵害了广大投资者的切身利益，而且弱化了证券市场的资源优化配置功能。抑制房地产上市公司进行盈余管理是一项长期、艰巨且复杂的系统工程。

3.1 改进股票退市制度

我国退市制度中除连续三年亏损这个数值外，没有其他精确量化的数值，导致在操作过程中退市标准难以把握。上市公司退市标准不应选取单一指标，应通过全面分析上市公司的基本情况，建立能反映公司经营活动、关键经营业务的多层次指标体系。根据各个指标的重要性不同，分别设定权数来对房地产上市公司进行综合评分，以判定上市公司应该留在股市，还是被特别处理甚至退出股市。

将主营业务损益作为该指标体系的主要考核指标之一，增加主营业务利润率占当年利润总额比例这一指标，对企业经营许可证所列示的主营及兼营业务利润进行考核。增加经营活动现金流量指标，对上市公司实际经营状况进行反应。增加净资产现金流量比率、每股经营活动现金流量等指标，从动态与静态两个方面综合考核上市公司的经营业绩与收益质量。此外，制定披露非经常性损益的详细规定，制定判断非经常性损益的具体标准，减少模糊性概念和具体项目计算上的偏差。

同时，在制定上市公司退市制度的相关法规时，应制定合理的数量标准与非数量标准。应该将公司股权分布情况改变的具体数量、公司连续几年内的总资产变化、公司净资产达到的最低额及公司在一定年限内是否进行利润分配等具体数量列入退市标准中。在对上市公司持续经营能力、股权结构和资产规模等指标进行综合分析时，可以引进企业经营活动状况、行业情况、持续经营能力等定性指标。

3.2 完善外部监督机制

切断上市公司与会计师事务所的利益联系。改革当前不独立的审计委托关系。审计机关统一对上市公司征收审计费用，选聘会计师事务所对上市公司的财务报表进行审计，并由审计机关直接支付审计费用。在会计师事务所不得向同一客户同时提供审计业务和非审计服务的前提下，随机抽取注册会计师进行审计工作。同时监督机构建立警示制度，如果从公司会计报表披露数据中发现其存在盈余管理的可能，应将该上市公司列入警示表，给予警告并以公告形式提醒投资者关注可能存在的盈余管理行为。

3.3 加强法制建设

一是制定经济制裁措施。经济制裁在针对上市公司的同时还要针对主要当事人，没收非法所得的同时要给予巨额罚款，增加非法获取利润的机会成本，约束机会主义行为。二是引进民事赔偿制度。上市公司披露虚假报告的行为要承担民事责任，强制当事人给予受害者以经济补偿。三是赋予证监会具有法律效应的权力，可以对违规行为人进行起诉、追究其民事责任，并通过法庭判断证监会认定的信息披露违法行为是否存在，逐步推行一种保护中小投资者的证券集体诉讼制度。同时注册会计师如果不客观公正执业，判断失误，或者串通作弊，受害者可以通过法律诉讼寻求保护。

3.4 完善企业会计准则

参与制定企业会计准则的群体应具有广泛性和代表性，企业会计准则内容应带有前瞻性和预测性，以应对未来会计环境的变化，保持企业会计准则发展的稳定性和持续性。精确分析和解释企业会计准则的释义、定义，避免造成误解。应根据经济业务的性质尽可能地统一会计处理，各种处理方法的使用条件和弹性区间要进一步明确，减少可操控盈余，降低上市公司进行会计选择的自主性，降低盈余管理的可能性。针对房地产行业特点，规定收到预售款时记入预收账款科目。通过递延所得税资产及相关应交税费科目计提所得税并核算。分摊可计入开发产品成本的费用时，成本对象完工前发生的，应按计税成本结算等有关规定直接计入成本对象;成本对象完工后发生的，先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间分摊。

3.5 披露详尽会计信息

首先，建立多层次的信息披露监管体制。建立由证监会、证券交易所、上市公司协会、中介机构、社会公众和新闻媒体等共同构成的、相互补充的监管体系。进一步抑制上市公司盈余管理行为，保证证券市场信息的真实可靠，为外部信息使用者识别公开财务信息提供帮助，充分发挥我国资本市场优化合理配置资源的功能。

其次，应将盈利额作为主要的信息披露内容。在披露净利润、扣除非经常性损益后的净利润两个项目的同时，还应披露扣除重大事项影响后的净利润和同时扣除非经常性损益与重大事项影响后的净利润这两个项目，以提高盈余信息使用者的决策质量。［5］

［1］裴丽娜，陈小娟，裴娅宏.论会计盈余管理行为［J］.现代商贸工业，2010(15):197 －199.

［2］袁本辉.浅议新会计准则对房地产行业盈余管理的影响［J］.会计实务，2010(7):35 －36.

［3］金郁金.房地产企业盈余管理之我见［J］.财经界，2010(11):12－13.

［4］官鸣，王瑞丽.房地产上市公司盈余管理工具偏好性分析［J］.财会月刊，2011(4):21 －23.

［5］周琳.政策调整、盈余管理与公司价值——来自房地产公司的经验证据［J］.经济问题，2011(3):11－15.