房地产企业不同并购方式中的税务筹划分析

广东珠江投资管理集团有限公司 李林

房地产企业不同并购方式中的税务筹划分析

广东珠江投资管理集团有限公司 李林

并购重组是企业重要的资本运作方式，企业可以通过并购进行战略重组，达到多样化经营的目标或发挥经营、财务上的协同作用，使企业取得更大的竞争优势。而税收是企业在并购重组的决策及实施中不可忽视的重要规划对象。合理的税务筹划不仅可以降低企业并购重组的成本，实现并购重组的最大效益。

房地产并购 税收 筹划分析

一、概况

房地产要健康发展，势必要推进房地产企业的并购重组，建立优胜劣汰的市场竞争模式。随着货币政策将步入紧缩通道，在传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增的环境下，房地产基金募资和投资呈现明显回升态势，从而促进房地产企业的兼并收购。所谓并购重组是指在市场机制作用下,为谋取扩张、收购资产等目的进行的产权交易活动。一般通过两个以上公司合并、组建新公司或相互参股的方式实现。

实际上，在空前严厉的楼市调控政策出台后，房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。IPO、重组借壳和定向增发等融资渠道逐步收紧。如果连续性的加息和存款准备金率提高，会令很多开发商的资金链极度收紧。在这样的背景下，私募股权房地产基金灵活多样的投融资方式再次得以体现，此类基金不仅涉足住宅、商业地产开发项目，对在建项目进行资金输血，也可以作为综合的股权投资基金，参与未上市企业股权投资及企业收购和兼并投资等，在目前房地产项目资产估值普遍偏低的情况下寻求并购。

而税收是企业在并购重组的决策及实施中不可忽视的重要规划对象。税收筹划是指纳税人在不违反税收法律法规的前提下，采用相关技术和手段，通过对自身经济活动的合理安排和计划，最大限度地减少税收成本和税收风险，实现资本收益最大化的经济行为。税收筹划是市场经济发展的必然产物，是现代企业的必然选择。为有效开展税收筹划，实现经营利益最大化，企业除了要把握税收筹划应遵循的基本原则外，还应掌握税收筹划的基本技术，这是税收筹划取得成功的基本前提。

二、传统的并购方式

一般而言，企业进行房地产并购主要有两种传统方式：资产收购和股权收购。除此之外，也有一些企业采用合资的方式，如一方企业提供货币资金，另一方以一房地产项目出资共同组建一个新的合资企业，之后双方共同经营或向一方转让股权。在本文中主要就上述两种传统并购方式进行分析。

资产收购是指一家公司以有偿对价取得另外一家公司的全部或者部分资产的民事法律行为。资产收购是公司寻求其他公司优质资产、调整公司经营规模、推行公司发展战略的重要措施。资产收购协议的主体是作为买卖双方的两家公司，而不包括公司股东在内。因此，资产收购与控制权收购、股权收购的主体存在本质区别。资产收购是指出售公司的某一特定资产，且不包括该公司的负债。资产收购行为完成后，收购公司与目标公司各自保持自己的独立法律人格。资产收购的法律关系虽然较为简单，但也可能发生相应的交易成本。

股权收购是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的收购。控股式收购的结果是A公司持有足以控制其他公司绝对优势的股份，并不影响B公司的继续存在，其组织形式仍然保持不变，法律上仍是具有独立法人资格。B公司持有的商品条码，仍由B公司持有，而不因公司股东或股东股份数量持有情况的变化而发生任何改变。商品条码持有人未发生变化，其使用权当然也未发生转移。它通过购买目标公司股东的股份，或者收购目标公司发行在外的股份。或向目标公司的股东发行收购方的股份，换取其持有的目标公司股份(又称吸收合并)二种方式进行；前一种方式的收购使资金流目标公司的股东账户；而后一种方式的收购不产生现金流(还可合理避税)。当收购方购买目标公司一定比例的股权，从而获得经营控制权，静之为接受该企业。而来取得经营控制权的收购称之为投资。报明显收购的目的是为了获得控制权 而投资的目的则可能是看准了此项投资未来有较高的回报革，也可能是为了加强积方的合作关系或为了令进入某个产业领域作准备，还有可能是为了获得目标公司的无形资产(商誉、人才、销售网络)。

例如《国家税务总局关于印发企业改组改制中若干所得税业务问题的暂行规定的通知》国税发（1998）97号）规定，企业在股权重组前尚未弥补的经营亏损，可在税法规定的亏损弥补年限的剩余期限内,在股权重组后延续弥补。

《企业重组与清算的所得税处理办法》试行规定企业从事股权收购业务,也就是一个企业购买另外一个企业的股份,将两个企业合并为一个企业,如果这个交易需要缴纳所得税，就会额外增加企业的重组成本，不利于企业资产的合理流动。如果一个企业购买了另一个企业50%以上的股份,所支付的现金不超过整个交易价格的就可以享受免税待遇。企业合并、分立等重组业务中,如果支付的现金不超过整个交易价格的20%也可以享受免税待遇，这样就把大量为了资源的合理流动而从事的企业重组行为给予了免税待遇，减轻了企业负担，与此相反，把那些为了取得现金而从事的企业重组行为界定为应税交易，不能享受免税待遇，也防止了企业通过重组交易来避税。

三、发展的并购方式

根据上述分析可以看出要进行房地产并购的税务筹划，就需要做到取长补短，在尽量避免传统并购方式弊端的同时发挥其优势所在。在研究企业房地产并购的法律过程中，笔者注意到由于中国企业境外融资和海外投资的增多而设立的境外特殊目的境外公司，再结合契税政策，从而对企业房地产并购的方式有了新的设想。

