农村房地产发展的制约瓶颈及措施

□ 安 徽 储平平

自2006年全面启动新一轮建设社会主义新农村的重大历史任务以来，广大农村基本上都在勾画“生产发展，生活富裕，乡风文明，村容整洁，管理民主”的美好前景并在不断地践行，其中对于改善农村人居环境的建设工作势必要先行。因此近几年来在广大农村特别是一些乡村集镇以及城乡结合部迅速掀起房地产热。这些工作在某种程度上改变了农村的面貌，改善了农民居住的条件，但更令人关注的是暴露出的问题，例如新形势下农村剩余劳动力的转移、农村土地使用权流转、农村宅基地使用等均引起理论界以及实践工作者的高度关注和广泛争议。纵观农村房地产发展的现状，我们不得不反思：在众多制约农村房地产发展的因素中，究竟谁才是真正的主宰？农村房地产发展不可能简单照搬城市地产发展模式，同时必须回答房地产究竟采取何种发展模式才能充分发挥其作为先导性产业的影响与作用。殊途同归，实现农村可持续发展应该是主旋律。

一、农村住宅开发现状

伴随城市地产竞争日益激烈，许多开发商将目光集中到城市郊区，通过参与集体土地开发、政府城中村项目改造，创造新的利润增长点。然而由于在实际操作过程中存在许多违规行为，农民并未很好地享受成果。有人认为，当开发商参与现代化农业项目，将土地“种上”房子，从某种意义上来说是城市包围农村的“房吃人”现象。

（一）将城郊结合部的农村集体经济组织改造成为股份公司

然后，鼓励外来投资者参资入股，并且将现代农业观光园改造成为房地产项目，除少部分土地用于观赏植物的种植和农产品生产之外，绝大部分土地变成商品房用地，并通过对外招商引资，直接或者变相出售商品房。

（二）打着新农村建设的幌子

鼓励开发商直接投资参与农村建设以及危房改造等项目，政府将一部分获得的土地直接转让给房地产开发商，由他们建造别墅、办公大楼或者通过提高土地容积率，建造一批商品房，而在事实上由于农村集体土地的特殊性质使得这些商品房又经常沦为“小产权房”。但购房者对此却不知情或不以为然，这为以后的房产纠纷埋下了伏笔。

同时也包括农民自主开发。随着农村基础设施建设的大力推进，特别是农村道路的建设，一些农民自发地向道路旁聚集。他们利用农村自身的关系网络重新获取土地进行自主开发建筑。这些住宅建筑一方面直通公路，既缺乏绿化而导致景观单一，又存在极大的安全隐患；另一方面庭院内部功能分区不当导致空间环境杂乱而肮脏，而外部缺乏必要的公共活动和交往场所。

农村的面貌在悄悄地发生着变化。但是，这种规避国家现行法律的房地产开发项目，在一定程度上损害了农村集体经济组织和农民切身利益。房地产开发商参与农村危房改造，虽然在一定程度上解决了政府发展资金不足的问题，但由于房地产开发商在改造过程中付出了成本，地方政府不得不将那些本来按照法律应该收取的土地出让金，补贴给房地产开发商，而当地居民并没有从中获得益处。特别是这种简单地将土地“种上”房子的行为已经严重地干扰了农村可持续发展，使得农村经济发展与生态环境之间关系趋于新的对立。当城市的文明经历了工业文明的洗礼之后，我们越来越清醒地意识到环境与经济之间的关系。美国环境经济学家莱斯特·R·布朗曾言：“在漫长的岁月中，人们赖以生存的是自然资产所产生的利息，当我们目光短浅地为保持现行模式（工业化经济）而努力的时候，我们正在耗尽地球的自然资本”。2007年党的十七大报告中明确将“建设生态文明”作为实现全面建设小康社会奋斗目标的新的更高要求。与城市相比较，农村更应体现生态文明的一面。

二、农村房地产建设过程中的制约因素分析

透过农村居民点分布以及开发建设的现状，导致农村房地产发展过程中问题层出不穷，究其原因，政府、农民、开发商均负有不可推卸的责任。他们都忽略了生态环境与农村经济发展间的关系。山川秀美，田园风光，那是我们脑海中农村所独有的特色。城市生活的快节奏在这里没有市场。农村和缓的生活节奏，更体现出人与自然的和谐与统一。土地是一种不可再生资源，而房地产开发则是一种长期的、持续地占用土地的经济发展模式。政府可以邀请房地产开发商参与农村危房改造，也可以鼓励投资者参与新农村以及现代化农业建设，但是必须处理好新农村建设与房地产开发之间的关系，千万不能将房地产开发作为新农村建设的发展目标。

政府制定发展规划不合理，主要表现为土地利用规划滞后于农村建设规划。在实际操作中农村的发展主要是以外延发展为主，用地粗放，其直接后果是其集聚功能难以完善，基础设施的投资成本过高，设施的修建难以形成规模效益，造成基础设施尤其是环境设施严重不足。在编制规划时缺乏科学性、预见性和超前性，使得农村发展的空间受到限制。规划不注重农村内部资源的充分利用，致使一些可以利用的资源闲置；各个项目用地的规划布局不合理，生活区与畜养区等功能区相互混杂……这种不合理的规划布局直接造成了资源的浪费和生态环境、个人健康的恶化。

