中国房地产出了什么问题

文/高峰

中国房地产市场大量的泡沫是地方政府和发展商利益共同体营运的结果。更为严重的是，对房地产投机的巨额利益，促使中央国有企业大举进军这个产业。

很多年里，中国房地产市场不仅成了中国民众、政府和发展商的永恒话题，而且也是国际投资者和投机者的热切关注对象。随着迪拜世界债务事件的爆发和中国电视剧《蜗居》的播出，不同人群对中国房地产市场表现出不同的情绪，或忧虑，或恐慌，或愤怒。感到忧虑甚至恐慌的政府，因为房地产市场存在的巨大泡沫，成为经济的最大隐忧；感到愤怒的民众，因为被变相地剥夺了“住房”权。

房地产绑架中国经济

房地产泡沫不是新鲜事，多年来，泡沫一直在不停地上升。根据对北京、上海和深圳等大城市的调查，大城市的房屋空置率已经远远超过10%的国际警戒线。在不少地区，这一比例甚至超过50%。同时，房地产对中国经济的重要性也不容置疑。房地产已经占了GDP的6%，四分之一的投资在房地产行业，50多个产业与房地产关系密切。

上世纪八十年代末和九十年代初，日本房地产泡沫解体之后，其经济在此后的20多年里没有走出阴影。海内外，早就有很多人在讨论中国是否会步日本后尘的问题。现在又有迪拜世界事件。房地产无疑成了中国经济的紧箍咒，因为房地产的解体也很可能就危及中国经济。因此，多年来，尽管有关当局也对房地产市场多有不满，但一旦当房地产遇到危机时，必定出手相救。这次金融危机之后，政府出台的庞大应付危机的资金，也有很大一部分流向房地产。毫不夸张地说，房地产已经绑架了中国经济，因此也绑架了为中国经济负责的中国政府。

根据中国社会科学院的最新调查，与泡沫和空置房平行存在的现实是，中国85%的家庭无力购房。这使得中国社会对房地产业现状的不满已经达到了一个新的沸点。

到底是什么原因造成了中国房地产这种荒谬的局面呢？往深一步想，转向了土地供应市场，指向政府的责任。的确，就土地而言，政府负有不可推卸的责任。长期以来，政府行政限制土地的供应量，政府也搞寡头式垄断。同时，政府所推行的“招拍挂”制度也阻碍着竞争性土地供应市场的形成。

很显然，各级政府的卖地财政提高了土地价格；为了消化高价土地，发展商就抬高房价。这似乎很合乎经济逻辑。多少年来，人们所听到的似乎也只有经济学家的声音，那就是供求关系。但供求关系已经很难解释今天中国房地产市场的现状。很简单，如果求大于供，那么就不会有大量的空置房了；如果供大于求，就不会有那么多的人买不起房了。现在，在供求关系之外，还出了什么问题呢？

供求律以外的因素

房地产市场现状的形成有很多原因。依笔者看，最大的因素莫过于发展房地产市场主导思想的严重失误。简单地说，在中国，房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分。因为把房地产视为经济政策，其GDP功能（对经济增长的贡献）被凸现出来，而其社会功能（社会成员对住房的需求和人们的“空间权”）就被忽视。因为商品房兼具投资和消费价值,人们对其价格上涨有预期。开发商利用这样的社会预期去囤积土地和新房，购房者也会迫不及待地去买房，从而一步一步地把房价逼向新高。要解决这个问题，政府就要扮演一个很重要的角色。但不少地方政府无视住房的社会功能，而只强调住房的财政功能，即“土地财政”。土地转让金普遍占地方财政收入的30%以上，许多地区60%～70%的基础设施投资依赖土地财政。除了一般商品房的大幅涨价之外,住房的社会功能缺位，更体现在廉租房和经济适用房供给的极度缺乏。

纵观世界各国，凡是房地产市场发展健全和公共住房解决得好的国家，都是把房地产作为国家社会政策的一部分。这些国家并不把房地产看成是其经济增长和发展的一个重要资源，就是说，房地产对GDP的贡献不是这些国家政府的首要考量，首要的考量是社会发展，是社会成员的居住权。经济因素当然很重要。房地产的发展也必须考虑到供求关系，否则是不可持续的。但是这种经济考量是在宏观的社会政策构架内进行的。

