以社区为中心整合房产资源养老模式的可行性

李燕琦 李 华 (中国人民大学劳动人事学院，北京 00087)

以社区为中心整合房产资源养老模式的可行性

李燕琦 李 华1(中国人民大学劳动人事学院，北京 100087)

养老模式;房产资源;可行性

据调查，我国自1998年起已进入老龄化社会。到年底，我国60岁及以上老年人口数为1.49亿，占总人口比重的11.3%，占全球老年人口的21.4%，居世界首位，约相当于整个欧洲60岁及以上老年人口的总和。同时，我国老龄化增长速度快，年均增长率高达3.2%，几近总人口增长速度的5倍〔1〕。另据世界经济合作与发展组织的统计，到2030年中国60岁以上的老龄人口将达到4亿。国家不仅要为养老保险金的支付承受巨大压力，而且面临着能否提供越来越多的养老服务机构、进而解决老龄人口的养老问题。并且80年代出生的青年人多为独生子女，就造成了一对夫妇需要供养四名老人和一名幼儿的情况，对当代青年人的经济和精力造成了重大的压力和负担，各年龄阶段人群抢夺社会资源的矛盾也日益显现。

1 我国人口老龄化现状及房地产行业初步分析

随着我国房地产行业的迅猛发展，我国青年人在对房产的需求量中占到了非常主要的位置，而不断增加的房屋空置率和不断提高的青年人对房屋居住的需求中形成了极大的矛盾，这就加大了整体青年人的社会生活压力，也给国家及地区政府形成了极大的财政压力。在这样的大环境下，如果能够以空巢老人的房产资源进行社区化的统一管理和统一规划经营，一方面有助于增加市场上租赁房屋的数量，增加青年人的可选择余地，降低青年人的租赁成本，另一方面能够增加老人的经济收入，提高老年的生活质量，更能够减轻国家养老保险体系和地区政府保障的财政压力，也能够更大发挥经济杠杆在协调社会经济中的作用力，减轻社会矛盾。

2 我国目前养老模式

2.1 居家养老

居家养老模式是以我国传统农耕时代家庭结构承延下来的最基本家庭养老模式。以血缘关系为纽带，一家三代或四代青壮年承担主要家庭养老和培养下一代的责任。老年人的衣食住行和病痛、死亡的安葬都由家庭中的壮年人承担。家庭规模趋向于小型化、核心化的“丁克家庭”也越来越多。自20世纪70年代开始实施计划生育政策以来，我国人口出生率大幅度下降，家庭规模日益缩小，家庭结构正趋向核心化和小型化，这已成不争的事实。根据历次人口普查显示，2000年我国的单一家庭规模为3.44人，比1990年减少了0.52人，比1982年减少了0.97人。由一对夫妻和他们的未婚子女组成的核心家庭已成为城市的主体家庭类型，“三代同堂”家庭已经不多，“四世同堂”家庭更是罕见。家庭养老功能不断受到冲击和削弱〔2〕。空巢老人的大量出现就预示着居家养老模式已经不能适应今天的社会发展需求了。

2.2 机构养老

以专门机构安置老年人(如敬老院，养老院，老人福利院)是目前各地采取的很普遍的养老安置方法。老年人入住养老院，集中供养、集中居住、日常生活有人料理，养老机构提供多方面的养老服务，但是由于这种养老方式的前期投入非常大，管理的成本也很高，老人入住安置都要交纳一笔较高的费用，由于我国目前老年人的基数很大，政府目前又不可能提供更大的投入到这里。为数亿老年人提供养老场所并入住养老，不可能成为普遍的模式。从情感上，现在社会也还没有普遍接受子女把父母送到养老机构的作法，所以，老年人自己也在心理上对机构养老有所抵触。

随着经济体制的变革，养老机构面临的养老压力越来越大，大部分养老院是在比较早的时期建立起来的，其服务设施和服务水平很难适应现代化的需求，养老院的设备条件普遍较差，设施简陋，缺乏无障碍设施，服务人员专业化水平不高，老年工作专业人员极其缺乏，管理模式滞后，无法与信息化、标准化、规范化管理接轨。

