基于集约评价的城市开发区规模计量研究3——以南京市省级以上开发区为例

夏燕榕 曲福田 姜 海 李效顺 胡立兵

(南京农业大学中国土地问题研究中心,江苏南京210095)

基于集约评价的城市开发区规模计量研究3
——以南京市省级以上开发区为例

夏燕榕 曲福田 姜 海 李效顺 胡立兵

(南京农业大学中国土地问题研究中心,江苏南京210095)

随着开发区集约利用评价工作的全面开展,合理界定其用地规模成为研究的重点。本文以南京市为例,首先运用多目标决策法评价开发区集约利用等级,然后采用逐步回归法选取与集约利用相关度较大的因素作为预测依据,进而计量其合理的规模。研究结果表明:其一,A、B和C开发区集约等级为II级,可以适当扩大开发区规模;D、E、F和 G开发区集约等级为III级,应该维持开发区规模;而H和I开发区集约等级为IV级,应适当缩小开发区规模。其二,当B开发区、A开发区和其他开发区地均工业总产值增长率分别达到23.10%、18.18%和15%时,可以充分发挥土地利用潜力。其三,即使实现土地集约利用,B开发区仍需扩充6.08 km2。最后,本文提出通过科学设定地均工业总产值增长率来提升开发区集约利用水平的政策建议。

城市开发区;规模计量;集约评价;南京市

伴随工业化、城镇化进程,开发区作为城市产业集聚中心取得了长足发展,成为拉动经济增长的重要引擎。然而,开发区经济增长是以土地扩张为代价和前提的[1]。已有研究表明[2],在短短10年间就有两次引人注目的土地扩张,第一次始于1992年,第二次始于2002年。从2003年起,中国展开了以清理开发区为重点的土地市场治理整顿行动,开发区的数量和规模不断减少;2007年,百日行动又将开发区的违法违规用地作为整治重点。由此判断,开发区发挥规模集聚效应的同时也存在较为严重的土地粗放利用现象。针对此问题,国土资源部于2008年7月全面部署开发区土地集约利用评价工作。以全国各级各类开发区为评价对象,发布统一的评价规程,以保护有限的土地资源,促进开发区节约集约用地,并为其扩区升级提供科学依据。可见,国家出台政策的基本要求是提高开发区土地集约利用水平,而根本目的是划定合理的开发区规模,防止其盲目扩张。国内相关研究多集中在开发区集约利用评价指标体系选择及潜力测算上[3-5],结合开发现状、程度和潜力,在土地集约利用约束下,对其未来土地规模做出定量计量的研究并不多见。本文试图在对开发区土地集约利用潜力状况进行评价的基础上,选取影响开发区土地集约利用较为显著的因素作为预测的参考指标,确定不同的理论目标值,进而计量基于集约利用水平上的开发区合理规模,为开发区规模界定提供参考和科学依据。

1 研究思路与方法

1.1 研究思路

合理的开发区规模是建立在土地集约利用基础之上的。本文选取南京市9个省级以上开发区作为研究对象,首先对其土地集约利用现状水平进行评价,划分出不同等级;其次,探讨南京市开发区土地集约利用水平与各因素的关系,选取影响其土地集约利用较为显著的因素作为预测的参考指标;接着,通过与国内效率较高的开发区对比,确定理论目标值;最后,对合理的城市开发区用地规模及实现的可能性进行分析。

1.2 研究方法

1.2.1 评价方法

多目标决策是对多个目标进行科学、合理的选优,然后做出决策的方法。对开发区土地集约利用进行等级划分,需要综合考虑反映社会、经济、生态等多方面的指标[6,7]。(本文所选择的指标包括:工业用地平均容积率、地均累计投资额、地均工业总产值、地均工业增加值、地均税收收入、工业用地效益、土地开发率、土地批租率、土地建成率、生产性用地比例、房地产商业配套设施用地比例、工业基础设施用地比例和道路绿地率。)

(1)单项评价指标分值计算

首先对各目标值进行无量纲化处理,再根据综合指数评分法公式计算出各方案的综合目标值λ。对指标进行标准化,不同指标类型其标准化方法不同:

正相关指标类型:

式(1)中:Sij为因子分值;Xij为目标值;X(max)j和X(min)j为第j个因子最大值和最小值。

双向相关指标类型:

