基于GIS的地价审核监测系统研究和应用

宁波市国土资源局镇海分局 金明荣 楼立明 陈红平

基于GIS的地价审核监测系统研究和应用

宁波市国土资源局镇海分局 金明荣 楼立明 陈红平

一、地价管理的重要意义

地价，即土地价格，是土地所有者权益的体现，是土地管理的一个基础信息。我国城镇国有土地使用制度改革的核心在于土地有偿使用，而有偿使用的前提在于引入了地租地价理论，使土地资产有了地价这个量的尺度和标准，并能在市场上得以实现。近20年来，国家建立起了地价评估制度，制定了一系列地价政策和地价管理措施，为全面推进国有土地使用制度改革，建立和规范土地市场发挥了积极作用，同时通过地价管理带动了国有土地有偿使用中的有关配套工作，有效地促进了土地资源的优化配置，调控了土地供求关系，保障了不同权利主体间的土地收益分配，同时也科学显化了土地资产，为实现土地资产管理提供了基础。

为加强地价管理，国家出台了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发［2001］15号）等文件，规定涉及土地资产处置、供地价格确定等，一律要经过内部会审，集体决策。但由于大部分土地估价中介服务机构已经与行政机关及其所属事业单位脱钩，按照《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发［2001］44号）和国土资源部《土地估价报告备案办法（试行）》，取消了土地估价结果确定制度，改为土地估价报告备案，而且备案的范围也仅限于企业改制涉及的土地估价报告和土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单，因此，诸如国有建设用地使用权招拍挂出让底价，协议出让土地价格，划拨用地价格，收回、收购土地使用权价格，划拨用地补交出让金价格，建设项目竣工验收超出容积率补交出让金价格，出让土地改变用途补交出让金价格等，往往以评估机构的评估结果作为参考，虽然有集体决策机制，但是个案的评估结果是否合理，缺乏一个比较规范的评价和监测机制。

二、基于GIS的地价审核监测系统设想

目前土地价格高涨，土地价格审核确定显得尤为重要，也引起了广大土地管理工作者的重视。从地价本身性质来看，地价具有明显的时间和空间分布规律，地价的上涨或回落总是有一定的规律性，相同区位的地价应该是比较接近的，即地价反映了土地的可替代性原理。因此，如果能通过提取各类用地的平均价格水平及其地价变化趋势信息，建立城市地价监测体系（地价监测点或地价评估样点），掌握城市地价的发展和变化规律，实现地价信息（评估样点）在GIS平台下的输入、审核、分析、预警功能，作为地价评估结果审核的依据和地价动态监测的平台，能为地价管理部门提供一定的辅助决策功能。

该系统设想通过结合GIS、数据集成、信息处理和数据库等技术，实现地价信息可视化动态发布及基于地图的地价审核、自动评估、地价预警、动态监测等功能。系统设计的总体目标如下：

1、建立快速、准确、直观的数据采集更新系统，能在地图上实时更新地价样点信息。

2、建立具有一定决策支持功能的地价审核系统，能利用历史的时空地价信息为决策者提供审核地价所需要的相关综合信息，通过建立收件、初审、科长审核、局长审核或地价会审的地价审核流程，实现地价审核的网上办公。

3、利用系统中动态、实时更新的样点地价信息，建立面向局域网的地价信息查询系统，该系统能根据不同的时空条件（某时期某区域）或属性条件（某土地类型）等进行模糊查询，结果可在地图上直接给出或生成报告。

4、建立地价高级分析系统，能利用历史样点地价信息和监测点地价信息，自动计算分析一些指标（如地价指数等），为有关地价管理工作人员提供数据参考。

5、建立面向局域网的地价自动评估系统，根据系统中的历史样点地价信息和地价监测点信息，能对新地块地价进行自动评估，为地价简单测算提供依据。

6、建立地价预警系统，通过对地价监测指标的测算分析，应用预警理论和方法，通过设计预警指标，当某个区域或个案出现异常地价变动时，系统可根据预先设定的阈值，适时提出预警。

图1 系统总体流程图

7、建立完善的数据维护系统，使用户能维护样点历史信息和地图空间数据。

三、系统实现

该系统目前已经在宁波市国土资源局镇海分局得到了应用。

图2 评估样点导入界面

系统以Mapxtreme为平台，1：2000城镇地籍图（农村部分为1：10000土地利用现状图）和遥感图为基础底图，主要由以下的功能模块组成：

1、地价信息收集

（1）地价调查数据可通过批量导入功能录入系统，空间位置直接在地图上进行标注，或者通过导入dxf图行数据，进行空间数据和属性数据连接。

（2）待审核地价评估数据可通过导入收件功能，把属性数据和空间数据（红线、地形）相关信息录入系统，系统自动连接属性和空间数据，进入下一流程。

对导入的地价样点，可添加照片、评估报告等附件，供地价审核人员参阅；如果是作为地价动态监测点，则可进行自动标准化，即把地价内涵统一到标准宗地的内涵上（主要是土地开发程度、容积率、估价期日、土地使用年期等）。

2、地价审核

收件后根据地价评估样点的类型，选择初审或集体会审（根据镇海区地价评估管理暂行规定，除单宗土地面积50平方米以下且地价20000元以下外，协议出让地价，收回、收购土地使用权价格，划拨用地补交出让金价格，建设项目竣工验收超出容积率补交出让金价格等评估报告需集体会审通过），进入地价审核流程。

图3 地价审核宗地比较界面

对一般评估报告，审核流程为初审—科长审核—局长审核—备案；对集体会审评估报告，则在收件环节后转入会审，由具有会审职能的相关人员进行地价审核，填写审核意见，明确是否予以通过，对有不同意见的评估报告，则通过采用集体讨论等方式进行确定。

在地价审核时，审核人员可以查看估价报告、照片、地形等资料，可以在图上查看所区位、周边配套情况，在此基础上，可以通过系统筛选，与周边类似用途的宗地价格进行比较，从而对评估地价的合理性进行判断。

对比较的每宗地价样点，可以通过在综合筛选结果中双击该条记录，自动在图上进行定位，为本宗地的价格提供参考。

在地价审核人员对估价结果进行审核后，可选择通过审核和退回两个选项，其中选退回时须注明原因，反馈给评估单位进行修改或待所有意见全部反馈后提交集体讨论。

图4 地价指数生成界面

对审核通过的评估样点，系统自动进行备案，纳入数据库管理，用户也可以选择其中有代表性的样点，作为地价监测点，用以计算地价指数和其他高级应用分析。

3、地价信息查询、分析

（1）能根据不同的时空条件（某时期某区域）或属性条件（某土地类型）等进行模糊查询，结果可在地图上直接给出或生成报告。

（2）地价指数生成

系统可通过设定的地价监测点，自动进行地价指数测算，提供按月、按季度或按年的曲线报告。

4、地价监测和预警

对地价样点，通过设定区域、价格类型和时间范围后，对价格敏感程度进行监测和预警，例如价格波动范围、与一定区域内平均价格差异或指定的价格区间等，如超过预先设定的阈值，则适时提出预警。

5、地价自动评估

根据最新的宁波市区基准地价及相应的地价修正体系，按照基准地价修正法，对图上指定位置，进行地价评估，为相关工作人员提供参考。

系统还可提供距离和面积量算等数字化管理基本功能，在实践应用中取得了较好的效果，为地价管理提供了新的技术手段，提高了工作效率，值得进行进一步的研究应用。

图5 地价预警界面

图6 地价自动评估界面