2.3 社区养老

社区居家养老服务的对象主要是那些日常生活部分能够自理的老年人，当然日常生活能够自理的老年人也可以利用社区照顾来满足其某些需求，比如文体保健、休闲娱乐等方面的需求;居家照顾的提供者主要是社区服务机构(包括政府主办的、非政府主办的、企业性质的)、志愿者队伍以及其他形式的慈善、互助组织〔3〕。社区养老的不足之处在于老年人居所零散，造成服务成本和人力大大提升，导致费用高，由于老年人的绝对数量逐年上升，人工成本涨幅最大，政府、社会和老人都无法承担。

2.4 以房养老

以房养老也可称为反按揭，住房反向抵押贷款。是指已经拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预期寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值分摊到预期寿命年限中去，按年或月支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得借款人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，继续拥有房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，并同时享有房产的升值部分〔4〕。

不过，目前这一方式实施起来还有许多难度，它涉及政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多领域。其中，最矛盾的一点就是人的生死难以确定。这一点就足以让保险公司的精算师们头痛不已了，所以，很多人认为这种方式过于理想化，不具有普遍意义。

另外，除了那些独居、缺乏子女照顾、没有稳定生活经济来源或子女较为富裕、开通的，以及子女在国外的空巢老人的老人外，目前能接受这种以房养老的只有极少部分家庭，主要还是观念问题。从国人的传统习惯来看，中国人热衷将财产留给子女，同时许多老人还担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，因此不愿用放弃亲情和关爱的代价来换取现金。同时这种新型的养老方式，也容易引起老人与其子女之间关于赡养、遗产继承等方面的争议，子女往往很难在感情上接受老人的遗产变成银行或保险公司财产的现实。

3 新型养老模式

3.1 模式说明

互独立的归属和使用在空巢老人名下的房产。在这500套房产中，有三分之一的房产为空巢老人自行居住，即选择整体区域比较集中的100套左右的房屋，里面可以有二室或三室一厅不等，作为老年人安置房。这样根据房屋结构的不同，每一套安置房可以安置2～3个单位的老人。而他们原来居住的房产便被置换出来进行重新的管理或者新一轮的租赁。就是说，在既定的500套的房屋当中能够在其中的100套安置房内，安置了200或300个单位的老人。而这余下的300或400套房源，在不改变原有的房产产权的前提下，可以进行使用权的出让，就成了构成了可以再重新规划利用的社会资源。

集中居住的老年人能够以集中护理的模式，节省较多的护理资源、医疗资源，再做租赁的房屋也能够带动地区的良性租赁业务发展，满足更多人的居住需求。

3.2 运作方式

主导操作和管理这一模式的可以是政府、社区、民间公司、独立法人或社会公益组织等，可首先在一个相对空巢老人较多的社区内首先试点实施，并且需要进行租赁费用和老年人租金分配的公示，接受老人及其家人、媒体等多方面的监督。在新型养老模式中，需要在老年人集中居住的房屋单位中，按比例配备护理师、医师、营养师、厨师、心理医生、工勤人员等，以维护日常的老年人的生活、娱乐和健康等工作。人力的配置可根据每个房屋单元中老人的人数进行统计，通过进行工作量的详细统计来进行每个单位所对应的工作人员应该获得的薪水，保证各个单位居住的老人能够获得相对平等的护理、饮食、医疗等保障。也能够开发大量的职业工种给地区闲置的劳动力，减轻了钟点工在更换不同的雇主时所需要的交通时间和适应时间，也减少了摩擦和不稳定等因素对老年人身心造成的不利影响，能够形成稳定的护理模式，同样也能够制造

在一个社区或城市区域内，设定有500套相更多的职业机会，减轻社会空闲劳动力对社会和政府造成的不稳定因素。

置换出来的房产可以由主导管理这项模式的政府或者组织进行委托专门的房屋中介部门或模式运作主体进行对外的重新出租。一套三室二厅的房产，假如租金为1 500元，一对老年夫妇的生活费用是1 000元，那么，他们在入住新型模式中的三室一厅中的一室后，日常生活有专人打理日常饮食，健康有专家指导，每月还有500元的额外收入。这样就在满足了老年人日常的生活后还能够有一定的资金结余，老人能够通过这样的模式还获得额外的收入。

3.3 操作优势

从经济、能源、环保、人力等诸方面来看，经过

整合后的新型养老模式，由于采用了集约化、规模化、系统化的运作模式，大大降低了诸方面的运作成本。使之达到了经济上最节省、人力上最优化、能耗上最节约、管理上最便利、老人心理最健康的目标，成为未来对应老龄化的全新养老模式。