式中:Sij为因子分值;X(max)j和X(min)j为第j个因子的最大值和最小值;Xoj为目标的最佳值。

(2)综合目标值计算

在单项因素评价的基础上,参考已有研究[6],建立测算开发区土地集约利用评价等级的综合指数多目标决策模型:

式(4)中:λ为土地集约度指数;βn为n指标权重;Sn为n指标分值。

1.2.2 影响因素分析

以开发区的土地集约利用评价分值为因变量,以反映开发区的土地利用状况、土地利用结构、土地开发进度及土地投入产出水平等相关指标因素为自变量,建立计量经济模型(5),并运用 Eviews软件进行逐步回归[8,9]。(前期研究中已通过构建土地集约利用评价指标体系测算各开发区集约利用分值,限于篇幅,这里不再累述,感兴趣者可以与笔者联系讨论。)

式(5)中:Yi为开发区土地集约利用评价分值;X1为开发区级别(该变量为虚拟变量,国家级开发区赋值为1,省级开发区赋值为0);X2为容积率;X3为生产性用地比例;X4为绿地率;X5为商业服务业用地比例;X6为基础设施用地比例;X7为土地开发率;X8为土地批租率;X9为土地建成率;X10为地均累计投资额;X1.为地均工业总产值。

2 实证研究

2.1 研究区域概况

自1988年成立南京高新技术产业开发区后,南京市又相继成立了南京经济技术开发区、浦口经济技术开发区和六合经济技术开发区等一批国家、省级开发区,这标志着南京工业布局转向以开发区建设引导工业集中布局的新模式。开发区对于推动南京经济发展发挥了重要作用,2007年,南京市省级以上开发区规划面积达655.53 km2(按远期规划面积计算),其中已开发土地246.30 km2,开发率约为40%,国家级开发区已开发比例为30.75%。

2.2 开发区集约等级划分

2.2.1 开发区集约利用等级

λ为土地集约度指数,值介于0-1之间。参考已有研究[10],按λ值大小,把开发区土地集约利用潜力划分为5个等级(其涵义见表1)。

2.2.2 南京市开发区集约利用等级

将南京市各开发区相应的指标值代入式(1)-(4),计量结果见表2。

结合城市开发区建设用地集约利用评价等级可以看出,A、B和C开发区等级比较高,土地集约利用达到满意要求,供需平衡,利用较为集约,在政策措施上应维持或适当扩大开发区规模以及适当增加下一年度的用地计划;而D、E、F和G开发区同属于第III等级,这些开发区的土地集约利用基本达到要求,但仍未完全发挥规模集聚效应,建议维持开发区规模和下一年用地计划;而H及I开发区的土地集约利用程度比较低,土地集约度分别为0.34和0.30,尚有较大潜力,应当考虑维持或适当缩小开发区规模,提高其土地利用效率。

2.3 南京市开发区土地集约利用影响因素分析

以南京9个省级以上开发区为样本,将影响开发区土地集约利用的数据带入式(5)运用Eviews进行逐步回归,结果见表3。

模型的拟合优度为98.97%,DW=1.94,F通过检验,t通过检验。经过逐步回归后,6个变量可以解释土地集约利用的分值状况。

其中,生产性用地比例,商业服务业用地比例对土地集约利用有一定的影响,结构决定功能,合理配置土地在生产性和非生产性部门的分布,有利于提高土地利用的综合效率,进而提高土地的集约度;而反映土地开发进度的土地建成率,也对之有正向影响,说明提高开发区的开发速度能够促进开发区土地集约利用。此外,土地容积率、地均投资额也在1%的程度上影响开发区土地利用集约程度,说明设立一定的企业容积率准入门槛和合理的投资效率是必要的。而地均工业总产值的t检验值很大,是影响土地集约利用较为显著的因素,同时也是反映开发区土地利用效率最直接的指标[11,12]。

表2 南京市开发区建设用地集约利用评价等级Tab.2 The rank of land2use intensity assessmentof development zones in Nanjing

表3 开发区土地集约利用影响因素分析Tab.3 The influence factor of land2use intensity assessmentof development zones

2.4 集约评价基础上的开发区规模界定

2.4.1 理论目标值的确定

随着工业向园区集中战略的实行,南京市开发区得到了快速发展,发展方式也由规模扩张向内涵挖潜转变。同时,工业是开发区的主导和支柱产业,依据上文回归分析的结果,本文选择影响开发区土地集约利用较为显著的因素:地均工业总产值及其增长率作为预测指标。