欧洲一些国家在早期也是把房地产作为经济增长来源，也同样产生了很多社会问题。随着原始资本主义向福利资本主义转型，住房政策，尤其是公共住房政策越来越变成这些国家社会政策的一部分。到今天，很多国家尤其是北欧国家，房地产完全属于社会政策，房地产对经济增长的考量已经变得不那么重要。应当指出的是，那些把公共住房仅仅看成是对穷人救济的福利国家，公共住房也是不成功的。在那些地方，公共住房最终变成了贫民窟。

借鉴新加坡公共住房经验

新加坡是亚洲社会房地产市场发展得最健康的国家。新加坡学习了欧洲公共住房的经验，结合自己的国情，创造了独一无二的公共住房制度。如果说在西方社会，公共住房主要是为了社会弱势群体，那么在新加坡，公共住房是为全体社会成员，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投资是新加坡社会性投资的最为重要的一个环节。应当指出的是，他们的住房政策的指导思想就是“居者有其屋”的传统儒家思想。

反观中国，房地产从一开始就被认定为经济增长的一个最主要来源。或者说，房地产是包括从中央到地方的各级政府GDP主义的一个核心组成部分。在GDP主义指导下，房地产成为生产（建设）性投资，而非社会性投资，从而剥夺了房地产的公共性。房地产本来就是一种特殊的社会产品，因为其直接关系到社会成员的空间居住权。同时，房地产也直接关乎社会稳定与和谐。但在GDP主义构架内，房地产的唯一考量是利润，而非社会生活的其他方面。

无论哪个角色，政府、发展商还是投资者，都想从房地产那里获得巨额的利益。正因为这样，在中国房地产投资过程中，带有极大的投机性。一些投资者甚至仅仅是为了投机。当房地产被投资者或投机者所操控时，和大多数社会成员的实际需求就没有了任何关系。类似的情况也表现在投机性金融经济和实体经济毫无关系上。应当指出的是，中国地方政府也是这个过程中的投机者。不管地方政府投机的动机（如地方财政考量）如何，在制造房地产泡沫方面，地方政府和发展商同样具有不可推卸的责任。

▲对于老百姓来说，房地产的问题就是房价的涨和跌。

GDP主义盛行，有关方面就很难推出有效的房地产发展政策。这些年来，面对社会的不满，尽管也有一些政策出台，例如“廉租房”和“廉价房”，但远远不能解决问题。更重要的是，抑制房价政策的结果刚好是政策初衷的反面，就是说，每出台一个控制房价帮助中低收入家庭的政策，就把房价推到一个新高点，从而又一次造成低收入家庭雪上加霜。原因再简单不过，无论是发展商还是地方政府都有巨大的动力来扭曲政策，从政策“寻租”。

中国房地产成为资本的“游戏物”

正因为房地产的唯一目标是“钱”而非社会大多数成员的需要，中国房地产市场呈现出过度的开放性和投机性。在剥夺了许多社会成员居住权的同时，中国各地房地产不仅向国内“炒房团”开放，而且更向国际资本开放。很大程度上说，中国房地产已经成了国内外资本的“游戏物”。从技术上说，要遏制炒房和投机并不难，例如可限制购房的数量、规定住房居住的最低年限、收取房产税（即使在宣称私有财产不可侵犯的美国也征收房产及其房产继承税的）等等。问题在于，所有这些举措并不符合发展商、投机者和地方政府的共同利益。因为，在这个体制内，对有关部门来说，经济利益大大重要于社会利益。

很显然，就房地产而言，中国政府面临双重挑战。一方面是房地产泡沫。房价泡沫一旦破灭，总体经济就要遭殃。另一方面是社会成员的居住权。在各种社会文化因素的作用下，大多数中国人非常认同“居者有其屋”这一说法，年轻人更认为幸福和房子息息相关。这两方面的后果都会影响社会的稳定。在强大的既得利益面前，中国房地产政策怎么样有效转型呢？人们拭目以待。