3.3.1 能源消耗方面 原来在100个独立单位中，每日三餐有100个煤气灶要工作，每个煤气灶每天平均用煤气0.5 m3，那么，100个煤气灶每天要消耗掉煤气50 m3，通过整合后，现在可以集中在4个煤气灶上完成100个煤气灶的工作。由于饭菜的量较大增加，每个灶用煤气每天增加到2 m3那么每天也只有8 m3。仅节约能源一项，每天就可以节省煤气42 m3。

3.3.2 护理成本方面 在年龄偏大如70岁以上，或身体较差，因病卧床不起，生活不能自理的老人，可以在4～5个单位配备一个护理员的情况下，假设300个单位中有100个单位要一对一的护理，集中安置后，完全可以由20或25个护理员就可以胜任工作。这样，把原来单一的一单位一个专职保姆或护工用工模式社会化了，大大节约了护理成本。每个护工在同一个时间段能够护理的老人数量也得到了增加，护工收入也可以稳定增加。

3.3.3 日常饮食方面 在100个单位中，每个单位每天都有大量繁重的生活资料采购工作，并且，老人在采购过程中，很容易造成发生碰撞，跌倒等意外。老人由子女每天来完成采购任务，这样就造成了子女较多的工作量并且影响其日常生活。

在新型养老模式中，各种生活资料采取专人批量采购的方式，购买的成本大幅降低，物质的品质和质量安全也得到了保障。并且可以根据老人的健康情况和社区医生的指导进行老人饮食的调整，对老人的身体情况也是非常有益处的。

3.3.4 医疗护理方面 在新型养老模式中，还需要专门配备富有丰富经验的保健医生和护理人员24 h值班，为老年人的日常病症(如小伤小病的诊治、肌肉注射、静脉注射、理疗按摩等)和突发疾病做及时方便的初步处理，并且建立老人的个人健康档案，对老人的日常健康情况进行记录，这些数据能够对老人的救护起到非常积极的作用。

3.3.5 心理健康方面 这种新型养老模式对入驻的老年人心理上的调适也是最为有利的，由于是在本社区就近安置，几个老人在一个单位中生活，全体老人又是在一个大的空间生活。老人们彼此非常熟悉很容易找到许多共同的语言、共同的话题，可以很容易排解空巢老人的失落感和孤独感。在新型养老模式中，年龄上也分成几个阶段，也有不同兴趣爱好的老人，在这个相对集中的群体中，也可以把身体健康兴趣爱好不同的老人组成不同的兴趣小组。

同时在社区内配备专业的心理医生，帮助新入住的老人排解心理的不适，增加与老人日常的沟通，增加老人的信任度，在潜移默化的情况下对老人的不良心态进行疏导。

4 新型养老模式的几大亮点

4.1 改变了居家养老的传统形态，让老年人从单一的个体生活中回归了群居生活，在共同生活环境下，找到共同语言和生活乐趣，化解了老年人心理上的孤独和冷落感。

4.2 通过在老人熟悉的原有的社区或生活环境中的优势，减轻了老人入住养老院，福利院等专门机构而产生的陌生感、失落感等，帮助老人更快地融入到熟悉而又全新的生活中去，对老年人的心理调适起到了非常积极的作用。

4.3 比“以房养老”模式更富有人情味，以房养老本身就还要起动资金占用一块土地作老年公寓。拥有住房的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，本身还会遇到老人子女的抵触，还有法律上的许多问题，给社会的和谐留下隐患。新型养老模式更加符合中国的实际国情，在保障了老人的日常生活的经济和护理需要的同时，还能有更加明确的支出明细表，能够给老人增加额外的日常收入，提高老人的满意程度。

4.4 将散居的空巢老人就近就地集中安置，不管是从人力、物质、财力、环保、医疗等方面，都达到了资源合理配置的最佳化，实现节能、低碳、减排、经济。

4.5 对子女来说，父母们在新型养老模式中生活，并不改变原有的房产产权性质，原有的房产又能够产生出新的收益。不管是在经济上还是在精神上他们都得到了极大的益处。而且，在较为熟悉的社区内操作，给他们的探望也提供了较为便利的条件，增强了他们对此模式的信任度。

