信息畅通与制度完善——房地产市场稳定发展的长效机制

李秋莲

(湖南城市学院，湖南益阳413000)

信息畅通与制度完善
——房地产市场稳定发展的长效机制

李秋莲

(湖南城市学院，湖南益阳413000)

目前，房地产市场非常活跃，房价高位盘旋多时。部门利益、集团利益与社会公众利益之间的博弈激烈;市场信息五花八门，真假难辨，造成了房地产市场失灵。究其根源，社会各界对此分析颇多，观点不一。笔者认为主要是市场信息不完备、不对称所致。本文从市场信息不对称理论出发，分析房地产市场经济乱象的主要根源，通过政府监管构建市场信息畅通体系与制度，为完善和发展房地产市场经济提出自己了的观点。

房地产市场;长效机制;信息畅通;制度规范

传统经济学理论的基本假设前提中，重要的一条就是“经济人”拥有完全信息。市场的供给与需求双方通过市场“一双无形的手”自发调节，使资源配置朝着供需均衡的方向上下移动而优化。然而，在现实经济活动中，经济行为主体在大多数情况下不仅不具备完全信息，而且发现信息的能力也十分有限，这是传统经济学理论假设前提存在的漏洞，使市场出现失灵的可能性。我国房地产业已经过了近二十年的市场经济运行，市场规模已取得了相当大的发展。但我国房地产业市场信息系统的很不健全，市场信息的透明度和可操作性不高，加剧了房地产市场主体之间信息不完备、不对称，甚至出现信息凌乱、失真等现象;再加上房地产业的产品具有商品性和投资性，造成了目前房地产市场上各部门利益、集团利益与社会公众利益之间的激烈博弈，使房地产市场经济出现失灵与乱象。然而，市场经济并不排除政府对市场的监管，关键是要研究什么地方需要干预，用什么手段干预以及怎样干预，才能完善和发展市场经济。目前建立畅通房地产市场信息渠道，完善市场信息内容，规范市场无序行为，是政府责任和义务。本文从市场信息不对称理论出发，分析房地产市场经济乱象的主要根源，通过政府监管构建市场信息畅通体系与制度，以推动房地产市场经济稳定发展。

一、信息不完备、不对称是房地产市场经济乱象的主要根源之一

信息不对称理论早在上世纪70年代由三位美国经济学家约瑟夫·斯蒂格利茨、乔治·阿克尔洛夫和迈克尔·斯彭斯提出，它为市场经济提供了一个新的视角。该理论是指在市场经济活动中，各类人员对有关信息的了解是有差异的，掌握信息比较充分的人员通过向信息贫乏的一方传递信息而在市场中获益，往往处于比较有利的地位;而信息贫乏的人员也会努力从另一方获取信息，但当信息渠道不畅、信息内容真假难辨时，更会加剧不利地位的形成，市场易产生不正当竞争。

(一)我国房地产市场信息的特点

1.房地产市场信息相互矛盾、偏差较大，让市场左右为难。

目前房地产市场信息来源较多，各种机构发布的统计数据总是五花八门，今天一家说涨，明天一家说降，相互矛盾、偏差较大。官方公布的房地产信息数据也时常与消费者的真实感受大相径庭，最突出的例子莫过于对2009年中国房价上涨幅度的“预估”。国家统计局在《2009年国民经济和社会发展统计公报》中指出，2009年70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，但全国工商联房地产商会根据这份统计公报却得出2009年房价涨幅为24%。房价上涨幅度相差如此之大，令市场愕然。但从老百姓的实际感受来看，2009年房价上涨24%似乎更可以接受。

2.房地产市场信息具有不完整、碎片化，对消费者指导意义有限。

市场房地产信息数据大多从宏观层面出发，诸如平均房价、开发总量、销售总量、升降总幅度等指标，缺乏不同市场、不同功能、不同区位、不同房产的房产信息以及空置率等消费者关注的数据，对一般消费者的指导意义不大。如，国家统计局近期公布国内商品房待售面积约为1.9亿平方米，但面对市场最想知道的住房空置率数据却表示无法提供，类似住房空置率等其他主要房地产市场信息存在着“统计盲点”，目前房地产市场信息存在不完整性，有效性较低。