(1)地均工业总产值。地均工业总产值是衡量开发区发展水平最重要的经济数据,由于数据的有限性。本文以部分产出效率较高的国家级开发区2004年与2007年的统计数据作为比较对象(见表4)。

根据表4的数据设定预测指标的理论目标值。首先,南京市省级以上开发区2007年地均工业总产值为15.58×108元/km2,与2004年江苏省国家级经济开发区均值23.40×108元/km2相比尚有差距,我们可以设定其为第一个理论目标值;其次,以国家级开发区2010年的规划值为预期值,测算并设定南京市开发区地均工业总产值增长率的第二个理论目标值为29.03×108元/km2。

(2)地均工业总产值理论增长率。前文所设置的地均工业总产值理论目标值只是在现有经济发展水平的基础上通过对比得出,然而在现实发展中,究竟能否实现既定的理论目标值受到经济社会发展,社会制度等方面的制约。所以,有必要对上述地均工业总产值理论目标值实现的可行性进行分析,经测算,南京市开发区要想在2010年实现地均工业总产值为23.40×108元/km2和29.03×108元/km2的理论目标值,全市开发区的地均工业总产值将分别需要以14.52%和23.05%的增长率发展。然而,从泰达经济平台显示的数据来看,对我国比较发达的天津开发区2000-2007年的地均工业总产值进行计算,其每年增长率在5%-27%之间波动,而期间年均增长率为20.29%。南京市是江苏省的省会,许多开发区地理位置优越,处于沿江开发的重点地段,各级政府也在加大开发区的投入力度。综上所述,本文认为采用天津开发区地均工业产值年均经验增长率的中间值作为南京开发区地均工业总产值的增长率较为合适,即15%左右。

当南京开发区地均工业总产值增长率为15%时,预计2010年全市开发区地均工业总产值将可达到23.70×108元/km2。相应的,2010年全市开发区土地集约利用的现实潜力在84.35 km2左右,约占开发区已开发土地面积的34.24%。

2.4.2 南京市开发区规模计量

在对南京开发区土地集约利用潜力状况进行分析的基础上,参考国内相关开发区地均工业总产值年均增长率的现实可能性,将南京地均工业总产值年均增长率的合理值设置为15%。分别从现状地均工业产值水平(按照2007年的地均工业总产值)和设定土地集约利用条件下地均工业产值水平(地均工业总产值增长率为15%时的工业总产值)两种情况下对2010年南京开发区土地需求量进行预测。计算公式为:

表4 部分产出效率较高的国家级开发区地均工业总产值(1×108元/km2)Tab.4 The gross industrialoutput value unit area of some efficient development zone in national level

式中:Bi为2007年目标开发区现状地均工业总产值;Ci为土地集约利用下目标开发区地均工业总产值;Qi为规划2010年目标开发区预计工业总产值;Ei为目标开发区现状地均工业总产值下的开发区需要土地面积;Fi为目标开发区土地集约利用达到的地均工业总产值下开发区需要土地面积。

按照公式(6)-(8)计量的结果见表5。

2.4.3 预测结果的可行性分析

由表5可以看出,实行土地集约利用之后需要的用地面积明显小于按现状水平计算的用地需求量。要想达到2010年的目标产值,C、D、E、F、G、H和 I等7个开发区需要的土地面积在规划面积之内,只要提高土地的利用效率,就无需扩大用地规模。而B开发区和A开发区所需的土地面积远远大于开发区的规划面积。在前文的土地集约利用评价中,这两个开发区都属于第II等级,利用较为集约,但仍有潜力。因此,若通过提高它们的地均工业总产值增长率,使之土地需求规模控制在规划范围内,各开发区所需达到的地均工业总产值分别为34.03×108元/km2和4.11×108元/km2,地均工业总产值增长率分别为30.9%和18.18%。

