楼市调控或将再度加码

◎文/关向风

楼市成交陷入低迷，房价依旧保持高位。中国楼市正在走入市场与政策艰难博弈的敏感时刻。业内人士普遍认为，房价迟迟未现松动，调控政策不会放松，新一轮调控政策或将出台，房地产相关的税收、信贷、土地政策都可能再度加码。

楼市陷入高位僵持

自从今年初楼市调控组合拳出台以来，各地成交量不同程度陷入低迷，房价快速飙涨势头得到遏制。国家统计局的数据显示，虽然全国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降，房地产市场逐渐“退烧”，但房价“拐点”尚不明显。

地产研究人士韩世同指出，限购政策抑制了高端楼盘的成交，市场陷入观望导致成交萎缩，而郊区楼盘则趁势推盘，价格较低且成交量大，虽然导致了整体均价下滑，但实际上市场并没有出现实质性的降价。

多项政策将再加码

从管理层的各种表态中不难发现，楼市调控将向着更长期、更纵深的方向发展。面对房价持续居于高位，后续的调控政策，诸如房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。

收紧房地产行业融资渠道是减弱房价上涨动力的重要手段。日前有消息称，银监会可能会为此出台新的规定，进一步规范房地产信托业务，收紧房地产信托融资。与此同时，个人首套房贷也可能将首付提高至五成。某国有银行信贷人员称，虽然目前还没有相关通知，他个人认为首套房首付五成杀伤力较大，短期内应该不会出台；但他同时表示，如果房价出现继续上涨，这也可能成为能够立竿见影的一剂猛药。

今年以来在银行贷款和资本市场再融资日益收紧的情况下，不少房地产企业通过信托产品募集资金，房地产信托发行火爆。3月份信托产品中投资于房地产的信托产品募集资金量最大，资金总额达98.31亿元，环比增长108.42%；4月11日至17日一周内成立的信托集合产品中，投资于房地产领域的共有8款，募集资金规模占信托集合产品总规模的30.17%，仍是所有投资领域中占比最高的。

去年银监会就曾发布《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，收紧房地产信托业务，此后房地产信托产品有所萎缩。今年以来，房地产信托再次成为房企争抢的香饽饽，监管层很可能再次考虑对信托行业的房地产业务加以管束，防止房地产市场风险蔓延到信托行业。

建立住房信息系统并推广存量房税收试点，也可能是新一轮调控的重要方向。国务院督查组在各地督查期间就曾传递出这一信号。督查组在甘肃督查时指出，“兰州市主城区的个人住房信息尚未完成有效整合”，建议“适时对运用房地产评估技术加强存量房税收征管推广工作作出部署”。在海南，督查组同样提出，当地房地产市场管理信息化建设与调控不相适应，建议按时完成个人住房信息系统建设任务，为房地产调控提供技术支持，抓紧应用房地产评估技术，加强存量房税收管理的试点和推广。

土地政策也将作出一些调整。有消息称，国土部将于近期下发有关“保障房供地计划”和“完善土地招拍挂制度”的文件，强化调控政策的执行和落实。完善招拍挂制度将改变过去完全依靠价高者得的方式，综合考虑各种因素来控制地价，并将出台一些控制地价的规范性文件。另外，也不排除对房价进行直接干预。

图/王非

信贷调控或遭遇对冲

由于严厉的调控政策，不少开发商延迟了楼盘上市时间，业内普遍预期五六月份推盘量将大增，同时开发商资金链紧绷，届时房价可能出现拐点。但记者在走访中发现，由于境外热钱大量涌入以及前期销售回款较多，开发商资金状况尚未陷入需要降价促销的险境，且有不少开发商对后市仍抱有幻想。

记者发现，一些楼盘，已开始取消前期入市时优惠与折扣。有些定位于普通买家的住宅项目，并没有因为调控而出现价格下调，目前仅仅属于“滞涨”。

有开发商称，开发商如今资金状况与2008年大不相同，市场状况也比2008年好很多。从已经发布业绩的67家上市房企一季报来看，一季度末合计持有货币资金1534亿元，短期借款只有469亿元，一年内到期的流动负债合计684亿元，货币资金远远超过短期借款与一年内到期流动负债之和，短期内偿债压力并不大。一季度末这67家房企的预收账款合计高达2838亿元。

不仅如此，大量房企还可以通过境外融资获得大量资金，对冲了国内信贷收紧的效应。在人民币升值预期之下，外资仍在以各种渠道进入楼市。今年一季度，房地产开发企业本年资金来源中，利用外资144亿元，增幅达45.2%，为各类来源中增长最快。

对于房地产调控下的市场走势，德佑地产研究中心主任陆麒麟认为，如果房价长期处于高位，调控也将持续下去，甚至可能会出台更严厉的调控措施，开发商应该适当调整价格。