3.房地产市场信息透明度不高，加剧了对房地产市场的冲击。

房地产市场上非公开信息与公开的信息不对称，使消费者对房地产市场的政府监管层市场调控力度产生质疑，增添了房地产市场的一层阴霾。如近期国内媒体发布闲置土地的黑名单，但国土部却否认公布过这份名单。值得注意的是，由内部信息转为市场公开信息，这两个新闻的信息转换过程及叠加效应对市场产生很大的影响，导致市场忧虑部分房地产市场信息不透明对未来房地产市场形成较大冲击和影响。

(二)房地产市场信息不完备、不对称扰乱房地产经济

信息不对称在市场交易中普遍存在，尤其是在生产者与消费者之间。在一个竞争市场上，产品的生产通常是按照消费者的货币选票来进行的，资源的效率在很大程度上取决于消费者的决策是否正确，正确的决策无疑要求消费者掌握足够的信息。然而，在房地产市场上，市场主体对房地产信息的占有是不完备、不对称的，消费者无法掌握足够的信息，容易形成房地产开发商与消费者之间因信息不对称而出现“柠檬市场”;开发商之间因信息不完备而出现不正当竞争;消费者之间因信息混乱而成为“不理性的经济人”。这样房地产市场经济就易出现混乱状态。

1.资源配置失效

资源是稀缺的。市场经济的最大特点是使资源配置随着市场价格的自发调节而优化，其前提是市场主体都拥有完全信息。而在房地产市场上，生产者在市场运行中相对于消费者而言拥有信息上的优势，消费者对之了解甚少。在这种情况下，生产者的任何误导，如房地产生产者往往利用自己的信息优势，以及了解消费者对房地产的投资需求或投机的心里，通过电视、报纸等媒体进行夸大其词的广告宣传，使消费者不能对房地产商品作出正确的选择，导致生产者诱导的、过度的市场需求，使得产品的生产与消费不能确定在边际成本与真实的边际效用相等的水平上，影响市场资源的配置效率。

如下图所示，D1为反映产品真实价值的边际效用曲线，D2为受生产者供给曲线S误导的边际效用曲线。在生产者的误导下，消费者可能会高估产品的价值而过多地购买该产品，市场需求量由Q1增加到Q2，从而造成如图中ABC部分面积的效率损失。

2.市场失灵

目前在房地产市场上，政府垄断了土地供应，开发商垄断了房价。开发商在取得某一特定区域的开发权后就事实上成为了这一局部地区在特定时期的唯一产品提供者，利用信息的不对称分期滚动开发、炒作概念、提高房价、捂盘惜售等情况比较普遍，开发商有绝对的定价权，导致整个房地产市场就成了一个信息的“铁幕”，市场“那双无形的手”无法自动调节市场供求。民众只能在各种真伪不分的信息的指挥棒下翩翩起舞、盲目跟风，这样房地产信息持有的优势者，形成了对国民财富的最大掠夺。

3.泡沫经济产生

泡沫是由于虚拟需求过度膨胀导致价格水平相对于理论价格非平稳上涨，“买”是为了“卖”赚取差价。前不久市场上各种“炒房团”从一线城市跑到二线城市，炒房风潮有遍及全国之势;一般消费者也热衷于二套房或多套房的购买，这样虚拟了房地产市场的实际需求。在一般均衡理论框架下，西方主流经济学在亚洲金融危机以后，对泡沫经济进行了比较深入的研究和反思:认为房地产信息不对称、过度炒作导致投资者高估或低估房地产投资收益;房地产业高度垄断，公开价格竞争不充分，大多数房地产开发企业共同定价，类似股市坐庄那样制造虚假成交，操纵价格和舆论，制造涨价预期，房地产市场泡沫肯定会到来，而且会随泡沫的膨胀而发展。

二、房地产市场信息构建与制度规范

信息不对称理论告诉我们:完全的市场经济并不是天然合理的，完全靠自由市场机制不一定会给市场经济带来最佳效果。针对市场经济的理论缺陷，世界各国较多的从政府监管角度出发，营造信息透明、公正和可操作的市场环境，寻找完善市场经济运行的长效机制。