2.4.4 开发区合理规模的界定

计算我国比较发达的上海闵行经济开发区2005-2007年的指标值,结果表明,这三年的地均工业总产值增长率达到30%,对天津开发区2000-2007年的指标进行计算,其平均增长率为20.29%。结合上文的测算结果,A开发区的地均工业总产值增长率为18.18%应该是不难达到的;虽然B开发区属于国家级开发区,经济总量位居江苏省前列,但地均工业总产值增长率(30.9%)要超过上海闵行经济开发区(30%)是不太现实的。因此,本研究选取国家级开发区“十一五”规划制定的工业总产值增长率目标值23.10%,作为B开发区的合理值,凭借其雄厚的技术和创新力量应该是不难实现的。在提升集约水平的约束下(工业总产值增长率23.10%),根据公式(6)和(8)计量的开发区土地集约利用下的合理规模:南京雨花经济开发区和南京经济技术开发区地均工业总产值分别为4.11×108元km2和28.30×108元km2,2010年达到目标产值需要土地面积分别为28 km2和36.08 km2,然而经批准开发区规划面积分别为28 km2和30 km2,因此,即使提升集约利用水平,提高地均工业总产值增长率,南京经济技术开发区仍需土地面积6.08 km2才能达到2010年规划的工业总产值目标值。

以上分析判断表明,即使提升集约利用水平,提高地均工业总产值增长率,南京经济技术开发区仍需土地面积6.08 km2才能达到2010年规划的工业总产值目标值。

表5 2010年南京各开发区土地需求量(亿元、亿元/km2、km2)Tab.5 The land demand of development zones in Nanjing in 2010

3 结论和讨论

合理设定开发区用地规模,基础在于土地集约利用,核心在于土地潜力得到最大发挥。基于以上分析研究,本文得出以下几点结论和讨论:

其一,城市开发区土地集约利用水平可以分为五个等级,A、B和C开发区集约等级为II级,可以适当扩大开发区现状规模;D、E、F和G开发区属于第III等级,应该维持开发区规模;而H和I开发区属于第IV等级,必须适当缩小开发区规模。

其二,当B开发区、A开发区和其他开发区地均工业总产值增长率分别达到23.10%、18.18%和15%时,可以充分发挥土地利用潜力。

其三,即使实现土地的集约利用,B开发区仍需扩充6.08 km2。

由此建议,在对开发区合理用地规模进行计量时,首先要对开发区的集约现状进行评价,然后针对开发区不同的集约等级,科学设定相应的地均工业总产值增长率,从而提升开发区集约利用水平。值得一提的是,虽然笔者对开发区规模的界定和计量进行过长时间探索,但开发区产业类型、经济效益量化和集约利用评价标准的复杂性决定,笔者没能破解全国层面开发区集约利用评价和规模界定难题,这将是以后研究的重点。不过本研究思路和方法能够为区域层面界定其开发区合理规模提供一定参考和借鉴。

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Quantitative Research on the Scale of Urban Development Zone Based on Evaluation of Intensive Use:A Case Study in Development Zonesabove the Province Level in Nanjing

XIA Yan2rong QU Fu2tian JIANG Hai LIXiao2shun HU Li2bing
(China Centre for Land Policy Research,Nanjing Agricultural University,Nanjing Jiangsu 210095,China)

Evaluation of the land intensive use lvas carried out in the developmentzone,and how to reasonably definc land use scale becomes an important rescarch issue.This article takes Nanjing as an example,and multi2objective decision method is used to evaluate the land intensive use degree.In addition,stepwise regression is used to find the elementwhich has the biggest correlation with the intensive degree,and this element is the basis for forecasting.What’smore,suitable method is used to measure what the reasonable land scale is.It is concluded that,firstly,the level of A,B and D development zones is in grade II,and this kind of development zones can expand their scale.The level of D,E,F and G development zones is in grade III,and this kind of development zones should keep the existing scale.The levelof H and Idevelopment zone is in grade IV,This kind of development zones should reduce their scale.Secondly,when the growth rate of gross industrial output value per unitareaof B developmentzone,A development zone and other developmentzonesare 23.10%,18.18%and 15%respectively,they can give full play to the potential of land use.Thirdly,on the basisof land intensive use,B development zone needs an extra area of 6.08 km2.In the end,it gives some suggestions to promote the level of land use intensive by setting a scientific growth rate of gross industrial output value per unit area of the development zone.

urban development zone;scalemeasurement;intensive evaluation;nanjing

F127.9

A

1002-2104(2010)02-0037-06

10.3969/j.issn.1002-2104.2010.02.007

2009-08-13

夏燕榕,硕士生,主要研究方向为土地经济与管理。

姜海,博士,讲师,主要研究方向为土地经济与政策。

3国家杰出青年科学基金(编号:70425002),国家自然科学基金(编号:70773058)和江苏省研究生培养创新工程项目(编号:CX08-052R)共同资助。

(编辑:温武军)