目前发展新设合并方式就是指参与并购各方以自己的股权(或股票)按一定的比率换取新成立企业的股权 (或股票)，原企业宣告解散。新成立的企业接受已解散企业的资产，承担已解散企业的债务。已解散企业的股东按一定的比率用净资产或股权换取成立企业的股权后，成为新企业的股东。新设合并的结果仍然是一个单一的经济主体和法律主体。新设合并方式有应税处理和免税处理两种方式：

应税处理：新企业取得的参与并购各方的净资产按可辨认的净资产公允价值入账，参与并购各方存有的未弥补亏损不能抵扣新企业的应纳税所得额；参与并购各方企业被解散，各自按净资产公允价值确认资产转让所得，并进行清算处理。这种安排适用于参与并购各方有较多的未弥补亏损，按净资产公允价值确认资产转让所得也不用缴纳企业所得税的情况。新设合并后的企业可以按净资产公允价值作为资产的计税基础，参与并购各方净资产的评估增值都发挥了节税作用。这种税务安排主要是考虑未弥补亏损额和净资产评估增值的充分利用问题。实际操作时，净资产评估增值尽可能调整到充分利用未弥补亏损额的程度，方法主要是通过确认和计量可辨认的无形资产的数额以调整评估增值。

免税处理：新设合并一般都是经过交换股权完成并购的，满足税法规定的免税处理条件，参与并购各方可以采用免税处理方式进行税务安排。采用免税处理安排时，参与并购各方企业把原企业的净资产以及未弥补的亏损按账面价值转移至新成立的企业中。新设合并后的企业按参与并购各方净资产原账面价值作为资产计税基础，原存有的未弥补亏损仍可在新企业中继续用于抵补；参与并购各方企业被解散但不作清算处理，不确认资产转让所得。这种免税处理的税务安排较适用于参与并购企业没有或很少有未弥补亏损的情况，可以不必缴纳清算所得税，但合并后企业的计税基础只能是参与并购各方净资产的原账面价值，得不到净资产公允价值作为计税基础的好处。

在新的企业所得税法实施前，财政部、国家税务总局曾发布过多个分别适用于外商投资企业、外国企业和内资企业进行合并分立、重组的税收法规。但随着新企业所得税法的实施，这些法规都失去了效力。本来在《企业所得税法实施条例》的草案中，曾专门有一节规定有关企业重组与清算中的税务问题，但后来这部分内容被从草案中拿出。《企业所得税法实施条例》仅在第75条作了如下规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业在重组过程中，应当在交易发生时确认有关资产的转让所得或者损失，相关资产应当按照交易价格重新确定计税基础。

《企业重组与清算的所得税处理办法(试行)》把大量为了资源的合理流动而从事的企业重组行为给予了免税待遇，减轻了企业负担；与此相反，把那些为了取得现金而从事的企业重组行为界定为应税交易，不能享受免税待遇，也防止了企业通过重组交易来避税。该《办法》最大的亮点，就是较好地实现了鼓励正当重组与反避税的有机结合。

当前全球金融危机背景下，中国经济面临着前所未有的挑战和机遇。行业调整、企业洗牌在全球范围内展开，中国企业并购活动日趋活跃。并购活动呈现出纵向并购增加、大量中小企业加入并购大军、国内企业与国外企业的联动并购频繁等趋势。

企业并购重组的活跃，一方面是由于大量的央企根据国资委部署，加快整合重组步伐；其次是由于前段国家宏观调控、银根收紧，企业融资困难、资金链绷紧，一些扩张过快企业难以为继，有些企业被迫出售股权，从而导致以并购重组、企业法人财产清算为特征的产权交易活动大量出现。另外，由于股市的持续低迷投资者信心不足，许多企业转而选择了利用产权市场来融资。此外，产权市场中并购重组的活跃也说明低迷的股价、产权价格和资源价格，已成为产业资本和境外资本觊觎的对象。旨在减轻重组税负企业并购活动是一种常见的经营策略，企业可基于同业竞争、扩大销售网络、分散经营风险、获得先进技术等目的，对外实施并购。企业并购也是税收筹划的常用手段之一，以企业并购交易代替普通商品交易，可使交易税负大幅度降低。

从税务筹划的角度看，这种做法的交易成本较低，因为根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》中“企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税”的规定，对新设立的派生公司，只要其股东和持股比例和出让方企业保持一致，就无需征收契税。在接下来的股权收购过程中，根据上文中所述的股权收购的特点，收购方和出让方也无需缴纳营业税、土地增值税和契税，这样一来就减轻了交易成本的负担。同时，这种做法对股权转让方式的弊端也有了更好的解决。收购方最担心的问题就是出让方原本存在的隐性债务，这并不是在并购初期通过财务调查就能完全避免的。然而通过企业分立的方式新成立的项目公司无疑最大限度地降低了这方面的隐患，也更容易让收购方完全掌握公司的控制权限，避免了公司被间接控制或房地产项目存在担保、债务等法律上的风险。这种并购方式将传统并购方式中的好处进一步放大，弊端进一步缩小，在笔者看来是一种比较理想的房地产并购方案。

四、结束语

并购重组行为能否成功完成，除成本因素外还受其它众多内外因素影响。而并购重组行为是否最终成功，关键更在于并购重组后对目标企业的整合与战略重组。税收筹划是企业理财活动的一个重要内容，它与企业其他财务管理活动是相互影响、相互制约的，不可把税负轻重作为选择纳税方案的唯一标准，而应着眼于企业财务管理的总目标企业价值最大化。同时还要考虑企业规模大小、企业资产流动性强弱等因素。

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（责任编辑：阳卓江）