世界各国政府在致力于健全市场竞争规则、规范交易双方行为的同时，往往通过一系列的公共管制措施来尽可能地使每个人都能了解到最充分的信息，来获得最有利的价格。如政府根据有关法律法规审核房地产生产者的生产资格;要求生产者公开产品有关信息;严禁牟取暴利的违法行为;建立保护消费者权益的机构和制定相应的措施，对违反交易规则的行为给予严厉的惩处等。借鉴外国的经验，针对我国房地产市场实况，政府必须承担起向公众免费提供信息的任务，规范房地产市场相关制度。

1.尽快建立房地产市场信息互联网平台，实时动态监测房地产市场。

信息的获取可以减少市场的不确定性，是克服信息不完备、不对称的重要手段。为了减少逆向选择和道德风险对市场的负效用，可以通过大量获取市场信号来平衡交易双方的信息不对称。为获得高质量的信息，需要加强信息基础建设，建设以数据共享为目的的集成数据环境。目前从我国房地产市场现状来看，各级政府建立房地产信息互联网平台是有基础的，应发挥房地产市场相关管理部门的作用。通过规划部门对房地产项目的立项审批，预测近期房地产的开发量;借助建设部门的建设项目的报建审批手续，掌握近期房地产的在建规模;通过房管部门对房屋产权手续的登记办理，掌握已售建筑产品的相关信息;利用国土部门对建设项目所需国有土地的招标、拍卖或挂牌等手续，掌握国有土地的需求数量，预测市场土地的供需状况;通过税收和金融的信息掌握国家对房地产的宏观调控方向。

房地产信息互联网平台的构建，可以从纵横两个方向来形成体系。纵向是从中央到地方建立统一的房地产信息互联网体系，及时收集全国房地产总体信息资料和不同地区主要城市的房地产信息资料，掌握全国房地产市场动态。这方面可以借鉴法国的做法:法国全国房地产联合会，建立了一个全国性的房地产信息网站，该网站集中了全国各地1.14万家房地产代理人或中介机构以及31.6万多条房地产买卖信息。横向是由地方政府负责收集规划、建设、房管和国土等部门的资料，建立本行政范围内的房地产信息网络体系，掌握不同市场的房地产实况。纵横两个系统相互间建立统一的计量方法，实时监控信息，及时公布并更新信息，增强房地产信息的透明度、准确性和可操作性。

2.完善房地产信息内容

房地产市场消费主体多元化，消费偏好也多样化，市场必须提供差异化的信息以满足不同消费群体的需求。针对目前的市场信息内容不完整、零乱的缺陷，房地产信息互联网系统应充实以下几方面内容。

(1)房地产政策信息

我国与房地产有关的政策信息来自于政府不同的管理部门，如国土、规划、建设、房管、税收、金融等部门，对一般消费者来说不容易及时掌握，如果相关部门能将政策信息集中起来，通过互联网提供给消费者，有利于消费者对房地产需求作出理性的决策。

(2)房地产总体信息

从国家和区域层面上看，政府部门需要掌握房地产市场的总体需求状况和行业稳定发展的信息。在目前已有的总开发量、总成交量、平均房价、平均升降幅度等信息的基础上，应对房地产市场的空置率、二套及多套房用户的所占比率、不同区位和功能的房价水平等列入统计范围。此方面的做法可参照香港政府对房地产信息的管理，将房产按A、B、C、D四个等级进行分类统计信息，可以大大提高信息的有效性。

(3)不同城市房地产基本信息

地方政府应建立房地产信息系统和预警系统，定期发布房地产市场信息，包括向开发商和购房者公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易情况、交易结果;提供有关地方政府土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询;公开房源信息和价格信息﹙包括某建设项目的区位、竣工时间、占地面积、建筑总面积、容积率、绿地率、栋数、房屋结构、层数、户型、户面积、配套用房面积、配套设施等相关内容﹚;房地产销售信息﹙包括二套或多套购买、销售户型、面积、成交价格、付款方式等﹚;待销售信息﹙房屋区位、居住环境、结构、面积、价格范围等﹚;公布开发商的资质和信誉信息;对商品房的质量检测信息，提供权属关系变迁信息等。

