“限购令”能让楼市降温几度?

张 芬

从4月新政出台至国庆前夕,一系列相关的房地产调控措施从未间断,然而,楼市的反应却不尽如人意,成交量虽受到一定程度的影响,但房价不降反升。据国家统计局公布的数据显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%,创4月新政以来最大环比涨幅。

正当楼市有可能出现大幅度反弹,开发商准备在国庆假期“大显身手”之际,9月29日,国家挥出第二波楼市调控组合拳:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。一时间,已经沸腾的楼市炸开了锅,给开发商们期望的“金九银十”来了个急刹车。

随即,深圳、上海、厦门、宁波、福州等14个城市陆续发布新一轮楼市调控细则,颁布“限购令”,遏制房价过快上涨。

福州“限购令”最严厉

国庆假期后第三天,福州市正式出台《进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》,其中包括“限购令”在内的8条措施。

福州邛艮购令”明确表示,从即日起至2010年12月31日,行政区域内户籍居民同一购房家庭(包括购房人、配偶及未成年子女),只能在本市五城区新购买一套商品住房;对于能够提供在本市行政区域内1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,只能在本市五城区购买一套商品住房。

有业内人士分析,在北京、上海、深圳、杭州、宁波、厦门6个城市中,深圳的“限购令”严于其他5个,惟一宽松的是,深圳市户籍家庭,如果一套房子都没有,可以新购两套住房。然而,与深圳“限购令”相比,福州“限购令”规定在福州区域内户籍居民家庭,如果没有房子,也只能新购买一套住房。综合来看,福州版的“限购令”最为严苛。

“出台‘限购令是针对目前楼市仍不稳定的‘休克式疗法,较之前出台的调控政策更具行政干预色彩,基本目标是控制投资性需求,对炒房者来说,这是一个风险警示。”福州大学房地产研究所王阿忠教授表示。

井喷的假象

“限购令”落地福州后,福州一手房成交量出现赶搭“新政末班车”的反弹行情。根据福州房地产交易登记中心数据显示,10月11日～17日福州全市住宅签约1836套,与前一个统计周期相比,商品住宅成交量激增,出现井喷,增长率高达454.68%。

有资深地产业内人士表示,近期福州网上签约量的急剧增加,是开发商和购房者都在和新政抢时间的结果。由于新政对居民购买住房的套数有严格规定,使他们担忧新购住房可能无法办理合同备案,于是纷纷赶在新政严格执行前,完成房产登记。

王阿忠告诉记者,网上备案数据具有一定的滞后性,通常反映的是前一至两周甚至一两个月前的成交情况。“‘限购令紧随国庆黄金周后出台,所以最近福州商品房备案量的井喷,很大一部分是假期已经成交的项目在节后集中备案,并不反映‘限购令出台后市场的真实销售情况。”他表示。

记者也从福州在售的几家楼盘了解到,“限购令”实行一段时间以来,楼盘销量较之前的确有所下滑,尤其是中小户型。世欧地产营销总监苏小斌表示,4月出台的新政几乎都是在信贷上做文章,提高首付比例和贷款利率等,而“限购令”是直接切断购房者的购买资格,势必影响成交量。

双安房产总经理郑爱新也表示,购买二手房虽未“受限”,但受到整个市场观望情绪的影响,一些二手房中介公司的签约量有所下滑。“客户掏钱更谨慎了,房东比较好商量,议价空间也大了些。如果‘限购令影响较大,二手房房价会有5%～10%幅度的调整。”郑爱新认为。

解禁后才是真市场

福州版限购令的出台,效力持续至年底,这意味着风雨飘摇的住宅市场暂时尘埃落定。无论是刚性需求,还是投资性需求,限购令之后的市场变化和政策走向,购房者都翘首以盼。

“对投资者来说,重要的不是两个月内的选择,而是限购令解放后,市场的后续情况如何”,王阿忠表示,与股市投资不同,楼市投资的时间成本更大,因此需要对后市进行长线分析,尤其是对明年市场的预判。

有业内人士表示,后市的政策走向是根据市场变化而定,“限购令”解禁后,市场若真迎来强力反弹,必定引发更为严厉的市场调控,例如全面推行房产税。当然,政府也会用适当方法逐渐释放这种积压需求,让市场软着陆,而不是报复性反弹。

对此,支持反方观点的业内人士则表示,由于本次限制的是投资性需求,对于理性的投资者,两个月并不会压抑过多的投资性需求,所以未来“限购令”为短期政策,房价的下跌动力不足,“限购令”产生的心理影响大于实际影响。

王阿忠也指出,从政策本身来看,福州限购令有临时性,明年是否延续并未说明,这让一些投资客或购房者有想象空间。临时性压制短期内肯定会使成交萎缩,但房价能否下跌,能下跌多少,还有待观察。