农民的思想观念未能得到根本转变，小富即安、故步自封等意识形态仍占一定份量，他们的思维和创造力也就不同程度地受到禁锢，农村住宅很难有比较系统合理的规划与设计，农村住宅建设市场很难有长足的发展。在这些因素的结合作用下也就导致了农村房地产发展过程中存在的一些共性问题：①地域特色渐失，浪费与隐患并存；②缺少规划，土地使用率不高； ③破坏生态，不利于和谐发展。

三、因地制宜，融生态文化于农村建设之中

（一）加强村域空间整合

村域空间整合可以更高效、集约地利用土地，改善村民居住环境，节约建设成本，方便村民生活。加速零散居民点向较大居民点集并，建设相对集中的居民区以及相应的配套建设，使村民居住环境得到明显改善。对于迁出的居民点应尽快复垦或配以生态用地进行绿化建设。在这个过程中应本着节约用地的原则进行，但也必须考虑到当地实际情况。在规划过程中，村委会应严格控制农户建设面积，实行统一规划、统一标准、统一设计、统一施工的方案，同时也应优化农村基础设施建设，合理布局基础设施用地；既要考虑村容的整体性，又要注重农村住户从事农、林、牧、副、渔等各种生产、生活的实用性。

（二）加强农村居民点建设规划

对于居民点的建设规划，重点是整治村民的居住环境，为在住的以及将来要搬迁过来的居民提供良好的建设家园的空间。具体可以从内部空间布局、环境整治以及住宅建设等几个方面来进行。

整理“空心村”、“烂心村”。将中心村内的废弃地和闲置地进行适当整理，减少闲置用地面积，调整村内用地结构，优化村内布局。拆村并点，建立中心村。以较大的不易搬迁的村庄为中心，根据有利于生产、符合村民意愿和要求的原则，搬迁和归并一些小的自然村，或是将规模较小的、布局分散的自然村搬至中心村，对原有村庄宅基地进行整理，以备农田使用或它用。

住宅建设应该延续当地民居的本土特征，这即是对地方文化的尊重，也是对美的传承。住宅建设的重点应该是改进住宅内部的功能，满足村民新的文化生活需求，改善居住条件。在建材的使用方面，应本着节俭的原则进行。要充分利用旧料以及当地的建筑材料，同时还要充分利用当地的劳动力资源。

环境整治工作的重点是改善村容村貌，这也是将来居民点建设的重点内容。加快居民点外围和村内绿化建设，整理各个院落之间的场院、空闲地和弃置地，根据实际建设一些小型广场或绿地，为村民加强交流提供更大的空间。要增加宅院与道路之间的空地，适当建立一些绿化带，既可改善景观单一的局面，又可以增加安全系数。

（三）完善配套建设，彻底改善农村人居环境

1.加强农村基础设施以及公共服务设施建设。对于农村基础设施建设，首先必须解决农村供水问题。目前农村大部分农民采取自打井供给水，取水设施简陋，水质比较差，容易受感染。要改变这种现状，必须建设集中供水系统，满足村民生活以及消防对水质、水压和水量的要求。集中供水系统的建立，可以更有效地引导居民点的合理建设。

在农村由于所处地域的特色，要想建立合理、高效的村域规划，必须将其与教育、文化、卫生、医疗等公共服务设施建设相协调。因此在中心居民点必须设立学校、卫生院、图书馆、休闲娱乐场所等，以及适度规模的商业网点。

2.加强金融支持，扶持农村经济发展。任何一个国家或地区，规划得再高效，若是老百姓没有稳定的收入，经济不发展，这个国家或地区都没有办法长久生存下去。农村要致富必须要有资金支持，而农村贷款难也一直是限制农民致富的瓶颈。因此必须建立面向农村的多渠道的金融服务系统，扶持农业、支持农村、帮助农民。

3.确保规划的持续性发展。摆在我们面前的问题，不是规划的制订问题，而是规划的如何持续贯彻实施的问题。美国是一个居住水平很高的国家，住房保障方面最具特色的就在于其各项保障措施的法制化。与其相比，我国在这个方面就表现得尤其落后。当一份规划被制订好，人们就在担心它究竟可以持续多长时间，政策的不连续性往往让人难以适从，也最容易挫伤人们的积极性。

4.加强生态文化建设的宣传。针对农民文化素质偏低，法律意识淡薄的特点，必须加深人们对于生态文化建设的理解，方能获得智力支持。在当前新农村住宅规划建设中，农民往往只关注自家的住房，却无意或无力参与农村整体环境的营造，无法保障农村持续健康发展。因此农村基层政府应该建立农村组织，引导和教育农民接受营造环境的责任，学习如何改善环境，进而取得农民对规划设计的支持，让农民群众参与到新农村建设活动中来。相信在专家、农民及主管部门的共同协作下产生的规划、设计，将会最大可能地保证我国农村未来的健康发展。

5.利用经济杠杆来约束农村居民点建设用地。我们还可以借鉴一些成功做法，通过经济杠杆来规划人们的行为。由于农村建设用地缺乏有效的市场调节机制，用地数量不受经济约束，为此要针对具体不同的用地情况收取不同标准的费用，建立专项资金，为农村土地整理及基础设施建设筹备资金，做到“谁投资，谁受益”。对于超标使用建设用地每年收取额外的费用，控制富裕的农民盲目使用建设用地。

随着市场经济的发展，村镇产业结构发生了较大变化，务农人口在逐步减少。从供求关系上看，已有大量的农民进入中心村或城镇购买或租赁房屋，而一些价格适中的多层农村公寓房在不少地方很受农民的欢迎，这是农村住房制度改革的一种新尝试，可以节约土地，推动经济增长。可见农村住宅业潜力很大。