建立城市房地产商品的基本信息，可参考法国的经验。如法国全国房地产联合会网站为消费者提供了很实用的信息内容:在搜房服务中，只要输入房屋性质、面积、可承受金额范围及城市名称，买房者就可在浩如烟海的房地产买卖信息中找到适合自己的房源。另外，该网站在信息更新上也作了不少努力，每条房产信息后面都注明了信息编号、最近修改日期及最新要求房价。房屋信息完备，包括客厅面积、有几间卧室、价格以及中介机构联系电话。

3.建立房地产价格评估体系

目前我国房地产价格的决定权被开发商所垄断，通过某些被开发商利用媒体或个别经济学家向政府喊话，左右政府的相关政策;或者某些政府部门及工作人员就是房地产利益集团中的成员，开发商可以随心所欲的涨价或惜盘待售。而一般消费者在房地产商品价格面前显得束手无策。政府应尽快建立房地产价格评估体系，建立真正权威的价格指数，反应具体城市的商品房、保障性住房以及不同地段的价格变动信息体系。

建立房地产评估体系可参考德国经验:德国设立了房地产评估机构，它独立于政府之外，评估员只对自己负责，并不考虑政府、委托人以及个人的经济利益。在德国，房价开发商说了不算。由各地评估委员会根据“销售价格总汇”每年制订“地价图”，提出各个区域的标准土地价格和房价范围。在房屋出租价格方面，与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定，由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，共同制定该地区不同房屋类型“房租合理价格表”。房租超过“合理房租”两成的就构成违法行为，超过50%就构成犯罪行为。

4.加强对房地产政策落实的监管力度

目前，我国房地产市场法规、制度并不少，政府经常是“三令五申”，为何看不到“一令一申”呢?主要原因是对房地产政策落实的监管力度不够。就拿最容易实现、最不涉及各方利益的房地产信息体系建设为例，早在2002年《建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》(建住房〔2002〕217号)文件中，就提出要加强房地产市场信息化的建设，“通过全国联网，尽快建立全国房地产市场经营、预报体系，及时对市场进行宏观调控”，但至今未得到落实。从而使得我们对个人购房，尤其是异地购房情况难以把握。再如土地闲置和违法圈地问题，文件多次明确要依法收回，但至今各地仍有许多土地闲置在房地产开发商手中。许多开发商的超额利润就来自于囤地过程中的土地增值。笔者建议通过立法的形式，加强对相关部门的政策落实不到位情况的信息披露工作和惩治力度，依法惩戒隐匿信息以图牟利的活动，规范政府、开发企业和中介机构的经营行为。特别是对于城市规划、土地供应等政府信息的公开上要加大监管步伐;对于开发商垄断的房源等信息，应通过备案或者强制在某个时间公开的方式履行披露义务。

5.健全诚信制度

诚信，是指一个人、一个单位的可靠性、社会责任感和可信任程度，它是市场经济良性运行的基础。因此，必须健全房地产诚信制度。目前，我国房地产虚假信息﹙如企业对外公布虚假房价、成交量﹚、违规操作、不公平竞争等现象较多，极大地扰乱了房地产市场，应为所有进入房地产市场的主体建立信用记录。有了信用记录，社会可以很便捷地获得数据。建立信用记录，关键是建立高增值的守信奖励机制和高力度的惩罚机制。在市场运行中，一方有失信行为，就会进入信用记录系统，公众通过高科技手段，可以很便捷地查到市场各主体的不良记录。使诚信缺失者无限放大信用缺失的成本，给失信方以沉重打击;而守信者通过不断积累自己的守信记录而增值，在市场交易中，可以扩大他的信用额度。因此，建立诚信体系，可以有效地解决信息不对称的问题。

［1］张红.房地产经济学［M］.北京:清华大学出版社，2005.

［2］周游等.公共经济学［M］.武汉:武汉科技出版社，2003.

［3］王文群.试论房地产市场失效与政府规制［J］.经济理论与经济管理，2006，(10).

［4］芦静.法国房地产交易值得借鉴之处.新华网，2007.11.

［5］肖玉航.中国应借鉴德国的地产管理经验.证卷时报，2008.4.

F49

A

1004－3160(2011)04－0106－04

2011－05－21

李秋莲，女，湖南益阳人，湖南城市学院建筑与规划学院副教授，主要研究方向:城市经济、房地产经济。

责任编辑:孟毅辉