房地产开发商的成本控制

　　摘 要：随着国家宏观调控的加强，房地产的交易量和交易价格随之降低。房地产行业在土地政策、金融货币等新政的陆续出台后企业的成本越来越高，如何降低成本增加利润，是房地产企业越来越关注的问题，房地产企业成本管理与成本控制对企业至关重要。在竞争激烈的市场经济领域中，如何求生存、求发展，降低工程成本，提高企业工程投资收益是房地产开发企业面临的一个重要课题。
　　关键词：成本控制 各阶段 控制措施
　　中图分类号：F293 文献标识码：A文章编号：1672-3791(2011)02(a)-0000-00
　　
　　前言
　　所谓成本控制，是房地产开发商根据一定时期预先建立的成本管理目标，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和调控措施，以保证成本管理目标实现的行为。它贯穿于项目建设的各个阶段。下面分别就房地产开发过程中的事前、事中、事后三个大阶段的成本控制问题做一些探讨。
　　1 事前控制阶段，包括项目前期决策和设计阶段
　　1)项目决策正确与否，直接关系到项目建设的成败、成本高低和投资效果的好坏。在决策过程中，要提出多种可行性方案并进行成本预测和方案的优选过程。它是成本控制体系中至关重要的一环。首先，定位是关键。搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；根据市场供求状况和所开发物业的特点进行准确的价格定位，从而在较短的时间内将所开发的项目销售出去。其次，房地产开发商要合理选择土地获取方式。由于土地价格在开发成本中所占比例较大，因此土地的价格和获取方式对于房地产开发商能否达到预期的回报率至关重要。土地的获取方式不外乎三种： 一种是行政命令式，即划拨或协议出让。 二是公开出让的方式。对于房地产开发商来说一般有三种情况：投标、摘牌和竞买。三是转让或买卖 ，即在缴纳了土地出让金之后，土地可以合法的进行转让或买卖。因此，房地产开发商应该根据市场要求和自身企业资金情况合理选择土地获取方式。
　　2)工程设计阶段是工程开工前的由计划变为现实具有决定意义的工作阶段。房地产开发商要通过设计方案优化来控制工程造价。设计采取哪种的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。因此房地产开发商除了要选用实力较强的设计单位进行设计外，还要在正式出施工图之前安排专业技术较强人员和邀请专家对结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。使建筑物满足本身结构、抗震等要求的基础上尽可能降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，房地产开发商还务必组织对建筑结构、水、电暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。
　　2事中控制阶段，包括招投标、合同签订和施工阶段
　　1)项目招投标与合同价款的确定是项目成本控制的重要环节。根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析并进行招标，择优选择承包商，达到保证工程质量、缩短工期、降低成本三大目标。同时，要建立和完善区域性的施工单位、建筑材料供应商、政策法规等信息资料库，为招投标储备信息资源。编制招标文件时，要明确招标原则，界定承包方式、范围、工程款支付办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同条款。
　　2)签订合同时，一要注意合同条款的严密性，对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、索赔处理及可能遇到的风险处理等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。 二是合同的可操作性 ，主要体现在承发包双方能够按工程实际情况执行。避免承包方为能中标承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
　　3)工程施工阶段是项目实体形成阶段，周期长、工程量大，影响成本的因素复杂。房地产开发商要想建造出优质的楼盘，必须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施。首先，要加强工程变更管理、控制现场签证费用及合理处理索赔事件。施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，因此要根据工程实际制定一套严密、切实可行的管理控制体系。该管理控制体系应对操作流程、流程环节中的责任人及职责范围、变更和签证相关时限的规定、否决及责任追究制度等明确。另外，处理好施工过程中出现的工程索赔也是至关重要的。引起索赔的原因很多，这就要求按时、定期做好索赔记录，进而对索赔要求进行分析和辨别。按照合同相关条款规定，合理处理好索赔，保证工程正常进行。
　　其次要加强设备和材料的品质与价格管理。对于由承包商采购的设备和材料，房地产开发商要进行市场询价、调查，确保和招标时提供的样板、样品相同的情况下才能投入使用。
　　最后要加强资金计划的监控。随着工程进度的进展，根据工程节点支付工程进度款时，成本控制人员要按照施工进度计划进行拨款。与合同规定的付款节点不符时，要查明原因，制定相应的改进措施，以确保工程款不能超付。
　　3 事后控制阶段，即工程结算阶段
　　该阶段是工程成本控制的最后阶段，也是关键阶段。其突出的特点就是：工作量大、时间紧迫、内容繁琐、并且对质量要求高。做该项工作时，要根据招标文件、合同、设计变更、现场签证、索赔等相关资料和国家的有关规定，对承包商提交的结算资料进行认真审核，使工程结算真正体现的实际价格。
　　1)收集整理有关结算资料。包括工程竣工图、设计变更、签证等。竣工图是工程交付使用时的实样图，一定要如实地反映工程实况；设计变更及现场签证的手续是否齐全，费用是否合理等方面要进行核查，该增的增、该减的一定要减，避免出现漏算或重复计算。
　　2)认真核实工程量。工程量是编制决算最基本的要素，也是整个工程取费和计费的基础。工程量如果不准，就会导致整个工程造价不实。因此必须根据工地现场实际、竣工图纸和变更签证等有关材料，对工程结算进行逐项审查验证。审查的重点应放在容易重复计算或隐蔽工程部分，如梁、柱、板的交叉部位。还要根据施工记录、验收记录、变更签证等手续审查是否存在多报、虚报问题。
　　3)审查定额套用及取费 在进行定额套用审查时，主要审查定额套用的合理性。其次看定额编号的工程内容是否与实际工程内容完全一致，定额基价所包含的项目内容是否重复计算以及换算过程是否正确。计取各项费用时所确定的基数是否符合地方文件规定，取费系数是否与工程类别一致，费用内容有无重复计算的问题。
　　总之，房地产开发商的成本控制是一个系统、动态管理工程，应贯穿于项目开发的始终，严把事前、事中、事后三大控制关，加强控制和降低工程成本，以达到获取最大经济效益的目的，保证实现项目盈利的目标。
　　
　　参考文献
　　[1] 柯红主编.工程造价计价与控制.北京：中国计划