4.6 空置的房产可以由政府或专门机构、组织出面租赁解决城市困难市民的居住问题、可以租给在城市中的青年人、外来人口等多种途径，增加租赁房屋的供应量，以缓解城市住房紧张的状况，同时这类专业的机构或者获得委托的中介，也有助于规范房地产行业的租赁行为，在一定程度上对上涨的房租起到了一定的调和作用。

5 新型养老模式的实施细则

5.1 选好示范点，以点带面才更有示范效应

在一个城区内，首先选定一个成熟的社区作为示范小区，这个小区的老年人的比例要偏大一些。体现就近就地安置，尽量减少老年人移动范围，熟悉的环境能够让他们很快地适应。

5.1.1 政府搭台对政策把控专门机构整体运作 在由政府部门对政策进行把控下，成立专门机构牵头进行模式的整体运作工作，特别是要得到当地的民政部门的大力支持和帮助。首先详细解释模式的整体利弊及实施基本细则，让老人安心，并对老人的亲属给予监督模式实施的权利，保证老人对模式的实施的知情权及监督权。本着自愿参加、鼓励参加的基本思想，以示范小区的模式先进行模式的宣传和试点，一方面有利于模式被社会所接受，另一方面也有利于模式可实施性的提高。

5.1.2 对相关人员进行上岗培训 这种新型的养老模式本身就是新鲜事物，对参与项目的相关人员提出了更高的要求，如物管人员的工作方法和现在城市中的小区物管就有很大的区别。所以，在运作前期，就要对相关的人员如物管人员、护理人员、保健医生、营养师等进行入职前的有关老年人特点的专业和技能培训，使得他们了解项目和他们日常工作的不同，更多地根据老年人的身体和心理特点进行工作。

5.2 专门机构进行租金的管理和使用，并账目公开接受社会的监督

严格监督社区房屋出租的情况及老人养老日常花费情况。通过计算得出老人在养老过程中的花费的详细情况，在获得老人认同的情况下从租金中扣除，结余返还给老人，保证监管部门及其他部门不从中得利，增强老人参与的积极性，增强模式的可实时性。

5.3 社会公开老人养老具体情况

向社会公开老人养老具体情况，并邀请志愿者参与社区模式共建，一方面有利于老人感受到社会的关心，也更能加快社区模式推广的速度，更多地获得社会的认同。

我国人口老龄化特点是在经济不发达的前提下未富先老。这和我国的经济发展水平，计划生育政策的施行有关。老年人增多，高龄比例加大，就意味着需要别人来照顾的老年人规模不断扩大，同样的，青年人需要负担的老人带来的压力将进一步增大，这是一个严峻的社会问题〔5〕。

本文所探讨的新型养老模式，一方面通过将老人集中在熟悉的社区内进行集中护理，减轻老人分散在不同的家庭当中造成的心理问题，减轻每个家庭对老人护理的经济和人力压力，切实提高老人的生活质量;另一方面通过将老人闲置的房屋进行出租，增加老人的经济收入，增加市场上参与租赁的房屋数量，减轻部分青年人和外来人员的居住压力，缓解不同年龄阶段的矛盾;再者通过新型养老模式的推广和兴起，能够吸纳更多的社会闲散劳动力，对劳动力市场起到了很好的调节和管理的作用，也能够提升务工人员的收入，又避免了重复服务造成的资源浪费和人力的流失。

1 谭樱芳.社区养老——城镇养老服务保障的新选择〔J〕.中共青岛市委党校青岛行政学院学报，2007;1(1)：47-50.

2 陈永生.对我国社区养老的可行性分析〔J〕.北京城市学院学报，2008;88(6)：45-9.

3 徐祖容.基于人口老龄化的城市社区照顾模式探讨〔J〕.福建行政学院福建管理干部学院学报，2007;103(3)：47-51.

4 欧丰霞.浅析“以房养老”模式〔J〕.江海纵横，2008;(1)：30-1.

5 扈 莉.如何应对我国人口老龄化问题刍议〔J〕.辽宁经济统计，2010;(6)：14-5.

C913

A

1005-9202(2011)23-4720-03;

10.3969/j.issn.1005-9202.2011.23.113

1 江西中医学院离退休干部管理办公室

李 华(1960-)，男，主治中医师，主要从事离退休干部管理和医疗保健研究。

李燕琦(1988-)，女，硕士，主要从事社会保障和人力资源方向研究。

〔2010-10-29收稿 2011-02-28修回〕

(编辑 王芳华/张 慧)